Mieteinnahmen sind steuerpflichtig – aber die absetzbaren Kosten sind oft höher, als Vermieter denken. Von der Abschreibung über Zinsen bis zu Reparaturen mindert vieles den steuerpflichtigen Überschuss. Dieser Ratgeber führt dich durch die Anlage V und die wichtigsten Regeln für 2026. Alle Werte sind an geprüften Quellen belegt und für 2026 verifiziert.
Zuletzt fachlich geprüft am 8. Juli 2026 · Rechtsstand: Veranlagungszeitraum 2026
Mieteinnahmen gehören als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in die Anlage V (§ 21 EStG). Von den Einnahmen ziehst du Werbungskosten ab – darunter die Gebäude-Abschreibung (in der Regel 2 %, für Neubauten ab 2023 3 %, zusätzlich 5 % degressiv für neue Wohngebäude). Bei verbilligter Vermietung unter 66 % der ortsüblichen Miete drohen Kürzungen.
Die Anlage V
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erfasst du in der Anlage V deiner Einkommensteuererklärung. Für jedes Objekt wird eine eigene Anlage ausgefüllt. Grundprinzip: Einnahmen minus Werbungskosten = Überschuss (oder Verlust), der mit deinen übrigen Einkünften verrechnet wird. Ein Verlust – etwa in den ersten Jahren – kann die Gesamtsteuerlast senken.
Was zählt als Mieteinnahme?
Zu den Einnahmen gehören nicht nur die Kaltmiete, sondern auch:
- Umlagen und Nebenkostenvorauszahlungen der Mieter.
- Vereinnahmte Kautionen, soweit sie einbehalten werden.
- Einnahmen aus Stellplätzen, Garagen oder mitvermieteten Möbeln.
- Zuschüsse, soweit sie steuerpflichtig sind.
Abziehbare Werbungskosten
Der große Hebel bei der Vermietung sind die Werbungskosten. Absetzbar sind unter anderem:
- Schuldzinsen für die Immobilienfinanzierung (nicht die Tilgung).
- Abschreibung (AfA) auf das Gebäude – siehe unten.
- Erhaltungsaufwand: Reparaturen, Renovierungen, Wartung.
- Grundsteuer, Versicherungen, Hausverwaltung, Kontoführung.
- nicht umlagefähige Nebenkosten und Fahrtkosten zum Objekt.
Abschreibung (AfA) verstehen
Ein Gebäude nutzt sich ab – deshalb darfst du die Anschaffungs- oder Herstellungskosten (ohne Grundstücksanteil) über die Jahre abschreiben (AfA). Die wichtigsten Sätze:
| Fall | AfA-Satz | Grundlage |
|---|---|---|
| Wohngebäude, Fertigstellung ab 2023 | 3 % linear | § 7 Abs. 4 EStG |
| Wohngebäude, Bau 1925–2022 | 2 % linear | § 7 Abs. 4 EStG |
| Wohngebäude, Bau vor 1925 | 2,5 % linear | § 7 Abs. 4 EStG |
| Neue Wohngebäude (Baubeginn ab 10/2023) | 5 % degressiv | § 7 Abs. 5a EStG |
Gebäudeanteil 300.000 €, Baujahr 2015 (2 % AfA)
Die Abschreibung ist ein rein steuerlicher Aufwand ohne echten Geldabfluss – sie senkt den zu versteuernden Überschuss erheblich.
Verbilligte Vermietung: die 66-%-Grenze
Vermietest du günstig – etwa an Angehörige – gilt die 66-%-Grenze: Beträgt die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, bleibt der volle Werbungskostenabzug erhalten. Liegt sie zwischen 50 % und 66 %, ist eine Totalüberschussprognose erforderlich. Unter 50 % werden die Kosten anteilig gekürzt. Achte also darauf, die Grenze nicht zu unterschreiten.
Wer Angehörigen eine Wohnung zu günstig überlässt, verliert schnell einen Teil des Werbungskostenabzugs. Dokumentiere die ortsübliche Vergleichsmiete und halte die 66-%-Grenze sicher ein.
Erhaltung oder Herstellung? Die 15-%-Regel
Erhaltungsaufwand (Reparaturen, Renovierung) ist sofort in voller Höhe absetzbar. Herstellungsaufwand (Erweiterung, wesentliche Verbesserung) muss dagegen über die AfA verteilt werden. Vorsicht bei der 15-%-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten: Übersteigen Instandsetzungen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (netto), gelten sie insgesamt als Herstellungskosten und sind nur über die AfA absetzbar.
Planst du größere Renovierungen kurz nach dem Kauf, verteile sie – wenn möglich – über die 3-Jahres-Grenze hinaus oder bleibe unter 15 %. So sicherst du dir den sofortigen Werbungskostenabzug.
„Die Abschreibung ist der stille Star der Anlage V: ein Aufwand ohne Geldabfluss, der Jahr für Jahr die Steuerlast senkt.“
– SteuerNest Redaktion, fachlich geprüft nach § 21 EStG
Die häufigsten Fehler
- Nur die Kaltmiete angeben. Auch Umlagen und Nebenkosten sind Einnahmen.
- Tilgung als Werbungskosten ansetzen. Nur die Schuldzinsen sind abziehbar.
- AfA vergessen. Die Gebäude-Abschreibung ist der größte Kostenblock.
- Die 66-%-Grenze unterschreiten. Das kürzt den Werbungskostenabzug.
- Die 15-%-Regel übersehen. Renovierungen kurz nach Kauf können zu Herstellungskosten werden.
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Was in die Anlage V gehört
6 Punkte · Anlage V- Alle Mieteinnahmen erfassenKaltmiete, Umlagen, Stellplätze, mitvermietete Möbel.
- Schuldzinsen zusammenstellenNur Zinsen, nicht die Tilgung.
- AfA berechnen2 %, 3 % (Neubau ab 2023) oder 5 % degressiv.
- Erhaltungsaufwand sammelnReparaturen und Renovierungen sofort absetzbar.
- 66-%-Grenze prüfenBei verbilligter Vermietung an Angehörige.
- 15-%-Regel beachtenAnschaffungsnahe Herstellungskosten binnen 3 Jahren.
Häufige Fragen (FAQ)
Wo trage ich Mieteinnahmen ein?
In der Anlage V deiner Einkommensteuererklärung – für jedes Objekt eine eigene Anlage. Dort stehen Einnahmen und Werbungskosten einander gegenüber (§ 21 EStG).
Welche Kosten kann ich als Vermieter absetzen?
Unter anderem Schuldzinsen, die Gebäude-AfA, Erhaltungsaufwand, Grundsteuer, Versicherungen, Hausverwaltung sowie nicht umlagefähige Nebenkosten und Fahrten zum Objekt.
Wie hoch ist die Abschreibung (AfA) 2026?
In der Regel 2 % linear, für Wohngebäude mit Fertigstellung ab 2023 3 %, für Altbauten vor 1925 2,5 %. Für neue Wohngebäude (Baubeginn ab Oktober 2023) sind zusätzlich 5 % degressiv möglich.
Was ist die 66-%-Grenze bei verbilligter Vermietung?
Beträgt die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, bleibt der volle Werbungskostenabzug erhalten. Zwischen 50 % und 66 % ist eine Totalüberschussprognose nötig, darunter werden die Kosten anteilig gekürzt.
Kann ich die Tilgung meines Immobilienkredits absetzen?
Nein. Nur die Schuldzinsen sind als Werbungskosten abziehbar, nicht der Tilgungsanteil der Rate.
Was besagt die 15-%-Regel?
Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (netto), gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten und sind nur über die AfA absetzbar.
Quellen & Rechtsgrundlagen
Alle Werte wurden am 8. Juli 2026 anhand der folgenden Primär- und Fachquellen geprüft. Rechtsstand: Veranlagungszeitraum 2026.
Wir übersetzen Steuerrecht in verständliche Sprache und prüfen jede Zahl gegen die Primärquelle. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Beratung durch Steuerberater, Rechtsanwalt oder Lohnsteuerhilfeverein.