Der Grundsteuererlass ist kein Gnadenakt, sondern ein Anspruch – wenn Quote und Frist stimmen. Alle Werte sind an geprüften Quellen belegt und für 2026 verifiziert.
Zuletzt fachlich geprüft am 11. August 2026 · Rechtsstand: Veranlagungszeitraum 2026
Nach § 34 GrStG wird die Grundsteuer teilweise erlassen, wenn der normale Rohertrag eines bebauten Grundstücks um mehr als 50 % gemindert ist und der Vermieter die Minderung nicht zu vertreten hat. Der Erlass beträgt dann 25 %; bei einer Minderung um 100 % werden 50 % erlassen. Der Antrag ist bis zum 31. März des Folgejahres bei der Gemeinde zu stellen – eine Ausschlussfrist. Maßgeblich sind stets die Verhältnisse des abgelaufenen Kalenderjahres.
Wann ein Erlass in Betracht kommt
| Ertragsminderung | Erlass |
|---|---|
| bis 50 % | kein Erlass |
| mehr als 50 % | 25 % der Grundsteuer |
| 100 % | 50 % der Grundsteuer |
Maßstab ist der normale Rohertrag. Bei vermieteten Objekten ist das die vereinbarte Jahresrohmiete zu Beginn des Erlasszeitraums, bei eigengewerblich genutzten Grundstücken die übliche Miete. Verglichen wird der tatsächliche Ertrag des abgelaufenen Kalenderjahres mit diesem Sollwert.
- Strukturell bedingter Leerstand Wohnungsüberangebot am Standort – anerkannt, sofern ernsthaft vermietet wurde.
- Sanierung und Instandsetzung wenn die Maßnahme notwendig war und nicht der Wertsteigerung diente.
- Mietnomaden und Zahlungsausfall sofern konsequent gemahnt und geklagt wurde.
- Brand, Wasserschaden, Unwetter klassische Fälle unverschuldeter Ertragsminderung.
- Denkmalschutz für Kulturgut gilt zusätzlich der eigenständige Erlasstatbestand des § 32 GrStG.
Wer zu einer überhöhten Miete inseriert, gar nicht inseriert oder Instandhaltung vernachlässigt hat, vertritt die Minderung selbst. Der Nachweis ernsthafter Vermietungsbemühungen ist deshalb der Kern jedes Antrags.
So belegst du die Vermietungsbemühungen
- Inserate Screenshots und Belege aller Portale mit Datum und geforderter Miete.
- Maklerauftrag Vertrag und Tätigkeitsnachweis.
- Besichtigungen Liste mit Terminen und Interessenten.
- Mietpreisanpassung Nachweis, dass die Miete gesenkt oder marktgerecht angesetzt wurde.
- Mahnungen und Titel bei Zahlungsausfall: Mahnschreiben, Mahnbescheid, Räumungsurteil.
- Handwerkerrechnungen bei Sanierung: Umfang, Dauer und Notwendigkeit belegen.
| Angabe | Erläuterung |
|---|---|
| Aktenzeichen / Objekt | Grundstück, Einheit, Steuernummer der Gemeinde |
| Erlasszeitraum | das abgelaufene Kalenderjahr |
| Normaler Rohertrag | Sollmiete zu Jahresbeginn |
| Tatsächlicher Rohertrag | vereinnahmte Miete im Kalenderjahr |
| Minderungsquote | in Prozent |
| Begründung | Ursache der Minderung und fehlendes Vertretenmüssen |
Musterschreiben zum Anpassen
Der Antrag geht an die Gemeinde – in den Stadtstaaten an das Finanzamt.
Die Frist ist entscheidend
Der Antrag muss bis zum 31. März des auf den Erlasszeitraum folgenden Jahres bei der Gemeinde eingehen. Es handelt sich um eine Ausschlussfrist: Danach ist der Anspruch erloschen, unabhängig von der Höhe der Minderung.
- Jährlich neu Der Erlass wird für jedes Kalenderjahr gesondert beantragt – ein Dauerantrag ist nicht vorgesehen.
- Zuständigkeit Gemeinde beziehungsweise Stadt; in Berlin, Hamburg und Bremen das Finanzamt.
- Rechtsbehelf Gegen die Ablehnung ist je nach Land der Widerspruch oder die Klage vor dem Verwaltungsgericht statthaft.
- Zahlungspflicht Die Grundsteuer bleibt bis zur Entscheidung fällig; der Erlass wirkt als Erstattung oder Verrechnung.
- Denkmalgeschützte Objekte Für sie gilt § 32 GrStG mit eigenen Voraussetzungen und einer Erlassmöglichkeit von bis zu 100 %.
Zehn Monate Leerstand
Wohnung mit einer üblichen Jahresmiete von 9.600 €, vermietet nur von November bis Dezember 2025. Grundsteuer 2025: 480 €.
Deine Checkliste: Grundsteuererlass beantragen
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Bis zum 31. März
9 Punkte · Vermietung & Immobilien- 1. Normalen Rohertrag ermittelnSollmiete zu Beginn des Kalenderjahres.
- 2. Tatsächlichen Ertrag zusammenstellenVereinnahmte Mieten des Jahres.
- 3. Minderungsquote berechnenÜber 50 % ist die Schwelle.
- 4. Vermietungsbemühungen dokumentierenInserate, Makler, Besichtigungen.
- 5. Mietpreis prüfenMarktgerecht angesetzt? Sonst Vertretenmüssen.
- 6. Antrag an die Gemeinde richtenIn Stadtstaaten an das Finanzamt.
- 7. Bis 31. März einreichenAusschlussfrist ohne Verlängerung.
- 8. Grundsteuer weiter zahlenDer Antrag hemmt die Fälligkeit nicht.
- 9. Ablehnung prüfenWiderspruch oder Klage je nach Bundesland.
Häufige Fragen (FAQ)
Wie hoch ist der Grundsteuererlass?
Bei einer Ertragsminderung von mehr als 50 % werden 25 % der Grundsteuer erlassen, bei einer Minderung um 100 % sind es 50 %.
Bis wann muss ich den Antrag stellen?
Bis zum 31. März des Jahres, das auf den Erlasszeitraum folgt. Die Frist ist eine Ausschlussfrist und kann nicht verlängert werden.
Was bedeutet „nicht zu vertreten"?
Die Ursache der Ertragsminderung darf nicht in deinem Verantwortungsbereich liegen. Wer ernsthaft und marktgerecht vermietet hat, den Leerstand aber nicht verhindern konnte, erfüllt die Voraussetzung.
Zählt Leerstand wegen Sanierung?
Ja, wenn die Maßnahme notwendig war und nicht überwiegend der Wertsteigerung diente. Umfang und Dauer sind durch Rechnungen und Bauunterlagen zu belegen.
Wer ist zuständig?
Die Gemeinde beziehungsweise Stadt, in der das Grundstück liegt. In Berlin, Hamburg und Bremen ist das Finanzamt zuständig.
Gilt der Erlass auch für selbst genutzte Immobilien?
Nein. § 34 GrStG setzt eine Minderung des Rohertrags voraus. Bei eigengenutzten Einfamilienhäusern fehlt es daran; für eigengewerblich genutzte Grundstücke gelten Sonderregeln.
Muss ich jedes Jahr neu beantragen?
Ja. Der Erlass wird für jedes Kalenderjahr gesondert geprüft und beantragt; einen Dauerantrag sieht das Gesetz nicht vor.
Quellen & Rechtsgrundlagen
Alle Werte wurden am 11. August 2026 anhand der folgenden Quellen geprüft. Rechtsstand: Veranlagungszeitraum 2026.
Wir übersetzen Steuerrecht in verständliche Sprache und prüfen jede Zahl gegen die Primärquelle. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Beratung durch Steuerberater, Rechtsanwalt oder Lohnsteuerhilfeverein.