Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Kauf an – aber sie ist so hoch, dass sich schon kleine Stellschrauben lohnen. Wer weiß, was zur Bemessungsgrundlage zählt, spart oft mehrere Tausend Euro.
Zuletzt fachlich geprüft am 16. Juli 2026 · Rechtsstand: 2026
Die Grunderwerbsteuer wird von den Ländern festgelegt und liegt 2026 zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (u. a. NRW, Brandenburg, Thüringen). Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis der Immobilie. Mitgekauftes bewegliches Inventar (Küche, Möbel) zählt nicht dazu und lässt sich herausrechnen. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die der Grundbucheintrag nicht erfolgt.
Die Steuersätze der Bundesländer
Seit der Föderalismusreform legt jedes Bundesland seinen Satz selbst fest. 2026 gilt (Auswahl):
| Bundesland | Satz |
|---|---|
| Bayern | 3,5 % |
| Hamburg | 5,5 % |
| Baden-Württemberg, Sachsen | 5,0 % / 5,5 % |
| Berlin, Hessen | 6,0 % |
| NRW, Brandenburg, Thüringen, Saarland, Schleswig-Holstein | 6,5 % |
Bei einem Kaufpreis von 400.000 € macht der Unterschied zwischen Bayern (3,5 %) und NRW (6,5 %) bereits 12.000 € aus. Prüfe daher immer den aktuellen Satz deines Bundeslandes.
Was zur Bemessungsgrundlage zählt
Grundlage ist die Gegenleistung – in der Regel der beurkundete Kaufpreis. Dazu zählen auch übernommene Lasten und beim Kauf vom Bauträger häufig die Baukosten. Nicht zur Grunderwerbsteuer gehören:
- Bewegliches Inventar wie Einbauküche, Möbel, Sauna, Markise;
- die Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen (anteilig);
- gesondert vereinbarte, nicht fest verbundene Ausstattung.
Weise mitgekauftes Inventar mit realistischem Wert separat im Kaufvertrag aus. Bei einer Küche für 15.000 € und 6,5 % Steuersatz sparst du so rund 975 € – solange der Betrag angemessen ist und nicht überzogen wirkt.
Beispiel: Inventar herausrechnen
Kaufpreis 400.000 €, NRW (6,5 %)
Ohne Herausrechnung wären es 26.000 € – die saubere Aufteilung im Vertrag spart hier rund 1.495 €.
Ablauf, Fälligkeit & Unbedenklichkeitsbescheinigung
- Der Notar meldet den Kaufvertrag dem Finanzamt.
- Das Finanzamt erlässt den Grunderwerbsteuerbescheid.
- Die Steuer ist in der Regel innerhalb eines Monats zu zahlen.
- Nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung.
- Erst damit trägt das Grundbuchamt dich als Eigentümer ein.
Bei der selbstgenutzten Immobilie ist die Grunderwerbsteuer steuerlich nicht absetzbar. Bei vermieteten Objekten zählt sie zu den Anschaffungsnebenkosten und wird über die Gebäude-AfA abgeschrieben.
„Die Grunderwerbsteuer ist Pflicht – aber die Bemessungsgrundlage lässt sich mit sauberer Vertragsgestaltung senken.“
– SteuerNest Redaktion, geprüft nach GrEStG
Die häufigsten Fehler
- Inventar nicht separat ausweisen. So zahlst du Steuer auf die Küche.
- Instandhaltungsrücklage übersehen. Der anteilige Betrag mindert die Grundlage.
- Grunderwerbsteuer bei Eigennutzung absetzen wollen. Das ist nicht möglich.
- Bei Vermietung nicht in die AfA einbeziehen. Sie erhöht die Abschreibungsbasis.
- Fälligkeit unterschätzen. Ohne Zahlung keine Eintragung ins Grundbuch.
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Grunderwerbsteuer optimieren
6 Punkte · GrEStG- Landessatz prüfen3,5 % bis 6,5 %.
- Inventar separat ausweisenKüche, Möbel realistisch bewerten.
- Instandhaltungsrücklage abziehenBei Eigentumswohnungen.
- Fälligkeit einplanenZahlung binnen eines Monats.
- UnbedenklichkeitsbescheinigungVoraussetzung fürs Grundbuch.
- Bei Vermietung: in AfA einbeziehenAnschaffungsnebenkosten.
Häufige Fragen (FAQ)
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer 2026?
Je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (u. a. NRW, Brandenburg, Thüringen) des Kaufpreises.
Kann ich Inventar von der Grunderwerbsteuer ausnehmen?
Ja. Bewegliches Inventar wie Einbauküche oder Möbel gehört nicht zur Bemessungsgrundlage und kann bei realistischer Bewertung separat im Kaufvertrag ausgewiesen werden.
Zählt die Instandhaltungsrücklage dazu?
Nein. Der auf die Instandhaltungsrücklage entfallende Anteil des Kaufpreises mindert die Bemessungsgrundlage.
Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig?
In der Regel innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheids. Erst nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung.
Ist die Grunderwerbsteuer absetzbar?
Bei Eigennutzung nicht. Bei vermieteten Immobilien zählt sie zu den Anschaffungsnebenkosten und wird über die Gebäude-AfA abgeschrieben.
Wer meldet den Kauf ans Finanzamt?
Der beurkundende Notar übermittelt den Kaufvertrag automatisch an das Finanzamt.
Quellen & Rechtsgrundlagen
Alle Angaben wurden am 16. Juli 2026 anhand der folgenden Quellen geprüft. Rechtsstand: Veranlagungszeitraum 2026.
- Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG).
- Ländereigene Grunderwerbsteuersätze 2026 – Festlegung durch die Bundesländer.
- BMF – Grunderwerbsteuer, Bemessungsgrundlage.
Wir übersetzen Steuerrecht in verständliche Sprache und prüfen jede Zahl gegen die Primärquelle. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Beratung durch Steuerberater, Rechtsanwalt oder Lohnsteuerhilfeverein.