Erweiterte Kürzung: Ausschließlichkeit belegen
Die erweiterte Kürzung wird nur auf Antrag gewährt – und in der Prüfung an jeder mitvermieteten Anlage gemessen. Dieser Konfigurator erzeugt den Antrag mit vollständiger Darlegung der sachlichen, zeitlichen und personellen Ausschließlichkeit, der Bagatellgrenzen und der Abgrenzung von Betriebsvorrichtungen.
Konfigurator
Sie klicken Bestand, Nebenleistungen und Vertragsgestaltung an – der Konfigurator formuliert daraus die Darlegung der Ausschließlichkeit, rechnet die Bagatellgrenzen argumentativ ein und grenzt Betriebsvorrichtungen ab. Auf Wunsch entsteht statt des Antrags eine Stellungnahme gegen die Versagung der Kürzung.
Die Kürzung entfällt für den gesamten Erhebungszeitraum, wenn die Ausschließlichkeit an einem einzigen Tag nicht gewahrt ist. Prüfen Sie deshalb Mietverträge, Nebenleistungen und den Nutzen-und-Lasten-Wechsel bei Verkäufen.
Rechtlicher Hinweis: unverbindliche Formulierungshilfe – keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
Der Antrag lebt von der Aufstellung
- Legen Sie eine Aufstellung der Nebeneinnahmen bei, aus der die Einhaltung der 10-%- und 5-%-Grenze rechnerisch hervorgeht.
- Verlangen Sie bei einer Versagung, dass die Behörde die schädliche Tätigkeit konkret bezeichnet – pauschale Hinweise auf „Betriebsvorrichtungen" genügen nicht.
- Trennen Sie technische Anlagen vertraglich und tatsächlich: eigener Vertrag, eigene Abrechnung, marktgerechtes Entgelt.
- Legen Sie Verkaufsstichtage nie auf den 31.12. – ein Tag entscheidet über die Kürzung des gesamten Jahres.
Wann dieses Schreiben passt
- Antrag: Die Kürzung wird nur auf Antrag gewährt. Er ist in der Gewerbesteuererklärung zu stellen; das Schreiben dokumentiert die Voraussetzungen und beschleunigt die Bearbeitung.
- Stellungnahme: wenn die Prüfung eine schädliche Tätigkeit annimmt – typischerweise mitvermietete Anlagen, Dienstleistungen im Konzern oder Beteiligungen.
- Einspruchsbegründung: nach Versagung im Messbetragsbescheid, innerhalb der Monatsfrist, sinnvollerweise mit Antrag auf Aussetzung der Vollziehung.
Aufbau des Schreibens
I. Sachverhalt
Rechtsform, Bestand, Einnahmen und die Feststellung, dass der Unternehmensgegenstand auf die Verwaltung eigenen Grundbesitzes beschränkt ist. Jede angeklickte Ausschließlichkeitsaussage erscheint als eigener Punkt.
II. Rechtlicher Maßstab
Wortlaut und Zweck der Vorschrift, die drei Dimensionen der Ausschließlichkeit und die Bagatellgrenzen des § 9 Nr. 1 Satz 3 GewStG.
III. Subsumtion
Betriebsvorrichtungen, Nebeneinnahmen und – falls einschlägig – die Veräußerung mit dem Nutzen-und-Lasten-Wechsel werden nacheinander geprüft und jeweils der Norm zugeordnet.
IV. Antrag
Kürzung, entsprechende Festsetzung und – wichtig für die weitere Verteidigung – die Aufforderung, eine angenommene schädliche Tätigkeit konkret zu bezeichnen.
Welche Unterlagen beizufügen sind
- Mietvertragsübersicht mit Angabe der überlassenen Flächen und Anlagen.
- Aufstellung der Nebeneinnahmen mit Berechnung der 10-%- und 5-%-Quote.
- Anlagenverzeichnis mit Zuordnung zum Grundvermögen bzw. zu Betriebsvorrichtungen.
- Verträge über technische Anlagen, wenn diese von einer Schwestergesellschaft überlassen werden.
- Kaufvertrag und Übergabeprotokoll bei Veräußerungen – wegen des Stichtags.
- Gesellschaftsvertrag mit dem auf Grundstücksverwaltung beschränkten Unternehmensgegenstand.
Wird die erweiterte Kürzung versagt, bleibt die pauschale Grundbesitzkürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG, die seit dem Erhebungszeitraum 2025 an den Grundsteuerwert anknüpft. Sie ist deutlich geringer, sollte aber hilfsweise ausdrücklich geltend gemacht werden.
Häufige Fehler
- Antrag nicht gestellt: Die Kürzung wird nicht von Amts wegen gewährt.
- Unentgeltliche Konzernleistungen: Auch sie sind schädliche Tätigkeiten.
- Beteiligung an einer Grundstücks-Personengesellschaft: Nach der Rechtsprechung schädlich, weil kein „eigener" Grundbesitz.
- Bagatellgrenzen nicht dokumentiert: Ohne Aufstellung lässt sich die Einhaltung nicht belegen.
- Verkauf zum 31.12.: Die zeitliche Ausschließlichkeit entfällt für das ganze Jahr.
- Betriebsaufspaltung übersehen: § 9 Nr. 1 Satz 5 GewStG schließt die Kürzung aus, soweit der Grundbesitz dem Betrieb eines Gesellschafters dient.
Häufige Fragen (FAQ)
Muss die erweiterte Kürzung beantragt werden?
Ja. § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG gewährt sie nur auf Antrag; er ist in der Gewerbesteuererklärung zu stellen. Ohne Antrag bleibt nur die pauschale Kürzung nach Satz 1.
Was gilt als schädliche Tätigkeit?
Jede Tätigkeit außerhalb der Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes und eigenen Kapitalvermögens – etwa Fremdverwaltung, Bauträgerschaft, Vermittlung, Geschäftsführung für andere Gesellschaften oder die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen über die Bagatellgrenze hinaus.
Gibt es eine Geringfügigkeitsschwelle?
Nur die ausdrücklich geregelten Bagatellgrenzen von 10 % (Strom aus erneuerbaren Energien, Ladeinfrastruktur) und 5 % (sonstige Nebenleistungen an Mieter). Im Übrigen kennt das Ausschließlichkeitsgebot keine Verhältnismäßigkeit.
Wie lassen sich Betriebsvorrichtungen ausklammern?
Entweder durch Überlassung über eine gesonderte Gesellschaft mit eigenem Vertrag und eigener Abrechnung oder dadurch, dass der Mieter die Anlage auf eigene Kosten einbringt und behält. Eine reine Vertragsaufspaltung ohne tatsächliche Umsetzung genügt nicht.
Ist der Gewinn aus dem Grundstücksverkauf begünstigt?
Ja, die Veräußerung eigenen Grundbesitzes gehört zur Nutzung im Sinne der Vorschrift, solange kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt. Entscheidend ist der Stichtag: Der Nutzen-und-Lasten-Wechsel sollte nicht auf den 31.12. fallen.
Was gilt bei Photovoltaik auf dem Dach?
Die Stromlieferung ist innerhalb der 10-%-Grenze unschädlich, wenn der Strom nicht an Letztverbraucher außerhalb des Mieterkreises geliefert wird. Die Einnahmen sind getrennt zu erfassen.
Schließt eine Betriebsaufspaltung die Kürzung aus?
Ja, nach § 9 Nr. 1 Satz 5 GewStG ist die Kürzung ausgeschlossen, soweit der Grundbesitz dem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters dient.
Welche Frist gilt für den Einspruch?
Ein Monat nach Bekanntgabe des Gewerbesteuermessbescheides (§ 355 AO). Da der Einspruch die Vollziehung nicht hemmt, sollte ein Antrag nach § 361 AO mitgestellt werden.
Rechtsgrundlagen & Quellen
Verwiesen wird auf geltende Gesetze sowie die einschlägigen Verwaltungsanweisungen. Rechtsstand: 2026.
Wichtiger Hinweis
Die erweiterte Kürzung ist eine Alles-oder-nichts-Vergünstigung ohne Verhältnismäßigkeitsvorbehalt. Dieses Musterschreiben ist eine unverbindliche Formulierungshilfe und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall dar. Ziehen Sie bei wirtschaftlich bedeutenden Vorgängen eine Steuerberaterin, einen Steuerberater, eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt – idealerweise mit Fachanwaltschaft für Steuerrecht – hinzu.
Kürzung gefährdet?
Schildern Sie uns Bestand, Mietverträge und Nebenleistungen. Wir erklären, wovon es abhängt, ob die erweiterte Kürzung trägt und welche Verträge zu trennen sind.
- Antwort innerhalb von 24 Stunden
- Kostenlos & unverbindlich
- DSGVO-konform – keine Weitergabe Ihrer Daten
Allgemeine Information statt Beratung: Wir dürfen keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall leisten (§ 2 StBerG, § 3 RDG), prüfen keine Unterlagen und vertreten nicht gegenüber Behörden oder Gerichten.
Eine Anlage kann die Kürzung eines ganzen Jahres kosten.
Der KI-Assistent erklärt mit Ihnen Ausschließlichkeit, Bagatellgrenzen und Struktur.