Der BFH hält es für ernstlich zweifelhaft, dass typisierte Grundsteuerwerte pauschal gelten, wenn sie den Verkehrswert erheblich übersteigen. Ein Gegennachweis kann möglich sein.
Zuletzt fachlich geprüft am 15. Juli 2026 · Rechtsstand: Veranlagungszeitraum 2026
Nach BFH-Rechtsprechung müssen Eigentümer die Möglichkeit haben, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen, wenn der festgestellte Grundsteuerwert deutlich – als Faustregel um mehr als 40 % – über dem Marktwert liegt. Wer betroffen ist, sollte den Bescheid prüfen und ggf. Einspruch einlegen sowie Aussetzung der Vollziehung beantragen.
Worum es beim Bundesmodell geht
Seit der Grundsteuerreform wird die Steuer in vielen Ländern nach dem Bundesmodell berechnet, das stark typisiert und automatisiert bewertet. Kritiker bemängeln, dass individuelle Besonderheiten – etwa schlechter Zustand oder Lage – kaum berücksichtigt werden.
Der BFH hat in Eilverfahren ernstliche Zweifel geäußert und den Nachweis eines niedrigeren Werts zugelassen, wenn der typisierte Wert erheblich vom Verkehrswert abweicht.
Wann sich ein Gegennachweis lohnt
Ein niedrigerer Verkehrswert lässt sich in der Regel durch ein Gutachten oder einen zeitnahen Kaufpreis belegen. Als grobe Schwelle gilt eine Abweichung von etwa 40 %. Die Kosten eines Gutachtens sollten im Verhältnis zur möglichen Ersparnis stehen.
So legst du Einspruch ein
Gegen den Grundsteuerwertbescheid kann innerhalb eines Monats Einspruch eingelegt werden. Zusätzlich lässt sich die Aussetzung der Vollziehung beantragen. Unsere Musterschreiben und der Einspruchs-Konfigurator helfen bei der Formulierung.
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Grundsteuerwert prüfen
6 Punkte- Bescheid prüfenGrundsteuerwert mit Marktwert vergleichen.
- Abweichung einschätzenFaustregel: über 40 % zu hoch.
- Frist beachten1 Monat für den Einspruch.
- Gutachten erwägenNiedrigeren Verkehrswert belegen.
- AdV beantragenAussetzung der Vollziehung prüfen.
- Musterschreiben nutzenFormulierungshilfe verwenden.
Häufige Fragen (FAQ)
Muss ich Grundsteuer trotz Einspruch zahlen?
Ja, solange keine Aussetzung der Vollziehung gewährt wurde. Diese kannst du zusätzlich beantragen.
Wann lohnt sich der Einspruch?
Wenn der festgestellte Grundsteuerwert deutlich über dem tatsächlichen Verkehrswert liegt.
Wie weise ich einen niedrigeren Wert nach?
In der Regel durch ein Sachverständigengutachten oder einen zeitnahen Kaufpreis.
Welche Frist gilt?
Einen Monat ab Bekanntgabe des Grundsteuerwertbescheids.
Gilt das in allen Bundesländern?
Vor allem im Bundesmodell. Länder mit eigenem Modell haben abweichende Regelungen.
Quellen & Rechtsgrundlagen
Alle Angaben wurden am 15. Juli 2026 anhand der folgenden Primärquellen geprüft. Rechtsstand: Veranlagungszeitraum 2026.
Wir übersetzen Steuerrecht in verständliche Sprache und prüfen jede Zahl gegen die Primärquelle. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Beratung durch Steuerberater, Rechtsanwalt oder Lohnsteuerhilfeverein.