Vermieten – und
clever abschreiben.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung: die Systematik

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten (§ 21, § 2 Abs. 2 Nr. 2 EStG). Es gilt das Zu- und Abflussprinzip des § 11 EStG: Mieten sind im Jahr des Eingangs zu erfassen, Ausgaben im Jahr der Zahlung; regelmäßig wiederkehrende Zahlungen innerhalb von zehn Tagen um den Jahreswechsel werden dem wirtschaftlich zugehörigen Jahr zugeordnet.

Voraussetzung für jeden Abzug ist die Einkünfteerzielungsabsicht. Bei dauerhafter Vermietung zu Wohnzwecken wird sie typisierend unterstellt; bei Ferienwohnungen, verbilligter Vermietung und langem Leerstand prüft das Finanzamt konkret und verlangt gegebenenfalls eine Überschussprognose über 30 Jahre.

1. Mieteinnahmen einschließlich umlagefähiger Nebenkosten und vereinnahmter Kaution­zinsen erfassen.
2. Werbungskosten trennen: sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand, aktivierungspflichtige Herstellungskosten, laufende Kosten.
3. Gebäude-AfA korrekt bemessen – Bemessungsgrundlage ohne Grund und Boden.
4. Bei mehreren Objekten je Objekt gesondert rechnen; Verluste sind objektbezogen zu begründen.
5. Vermietungsabsicht bei Leerstand mit Anzeigen, Maklerverträgen und Renovierungsnachweisen belegen.
6. Anlage V je Objekt ausfüllen und Zahlungsnachweise geordnet vorhalten.

Abschreibung: linear, degressiv, Sonderabschreibung

Für Wohngebäude gilt grundsätzlich die lineare AfA von 3 % bei Fertigstellung ab 2023, 2 % für Baujahre ab 1925 und 2,5 % für älteren Bestand (§ 7 Abs. 4 EStG). Für Neubauten mit Baubeginn ab Oktober 2023 kommt die degressive AfA von 5 % auf den Restwert hinzu (§ 7 Abs. 5a EStG); ein Wechsel zur linearen AfA ist möglich, der umgekehrte Weg nicht. Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG fördert Mietwohnungsneubau mit weiteren 5 % über vier Jahre bei Einhaltung von Baukosten- und Effizienzgrenzen.

Die Kaufpreisaufteilung entscheidet über die Höhe der AfA. Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung ist zu übernehmen, wenn sie wirtschaftlich plausibel ist. Die BMF-Arbeitshilfe ist nach der Rechtsprechung des BFH kein zwingender Maßstab; ein Sachverständigengutachten kann eine höhere Gebäudequote belegen.

Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten: die 15-%-Falle

Sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand erhält den bestehenden Zustand; Herstellungskosten erweitern, verbessern wesentlich oder stellen die Betriebsbereitschaft erstmals her und sind nur über die AfA absetzbar. Größere Erhaltungsaufwendungen können nach § 82b EStDV auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden – nützlich, um Verluste nicht ins Leere laufen zu lassen.

Die zentrale Gefahrenstelle ist der anschaffungsnahe Aufwand nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: Übersteigen Instandsetzungen innerhalb von drei Jahren nach Erwerb 15 % der Gebäudeanschaffungskosten ohne Umsatzsteuer, werden sie insgesamt zu Herstellungskosten. Ausgenommen sind Erweiterungen und jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten.

Verbilligte Vermietung, Ferienwohnung und Airbnb

Bei Vermietung an Angehörige ist die 66-%-Grenze des § 21 Abs. 2 EStG entscheidend: Liegt die vereinbarte Miete unter 66 % der Marktmiete, werden die Werbungskosten anteilig gekürzt. Zwischen 50 % und 66 % ist eine positive Totalüberschussprognose erforderlich, ab 66 % bleibt der volle Abzug erhalten. Der Mietvertrag muss zudem tatsächlich durchgeführt werden – Zahlungen über ein Konto sind Pflicht.

Bei Ferienwohnungen unterscheidet die Rechtsprechung nach Selbstnutzung: Bei ausschließlicher Vermietung über eine Agentur wird die Einkünfteerzielungsabsicht unterstellt, bei zeitweiser Selbstnutzung ist eine Prognose zu erstellen und sind die Kosten zu quoteln. Kurzzeitvermietung über Plattformen wird über DAC7 gemeldet; ab gewissem Serviceumfang droht die Umqualifizierung in einen Gewerbebetrieb mit Umsatzsteuerpflicht.

• Umsatzsteuer: kurzfristige Beherbergung unterliegt 7 %, langfristige Wohnraumvermietung ist steuerfrei nach § 4 Nr. 12 UStG.
• Kleinunternehmer: Bis 25.000 € Vorjahresumsatz bleibt die Beherbergung ohne Umsatzsteuer.
• Möblierung: Zuschläge sind Teil der Miete; das Mobiliar wird über zehn Jahre abgeschrieben.
• Zweitwohnungsteuer ist bei Vermietung als Werbungskosten abziehbar.

Verkauf: Spekulationsfrist und gewerblicher Grundstückshandel

Der Verkauf innerhalb von zehn Jahren löst ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG aus. Steuerfrei bleibt die Veräußerung, wenn die Immobilie im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung durchgehend oder im Jahr der Veräußerung und den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Maßgeblich sind die Kaufvertragsdaten, nicht Übergabe oder Grundbucheintrag.

Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, gerät in den gewerblichen Grundstückshandel: Die Gewinne werden gewerbesteuerpflichtig, die Objekte zu Umlaufvermögen, AfA entfällt. Die Drei-Objekt-Grenze ist ein Indiz, keine starre Grenze – Bauträgeraktivitäten oder Sanierung mit Weiterverkaufsabsicht können bereits vorher zur Gewerblichkeit führen.

Grundsteuer, Grunderwerbsteuer und Rechtsschutz

Seit 2025 wird die Grundsteuer auf Basis der neuen Grundsteuerwerte erhoben. Angreifbar ist regelmäßig nicht der Grundsteuerbescheid der Gemeinde, sondern der Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts – dort werden Bodenrichtwert, Fläche und Baujahr festgestellt. Der BFH hat entschieden, dass bei einem erheblich niedrigeren tatsächlichen Verkehrswert der Nachweis zulässig sein muss; die Verwaltung gewährt regelmäßig ab einer Abweichung von 40 % Abhilfe.

Die Grunderwerbsteuer liegt je Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %. Beim Erwerb lohnt die Abgrenzung beweglicher Bestandteile – Einbauküche, Markise, Sauna – im Kaufvertrag, weil sie die Bemessungsgrundlage mindern. Bei Anteilserwerben an Gesellschaften greifen die Ergänzungstatbestände der §§ 1 Abs. 2a bis 3a GrEStG.

1. Grundsteuerwertbescheid prüfen: Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Baujahr, Gebäudeart.
2. Einspruch innerhalb eines Monats einlegen, § 355 AO – der Bescheid wirkt als Grundlagenbescheid für Jahre.
3. Bei überhöhtem Wert Gutachten oder Vergleichsverkäufe als Nachweis vorlegen.
4. Grunderwerbsteuer: bewegliche Bestandteile im Kaufvertrag gesondert ausweisen.
5. Anzeigepflichten bei Anteilsübertragungen nach § 19 GrEStG binnen zwei Wochen erfüllen.
6. Aussetzung der Vollziehung nach § 361 AO beantragen, wenn die Zahlung sonst sofort fällig wird.