Die erweiterte Kürzung ist die wichtigste Steuervergünstigung der Immobilienwirtschaft. Sie stellt Immobilien-Kapitalgesellschaften gewerbesteuerlich mit dem privaten Vermieter gleich – und reduziert die Belastung von Mieterträgen auf die reine Körperschaftsteuer von 15 % zuzüglich Solidaritätszuschlag. Ihre Voraussetzungen sind streng: Das Ausschließlichkeitsgebot kennt keine Verhältnismäßigkeit.
Zuletzt fachlich geprüft am 24. Juli 2026 · Rechtsstand: Erhebungszeitraum 2026
§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG erlaubt Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen, den Gewerbeertrag um den darauf entfallenden Teil zu kürzen – wirtschaftlich also eine vollständige Gewerbesteuerfreiheit. Voraussetzung ist Ausschließlichkeit in sachlicher, zeitlicher und personeller Hinsicht: Jede andere Tätigkeit, jede Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen und jede noch so kleine schädliche Nebentätigkeit lässt die Kürzung für den gesamten Erhebungszeitraum entfallen. Seit dem Fondsstandortgesetz gibt es zwei Bagatellgrenzen: 10 % der Einnahmen aus der Lieferung von Strom aus Photovoltaik oder aus Ladeinfrastruktur und 5 % aus unmittelbar mit der Grundstücksnutzung zusammenhängenden Nebenleistungen an Mieter.
Systematik: die beiden Kürzungen des § 9 Nr. 1 GewStG
§ 9 Nr. 1 GewStG kennt zwei Varianten, die sich gegenseitig ausschließen:
- Satz 1 – die pauschale Grundbesitzkürzung. Sie steht jedem Gewerbebetrieb zu, der Grundbesitz im Betriebsvermögen hält, und beträgt seit dem Erhebungszeitraum 2025 0,11 % des Grundsteuerwerts des zum Betriebsvermögen gehörenden Grundbesitzes. Zuvor waren es 1,2 % des um 40 % erhöhten Einheitswerts – die Umstellung war Folge der Grundsteuerreform.
- Satz 2 – die erweiterte Kürzung. Sie gilt nur für Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz oder daneben eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen. Gekürzt wird der Teil des Gewerbeertrags, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt – im Ergebnis der gesamte Mietertrag und auch der Gewinn aus der Grundstücksveräußerung.
Die erweiterte Kürzung ist ein Antragsrecht: Sie wird nur auf Antrag gewährt und muss in der Gewerbesteuererklärung geltend gemacht werden. Sinn der Norm ist die Gleichstellung: Wer Grundstücke nur kraft Rechtsform (GmbH, gewerblich geprägte GmbH & Co. KG) im Gewerbebetrieb hält, soll nicht schlechter stehen als der private Vermieter.
Voraussetzungen im Einzelnen
- Eigener Grundbesitz. Die Gesellschaft muss wirtschaftliche Eigentümerin sein; die Untervermietung fremder Flächen ist schädlich.
- Verwalten und Nutzen. Erfasst sind Vermietung, Verpachtung, Bestandsverwaltung und – nach Verwaltungsauffassung und Rechtsprechung – auch die Veräußerung des eigenen Grundbesitzes, solange sie nicht in gewerblichen Grundstückshandel umschlägt.
- Daneben zulässig: Verwaltung und Nutzung eigenen Kapitalvermögens, Betreuung von Wohnungsbauten und Errichtung sowie Veräußerung von Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern oder Eigentumswohnungen – letztere allerdings mit gesondertem Kürzungsausschluss für diese Erträge.
- Kein gewerblicher Grundstückshandel. Wer die Drei-Objekt-Grenze überschreitet, verliert die erweiterte Kürzung; die Objekte sind Umlaufvermögen und werden nicht „verwaltet", sondern gehandelt.
Das Ausschließlichkeitsgebot: drei Dimensionen
Die Rechtsprechung prüft die Ausschließlichkeit in drei Richtungen – und legt sie streng aus. Es gibt keine Geringfügigkeitsschwelle außerhalb der ausdrücklich geregelten Bagatellgrenzen.
| Dimension | Bedeutung |
|---|---|
| Sachlich | Die Gesellschaft darf ausschließlich die begünstigten Tätigkeiten ausüben. Jede andere gewerbliche Betätigung – etwa Vermittlung, Bauträgerschaft, Beratung, Betriebsführung – ist schädlich, unabhängig vom Umfang. |
| Zeitlich | Die Voraussetzungen müssen während des gesamten Erhebungszeitraums vorliegen. Eine schädliche Tätigkeit an einem einzigen Tag lässt die Kürzung für das ganze Jahr entfallen. |
| Personell | Es muss eigener Grundbesitz sein und für eigene Rechnung verwaltet werden. Die Verwaltung fremden Grundbesitzes ist ebenso schädlich wie die Überlassung an Gesellschafter im Rahmen einer Betriebsaufspaltung. |
Der BFH hat es wiederholt bestätigt: Auch eine völlig untergeordnete schädliche Tätigkeit vernichtet die erweiterte Kürzung vollständig. Es gibt keine Aufteilung in begünstigte und nicht begünstigte Erträge – entweder die Voraussetzungen liegen ganzjährig vor oder die Kürzung entfällt. Das macht die Norm zu einer Alles-oder-nichts-Vergünstigung mit hohem Sorgfaltsbedarf.
Betriebsvorrichtungen: der häufigste Killer
Zum Grundbesitz im bewertungsrechtlichen Sinne gehören Betriebsvorrichtungen nicht. Wird eine Betriebsvorrichtung mitvermietet, liegt insoweit eine schädliche Tätigkeit vor – und die Kürzung ist verloren. Typische Streitobjekte:
- Lastenaufzüge, Hebebühnen, Krananlagen in Gewerbeobjekten.
- Kühl- und Klimaanlagen, die einem besonderen Betriebszweck dienen (nicht: allgemeine Gebäudeklimatisierung).
- Einbauküchen und Betriebseinrichtungen in Gastronomieobjekten; auch Theken, Zapfanlagen, Spezialbeleuchtung.
- Tankanlagen, Waschstraßen, Silos, Verladeeinrichtungen.
- Sonderbeleuchtung und Bühnentechnik in Veranstaltungsimmobilien.
- Photovoltaikanlagen – dazu allerdings die Bagatellgrenze unten.
Die Praxis löst das Problem regelmäßig, indem die Betriebsvorrichtungen nicht von der Immobilien-GmbH, sondern von einer Schwestergesellschaft vermietet werden – rechtlich getrennte Verträge, eigene Abrechnung, marktgerechte Entgelte. Alternativ übernimmt der Mieter die Vorrichtung auf eigene Kosten (Mieterausbau) und nimmt sie am Ende mit. Beides muss zivilrechtlich und tatsächlich umgesetzt sein; ein reiner Vertragssplit ohne Substanz überzeugt in der Prüfung nicht.
Die Bagatellgrenzen seit dem Fondsstandortgesetz
Der Gesetzgeber hat 2021 auf die Kritik reagiert und in § 9 Nr. 1 Satz 3 GewStG zwei unschädliche Einnahmegrenzen eingeführt:
| Art der Einnahmen | Grenze |
|---|---|
| Lieferung von Strom aus erneuerbaren Energien (insbesondere Photovoltaik auf dem eigenen Gebäude) sowie aus dem Betrieb von Ladestationen für Elektrofahrzeuge | höchstens 10 % der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes; die Stromlieferung darf nicht an Letztverbraucher erfolgen, die nicht Mieter sind |
| Sonstige Einnahmen aus unmittelbar mit der Verwaltung und Nutzung des Grundbesitzes zusammenhängenden Leistungen an die Mieter | höchstens 5 % der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung |
Die 5-%-Grenze erfasst etwa die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen an Mieter, Reinigungs- und Serviceleistungen oder die Überlassung von Möbeln. Wichtig: Die Grenzen sind Einnahmegrenzen, nicht Gewinngrenzen, und werden für jeden Erhebungszeitraum separat geprüft. Wer sie überschreitet, verliert die Kürzung insgesamt – nicht nur für den überschießenden Teil.
Was die Kürzung wert ist
Eine Immobilien-GmbH erzielt 900.000 € Mieteinnahmen, nach Abschreibung, Zinsen und Verwaltung bleibt ein Gewinn von 400.000 €. Gemeindehebesatz: 470 %.
Bei einer Kapitalgesellschaft ist die Gewerbesteuer eine Definitivbelastung – es gibt keine Anrechnung nach § 35 EStG. Über eine zehnjährige Haltedauer summiert sich die Ersparnis im Beispiel auf mehr als 650.000 €. Das erklärt, warum um jede Betriebsvorrichtung gestritten wird.
Beteiligungen und Personengesellschaften
- Beteiligung an einer grundstücksverwaltenden Personengesellschaft: Nach der Rechtsprechung ist das Halten einer Beteiligung an einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft schädlich, weil der Grundbesitz der Gesellschaft nicht „eigener" Grundbesitz der Beteiligten ist – eine der problematischsten Fallgruppen für Fondsstrukturen. Bei gewerblich geprägten Gesellschaften kommt es auf die konkrete Konstruktion an.
- Beteiligung an einer Kapitalgesellschaft: Unschädlich, weil Kapitalvermögen; Dividenden gehören zum eigenen Kapitalvermögen, sind aber nicht kürzungsfähig.
- Komplementär-GmbH ohne Vermögensbeteiligung: Die Übernahme der Geschäftsführung in einer anderen Gesellschaft ist eine schädliche Tätigkeit.
- Konzerninterne Dienstleistungen: Verwaltungsleistungen für Schwestergesellschaften – auch ohne Gewinnaufschlag – sind schädlich.
Betriebsaufspaltung und weitere Ausschlussfälle
Nach § 9 Nr. 1 Satz 5 GewStG ist die erweiterte Kürzung ausgeschlossen, soweit der Grundbesitz ganz oder teilweise dem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters oder Genossen dient. Das trifft die klassische Betriebsaufspaltung: Vermietet die Besitz-GmbH an eine vom Gesellschafter beherrschte Betriebsgesellschaft, entfällt die Kürzung. Weitere Ausschlussfälle:
- Grundbesitz, der dem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters oder einer Schwesterpersonengesellschaft dient.
- Erträge aus der Veräußerung eines Mitunternehmeranteils.
- Erträge aus der Errichtung und Veräußerung von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen – zulässig, aber nicht kürzungsfähig.
- Sondervergütungen und Zinserträge, soweit sie nicht auf eigenes Kapitalvermögen entfallen.
Der richtige Verkaufszeitpunkt
Weil die Ausschließlichkeit ganzjährig vorliegen muss, ist der Zeitpunkt einer Grundstücksveräußerung von erheblicher Bedeutung. Veräußert eine Gesellschaft ihr letztes Grundstück mit Wirkung zum 31. Dezember, ist sie am letzten Tag des Erhebungszeitraums nicht mehr grundstücksverwaltend – die Kürzung kann für dieses Jahr entfallen. Der BFH hat entschieden, dass die Übertragung des Nutzen-und-Lasten-Wechsels auf den 2. Januar des Folgejahres die Begünstigung erhält.
Bei einem Verkaufsgewinn von mehreren Millionen Euro kostet der falsche Übergabestichtag schnell einen siebenstelligen Betrag Gewerbesteuer. Vereinbare in Kaufverträgen den Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten deshalb niemals auf den 31.12., sondern auf den 1. oder 2. Januar – und lass die Klausel steuerlich prüfen, bevor der Notar beurkundet.
Praxisregeln für die Immobilien-GmbH
- Mietverträge screenen. Jede Anlage und Ausstattung darauf prüfen, ob sie Betriebsvorrichtung ist; Vertragsanlagen entsprechend trennen.
- Zweigesellschaftsmodell aufsetzen. Immobilien-GmbH für Grundbesitz, Service-GmbH für Vorrichtungen und Dienstleistungen.
- Nebeneinnahmen quantifizieren. PV-Strom und Serviceerträge laufend gegen die 10-%- und 5-%-Grenze messen.
- Keine Fremdverwaltung, keine Geschäftsführung. Auch unentgeltliche Leistungen an Konzerngesellschaften vermeiden.
- Beteiligungen prüfen. Anteile an grundstücksverwaltenden Personengesellschaften sind riskant – Strukturen vorher abstimmen.
- Verkaufsstichtage steuern. Nutzen-und-Lasten-Wechsel nie auf den 31.12.
- Antrag nicht vergessen. Die Kürzung wird nur auf Antrag in der Gewerbesteuererklärung gewährt.
- Verbindliche Auskunft bei Zweifelsfragen einholen – die Norm ist zu teuer für Versuch und Irrtum.
Checkliste: erweiterte Kürzung sichern
Hak ab, was in solchen Fällen geprüft ist – dein Fortschritt wird automatisch gespeichert.
Jährliche Prüfung
9 Punkte · § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG- Nur eigener GrundbesitzKeine Untervermietung fremder Flächen.
- Betriebsvorrichtungen identifiziertAufzüge, Kühlung, Einbauten, Tankanlagen.
- Serviceerträge unter 5 %Nebenleistungen an Mieter quantifiziert.
- PV-/Ladestrom unter 10 %Nur an Mieter, keine Letztverbraucher.
- Keine FremdgeschäftsführungAuch nicht unentgeltlich für Schwestergesellschaften.
- Beteiligungen geprüftGrundstücks-Personengesellschaften kritisch.
- Kein Gesellschafterbetrieb im Objekt§ 9 Nr. 1 Satz 5 GewStG beachten.
- Verkaufsstichtag gesetztÜbergang nicht auf den 31.12.
- Antrag gestelltKürzung in der Gewerbesteuererklärung beantragt.
Häufige Fragen (FAQ)
Was bringt die erweiterte Kürzung konkret?
Sie stellt den Gewerbeertrag aus der Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes vollständig von der Gewerbesteuer frei. Bei einer GmbH sinkt die Belastung auf 15 % Körperschaftsteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag – bei einem Hebesatz von 470 % entspricht das rund 16 Prozentpunkten Ersparnis.
Ist eine kleine schädliche Tätigkeit unschädlich?
Nein. Außerhalb der ausdrücklich geregelten Bagatellgrenzen von 10 % und 5 % gibt es keine Geringfügigkeitsschwelle. Eine schädliche Tätigkeit lässt die Kürzung für den gesamten Erhebungszeitraum entfallen.
Was sind Betriebsvorrichtungen?
Anlagen, die nicht zum Grundvermögen gehören, weil sie einem Gewerbebetrieb unmittelbar dienen – etwa Lastenaufzüge, Kühlanlagen, Tankanlagen, Verladeeinrichtungen oder Gastronomieeinbauten. Ihre Mitvermietung ist schädlich, soweit die 5-%-Grenze überschritten wird.
Darf ich eine Photovoltaikanlage betreiben?
Ja, innerhalb der Bagatellgrenze: Die Einnahmen aus der Stromlieferung dürfen 10 % der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung nicht übersteigen, und der Strom darf nicht an Letztverbraucher außerhalb des Mieterkreises geliefert werden.
Gilt die Kürzung auch für den Verkaufsgewinn?
Ja, der Gewinn aus der Veräußerung eigenen Grundbesitzes ist grundsätzlich begünstigt, solange kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt. Entscheidend ist der Stichtag: Der Nutzen-und-Lasten-Wechsel sollte nicht auf den 31.12. fallen.
Geht die Kürzung bei einer Betriebsaufspaltung verloren?
Ja. Nach § 9 Nr. 1 Satz 5 GewStG ist die Kürzung ausgeschlossen, soweit der Grundbesitz dem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters dient – der Standardfall der Betriebsaufspaltung.
Quellen & Rechtsgrundlagen
Alle Angaben wurden am 24. Juli 2026 anhand der folgenden Primär- und Fachquellen geprüft. Rechtsstand: Erhebungszeitraum 2026.
Wir übersetzen Steuerrecht in verständliche Sprache und prüfen jede Zahl gegen die Primärquelle. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Beratung durch Steuerberater, Rechtsanwalt oder Lohnsteuerhilfeverein.