Die Grundsteuer wird seit 2025 komplett neu berechnet. Grund ist ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts: Die alten Einheitswerte waren veraltet und verfassungswidrig. Alle rund 36 Millionen Grundstücke in Deutschland wurden deshalb neu bewertet.
Zuletzt fachlich geprüft am 18. Juli 2026 · Rechtsstand: Veranlagungszeitraum 2026
Seit dem 1. Januar 2025 gilt die reformierte Grundsteuer. Sie berechnet sich aus drei Faktoren: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz der Gemeinde. Grundlage ist die Neubewertung aller Grundstücke. Je nach Bundesland gilt das Bundesmodell oder ein eigenes Ländermodell. Eigentümer können die Grundsteuer bei vermieteten Objekten weiterhin über die Nebenkosten auf Mieter umlegen.
Warum die Reform kam
Die Grundsteuer beruhte jahrzehntelang auf Einheitswerten von 1964 (West) bzw. 1935 (Ost). Weil sich Grundstückswerte seither völlig unterschiedlich entwickelt haben, erklärte das Bundesverfassungsgericht diese Bewertung für verfassungswidrig. Die Reform stellt die Bewertung auf eine aktuelle, gleichmäßige Basis.
Die neue Berechnung
Die Grundsteuer ergibt sich weiterhin aus drei Schritten:
- Grundsteuerwert – vom Finanzamt aus deiner Feststellungserklärung ermittelt.
- × Steuermesszahl – ein gesetzlich festgelegter Promillesatz, deutlich niedriger als früher.
- × Hebesatz – von der Gemeinde festgelegt; er entscheidet über die tatsächliche Höhe.
Du erhältst dazu bis zu drei Bescheide: den Grundsteuerwertbescheid, den Grundsteuermessbescheid (beide vom Finanzamt) und den Grundsteuerbescheid der Gemeinde mit dem Zahlbetrag.
Bundes- und Ländermodelle
Die meisten Länder wenden das Bundesmodell an, das neben der Fläche auch den Bodenrichtwert und (bei Wohngrundstücken) eine statistische Miete berücksichtigt. Einige Länder – etwa Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen – nutzen eigene Ländermodelle, die stärker auf die Fläche abstellen. Welches gilt, hängt vom Standort des Grundstücks ab.
Umlage auf Mieter
Bei vermieteten Objekten bleibt die Grundsteuer eine umlagefähige Betriebskostenart: Vermieter dürfen sie über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen. Ändert sich die Grundsteuer durch die Reform, wirkt sich das entsprechend auf die Nebenkosten aus – nach oben wie nach unten.
Grundsteuerwert (Finanzamt) 120.000 € × Steuermesszahl 0,31 ‰ = Messbetrag 37,20 €. × Hebesatz der Gemeinde 480 % = 178,56 € Grundsteuer pro Jahr. Der Hebesatz ist der entscheidende Stellhebel – er variiert stark von Gemeinde zu Gemeinde.
Bescheid prüfen
- Angaben abgleichen: Fläche, Baujahr und Grundstücksgröße im Wertbescheid kontrollieren.
- Fristen wahren: Gegen Wert- und Messbescheid ist innerhalb eines Monats Einspruch möglich.
- Hebesatz vergleichen: Er steht im Bescheid der Gemeinde und bestimmt den Zahlbetrag.
- Nebenkosten prüfen: Als Mieter die umgelegte Grundsteuer nachvollziehen.
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Bescheide richtig prüfen
5 Punkte- Grundsteuerwert kontrollierenFläche, Baujahr und Bodenrichtwert im Bescheid abgleichen.
- Messbetrag nachvollziehenGrundsteuerwert × Steuermesszahl.
- Hebesatz prüfenVon der Gemeinde festgelegt – bestimmt den Zahlbetrag.
- Einspruchsfrist wahrenEin Monat gegen Wert- und Messbescheid.
- Umlage auf MieterGrundsteuer bleibt über Nebenkosten umlagefähig.
Häufige Fragen (FAQ)
Wie wird die neue Grundsteuer berechnet?
Aus Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz der Gemeinde. Der Grundsteuerwert wird vom Finanzamt aus der Feststellungserklärung ermittelt, der Hebesatz von der Kommune festgelegt.
Seit wann gilt die reformierte Grundsteuer?
Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach den neuen Regeln erhoben, auf Basis der Neubewertung aller Grundstücke.
Warum wurde die Grundsteuer reformiert?
Das Bundesverfassungsgericht hatte die alten Einheitswerte für verfassungswidrig erklärt, weil sie auf veralteten Werten von 1964 bzw. 1935 beruhten.
Kann ich die Grundsteuer auf Mieter umlegen?
Ja. Bei vermieteten Objekten bleibt die Grundsteuer eine umlagefähige Betriebskostenart und kann über die Nebenkostenabrechnung weitergegeben werden.
Kann ich gegen den Grundsteuerbescheid vorgehen?
Gegen den Grundsteuerwert- und den Messbescheid des Finanzamts kannst du innerhalb eines Monats Einspruch einlegen. Der Zahlbescheid kommt von der Gemeinde.
Quellen & Rechtsgrundlagen
Alle Werte wurden am 18. Juli 2026 anhand der folgenden Primär- und Fachquellen geprüft. Rechtsstand: Veranlagungszeitraum 2026.
Wir übersetzen Steuerrecht in verständliche Sprache und prüfen jede Zahl gegen die Primärquelle. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Beratung durch Steuerberater, Rechtsanwalt oder Lohnsteuerhilfeverein.