Die Grundsteuer errechnet sich aus Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz der Kommune. Nur der Hebesatz wird vor Ort festgelegt; die beiden anderen Faktoren kommen vom Finanzamt. Wer den Hebesatz für zu hoch hält, kann sich dagegen praktisch nicht wehren – gegen die Bewertung dagegen schon.
Zuletzt fachlich geprüft am 26. Juli 2026 · Rechtsstand: Veranlagungszeitraum 2026
Die Grundsteuer wird in drei Stufen festgesetzt: Grundsteuerwertbescheid und Grundsteuermessbescheid vom Finanzamt, Grundsteuerbescheid von der Gemeinde. Einwände gegen Fläche, Baujahr, Bodenrichtwert oder Gebäudeart gehören in den Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid – dieser ist Grundlagenbescheid und bindet alle Folgebescheide. Gegen den Hebesatz selbst gibt es keinen Rechtsbehelf; er ist kommunales Satzungsrecht. Vermietende dürfen die Grundsteuer weiterhin als Betriebskosten umlegen, Selbstnutzende tragen sie allein.
So setzt sich deine Grundsteuer zusammen
Der Grundsteuerwert ersetzt den früheren Einheitswert. Multipliziert mit der Steuermesszahl ergibt er den Messbetrag, den die Gemeinde mit ihrem Hebesatz multipliziert. Weil die Bewertungsgrundlage flächendeckend gestiegen ist, mussten die Hebesätze rechnerisch sinken, um aufkommensneutral zu bleiben – nicht jede Kommune hat das umgesetzt.
Beispiel Einfamilienhaus (Bundesmodell)
Drei Bescheide – drei unterschiedliche Rechtswege
Der Grundsteuerwertbescheid ist der Grundlagenbescheid: Nur hier lassen sich Wohnfläche, Grundstücksgröße, Baujahr oder Gebäudeart korrigieren. Der Messbescheid übernimmt diese Werte automatisch. Der Grundsteuerbescheid der Gemeinde rechnet nur noch den Hebesatz an. Ein Einspruch gegen den letzten Bescheid mit dem Argument „Wert zu hoch“ läuft ins Leere.
Gegen die Finanzamtsbescheide läuft die Einspruchsfrist von einem Monat ab Bekanntgabe. Gegen kommunale Bescheide ist je nach Bundesland Widerspruch oder direkt die Klage vorgesehen – die Rechtsbehelfsbelehrung auf dem Bescheid ist maßgeblich.
Wenn sich etwas ändert: Anzeigepflicht
Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse – Anbau, Ausbau des Dachgeschosses, Nutzungsänderung, Abriss – sind dem Finanzamt anzuzeigen. In den meisten Ländern gilt eine Frist bis zum 31. März des Folgejahres. Unterbleibt die Anzeige, drohen Schätzung und Verspätungsfolgen; umgekehrt wirkt eine Wertminderung erst ab dem folgenden Jahr.
Umlage auf Mieterinnen und Mieter
Die Grundsteuer bleibt nach der Betriebskostenverordnung umlagefähig, wenn der Mietvertrag die Umlage von Betriebskosten vorsieht. Steigt die Steuer, darf der erhöhte Betrag in der nächsten Abrechnung weitergegeben werden – rückwirkend nur innerhalb der Abrechnungsfrist von zwölf Monaten. Bei gewerblicher Mischnutzung ist sauber aufzuteilen.
Deine Checkliste: Grundsteuerbescheid prüfen
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Grundsteuerbescheid prüfen
6 Punkte · Eigentümer- Alle drei Bescheide sortierenWert-, Mess- und Grundsteuerbescheid getrennt lesen.
- Flächen abgleichenWohn- und Grundstücksfläche mit Bauunterlagen prüfen.
- Bodenrichtwert kontrollierenZone und Stichtag im Portal des Gutachterausschusses.
- Frist notierenEin Monat ab Bekanntgabe des Grundlagenbescheids.
- Hebesatz einordnenVergleich mit dem aufkommensneutralen Satz der Kommune.
- Umlage vorbereitenBetriebskostenabrechnung rechtzeitig anpassen.
Häufige Fragen (FAQ)
Kann ich gegen den Hebesatz vorgehen?
Praktisch nein. Der Hebesatz ist kommunales Satzungsrecht und wird nur in Ausnahmefällen gerichtlich beanstandet.
Welcher Bescheid ist der richtige für einen Einspruch?
Der Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts. Er ist Grundlagenbescheid und bindet Mess- und Grundsteuerbescheid.
Wie lange habe ich Zeit?
Einen Monat ab Bekanntgabe. Danach hilft nur noch eine Änderung nach den Vorschriften der Abgabenordnung – etwa bei offenbarer Unrichtigkeit.
Darf die Grundsteuer auf Mieter umgelegt werden?
Ja, sofern der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vereinbart. Erhöhungen wirken über die nächste Abrechnung.
Muss ich Anbauten melden?
Ja. Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse sind anzeigepflichtig, in der Regel bis zum 31. März des Folgejahres.
Quellen & Rechtsgrundlagen
Alle Angaben wurden am 26. Juli 2026 anhand der folgenden Primär- und Fachquellen geprüft. Rechtsstand: Veranlagungszeitraum 2026.
Wir übersetzen Steuerrecht in verständliche Sprache und prüfen jede Zahl gegen die Primärquelle. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Beratung durch Steuerberater, Rechtsanwalt oder Lohnsteuerhilfeverein.