Erzielen mehrere Personen gemeinsam Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, werden diese gesondert und einheitlich festgestellt. Die Gemeinschaft gibt dafür eine eigene Feststellungserklärung ab; das Ergebnis wird auf die Beteiligten verteilt. Der Feststellungsbescheid ist Grundlagenbescheid – er bindet die Einkommensteuerbescheide aller Beteiligten.
Zuletzt fachlich geprüft am 16. Juli 2026 · Rechtsstand: Veranlagungszeitraum 2026
Eine Feststellung unterbleibt in Fällen von geringer Bedeutung – etwa bei zusammenveranlagten Ehegatten, die gemeinsam eine Immobilie vermieten und bei denen die Aufteilung feststeht. Zuständig ist das Finanzamt, in dessen Bezirk sich das Grundstück befindet. Die Erklärungsfrist entspricht der für die Einkommensteuer; bei Beratung gelten die verlängerten Fristen. Verteilt wird grundsätzlich nach den Eigentumsanteilen, abweichende Vereinbarungen sind bei wirtschaftlicher Begründung möglich. Einwendungen gegen die Höhe der Einkünfte gehören in den Einspruch gegen den Feststellungsbescheid – nicht in den gegen den eigenen Einkommensteuerbescheid.
Wann eine Feststellung erforderlich ist
Erforderlich ist sie immer dann, wenn mehrere Personen gemeinschaftlich Einkünfte erzielen – Erbengemeinschaften, Bruchteilsgemeinschaften, nichteheliche Lebensgemeinschaften, Geschwister. Sie unterbleibt in Fällen geringer Bedeutung, insbesondere bei zusammenveranlagten Ehegatten mit klarer Aufteilung. Bei getrennter Veranlagung oder mehreren Objekten kann sie trotzdem sinnvoll sein.
Wie die Einkünfte verteilt werden
Grundsätzlich gilt der Eigentumsanteil. Abweichende Verteilungen sind anzuerkennen, wenn sie zivilrechtlich wirksam vereinbart wurden und wirtschaftlich begründet sind – etwa weil ein Beteiligter allein die Instandhaltung trägt. Sonderwerbungskosten eines einzelnen Beteiligten – eigene Finanzierungszinsen, Fahrtkosten, Beratungskosten – werden ihm allein zugerechnet und in der Feststellungserklärung gesondert erfasst.
Erbengemeinschaft mit drei Beteiligten
Erklärung, Zuständigkeit und Fristen
Die Erklärung ist elektronisch zu übermitteln, zuständig ist das Belegenheitsfinanzamt des Grundstücks. Die Frist entspricht der für die Einkommensteuererklärung – bei steuerlicher Beratung gelten die verlängerten Fristen. Eine Person sollte als Empfangsbevollmächtigte benannt werden; sonst muss das Finanzamt jedem Beteiligten einzeln bekannt geben.
Grundlagenbescheid: wo du dich wehren musst
Der Feststellungsbescheid ist Grundlagenbescheid. Die Wohnsitzfinanzämter übernehmen die festgestellten Beträge ungeprüft. Wer die Höhe der Einkünfte oder die Verteilung angreifen will, muss Einspruch gegen den Feststellungsbescheid einlegen – ein Einspruch gegen den eigenen Einkommensteuerbescheid ist insoweit unzulässig. Einspruchsbefugt ist regelmäßig der Empfangsbevollmächtigte für alle.
Auch für den Feststellungsbescheid gilt die Monatsfrist. Wird sie versäumt, sind die Beträge für alle Beteiligten bindend – selbst wenn der eigene Einkommensteuerbescheid noch offen ist.
Deine Checkliste: Feststellung sauber abwickeln
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Feststellung sauber abwickeln
6 Punkte · Vermietung- Feststellungspflicht klärenGeringe Bedeutung oder nicht?
- Empfangsbevollmächtigten benennenErspart Einzelbekanntgaben.
- Anteile dokumentierenGrundbuch und Vereinbarungen.
- Sonderwerbungskosten erfassenJe Beteiligtem getrennt.
- Frist einhaltenWie bei der Einkommensteuererklärung.
- Bescheid sofort prüfenEinspruch nur hier möglich.
Häufige Fragen (FAQ)
Wann brauche ich eine Feststellungserklärung?
Wenn mehrere Personen gemeinschaftlich Einkünfte aus Vermietung erzielen und kein Fall geringer Bedeutung vorliegt.
Müssen Ehegatten eine abgeben?
In der Regel nicht, wenn sie zusammenveranlagt werden und die Aufteilung feststeht.
Welches Finanzamt ist zuständig?
Das Finanzamt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt.
Wie werden die Einkünfte verteilt?
Grundsätzlich nach Eigentumsanteilen; abweichende, wirtschaftlich begründete Vereinbarungen sind möglich.
Wo lege ich Einspruch ein?
Gegen den Feststellungsbescheid. Ein Einspruch gegen den eigenen Einkommensteuerbescheid ist insoweit unzulässig.
Quellen & Rechtsgrundlagen
Alle Angaben wurden am 16. Juli 2026 anhand der folgenden Primär- und Fachquellen geprüft. Rechtsstand: Veranlagungszeitraum 2026.
Wir übersetzen Steuerrecht in verständliche Sprache und prüfen jede Zahl gegen die Primärquelle. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Beratung durch Steuerberater, Rechtsanwalt oder Lohnsteuerhilfeverein.