Renovierst du eine vermietete Immobilie, entscheidet die steuerliche Einordnung über einen großen Unterschied: Erhaltungsaufwand senkt deine Steuer sofort und in voller Höhe, Herstellungskosten nur langsam über die Abschreibung. Wer die Regeln kennt, plant Maßnahmen zeitlich klug – und verschenkt keinen Sofortabzug.
Zuletzt fachlich geprüft am 10. Juli 2026 · Rechtsstand: 2026
Erhaltungsaufwand (Reparatur, Erneuerung von Vorhandenem) ist sofort abziehbar. Herstellungskosten (Neubau, Erweiterung, Standardhebung) werden über die AfA verteilt. Übersteigen Renovierungen in den ersten drei Jahren nach dem Kauf 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (netto), werden sie zu anschaffungsnahen Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Größerer Erhaltungsaufwand lässt sich nach § 82b EStDV auf 2–5 Jahre verteilen.
Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten
Erhaltungsaufwand liegt vor, wenn etwas bereits Vorhandenes instand gesetzt, erneuert oder modernisiert wird, ohne das Gebäude wesentlich zu verändern – etwa der Austausch von Fenstern, eine neue Heizung gleicher Art, Malerarbeiten oder die Erneuerung des Bodenbelags. Diese Kosten sind im Jahr der Zahlung vollständig als Werbungskosten in der Anlage V abziehbar.
Herstellungskosten entstehen dagegen, wenn etwas Neues geschaffen, das Gebäude erweitert (z. B. Anbau, Dachgeschossausbau) oder sein Standard wesentlich gehoben wird. Eine wesentliche Standardhebung nimmt die Rechtsprechung an, wenn mindestens drei der vier zentralen Bereiche – Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster – deutlich verbessert werden. Herstellungskosten fließen in die Bemessungsgrundlage der Gebäude-AfA ein.
| Maßnahme | Einordnung |
|---|---|
| Fenster/Heizung erneuern (gleiche Art) | Erhaltungsaufwand – sofort |
| Malerarbeiten, Bodenbeläge | Erhaltungsaufwand – sofort |
| Anbau, Dachausbau, neue Wohnfläche | Herstellungskosten – AfA |
| Standardhebung (3 von 4 Kernbereichen) | Herstellungskosten – AfA |
| Renovierung > 15 % in 3 Jahren nach Kauf | anschaffungsnah – AfA |
Die 15-%-Grenze (anschaffungsnaher Aufwand)
Damit Käufer nicht direkt nach dem Erwerb umfangreich sanieren und alles sofort absetzen, greift § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: Übersteigen die Instandsetzungs- und Modernisierungskosten (netto) innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung die Grenze von 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, gelten sie insgesamt als anschaffungsnahe Herstellungskosten – und sind nur über die AfA abziehbar.
- Maßgeblich ist der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten, nicht der Grundstückswert.
- Jährlich üblicher Erhaltungsaufwand bleibt bei der Prüfung außen vor.
- Erweiterungen zählen ohnehin gesondert als Herstellungskosten.
- Wird die Grenze überschritten, kippt der gesamte Betrag in die Abschreibung – nicht nur der übersteigende Teil.
Gebäudeanteil 300.000 €
Wären es nur 40.000 € gewesen, hätte der volle Betrag sofort abgesetzt werden können. Schon 7.000 € Differenz verschieben den Abzug über Jahrzehnte.
Erhaltungsaufwand auf 2–5 Jahre verteilen
Fällt hoher Erhaltungsaufwand an, ist der Sofortabzug nicht immer optimal: Reicht dein zu versteuerndes Einkommen nicht aus, verpufft ein Teil des Abzugs. Für Wohngebäude erlaubt § 82b EStDV daher, größeren Erhaltungsaufwand gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre zu verteilen. So glättest du die steuerliche Wirkung und nutzt die Progression besser aus.
Große Sanierungen direkt im ersten Jahr nach dem Kauf bündeln. Genau das löst die 15-%-Grenze aus. Wer nicht dringend muss, streckt umfangreiche Maßnahmen über die Drei-Jahres-Frist hinaus oder bleibt bewusst unter der Grenze.
Zeitliche Planung als Steuerstrategie
Bei Renovierungen entscheidet das Timing über den Steuervorteil. Drei Hebel solltest du bewusst einsetzen:
- Drei-Jahres-Frist umgehen: Umfangreiche Sanierungen nach Ablauf von drei Jahren seit dem Kauf durchführen – dann greift die 15-%-Grenze nicht mehr.
- Unter der Grenze bleiben: Maßnahmen so takten, dass die 15 % in den ersten drei Jahren nicht überschritten werden.
- Progression glätten: Größeren Erhaltungsaufwand nach § 82b EStDV auf zwei bis fünf Jahre verteilen, um in jedem Jahr den vollen Effekt zu nutzen.
Führe eine laufende Kostenliste ab dem Kaufdatum. Sobald die netto-Summe der Renovierungen sich den 15 % nähert, verschiebst du weitere Maßnahmen bewusst ins vierte Jahr – das rettet den Sofortabzug.
Belege, Umsatzsteuer & Eintragung
Für die 15-%-Prüfung zählen die Nettobeträge – die Umsatzsteuer bleibt außen vor, wenn du zum Vorsteuerabzug berechtigt bist; bei der üblichen umsatzsteuerfreien Wohnraumvermietung rechnest du dagegen mit Bruttobeträgen. Erhaltungsaufwand trägst du in der Anlage V bei den Werbungskosten ein; verteilst du ihn nach § 82b EStDV, gibst du den Jahresanteil an.
- Handwerkerrechnungen mit Aufschlüsselung nach Arbeit und Material aufbewahren;
- Zahlungsnachweise (Überweisungen) – Barzahlungen erschweren den Nachweis;
- bei Verteilung: gleiche Jahresbeträge über den gewählten Zeitraum ansetzen.
„Nicht die Renovierung selbst, sondern ihr Zeitpunkt entscheidet oft über tausende Euro Steuervorteil – die Drei-Jahres-Frist ist der wichtigste Kalendereintrag jedes Käufers.“
– SteuerNest Redaktion, geprüft nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG
Die häufigsten Fehler
- Großsanierung im ersten Jahr bündeln. Das löst die 15-%-Grenze aus.
- Grundstückswert in die Grenze einrechnen. Maßgeblich ist nur der Gebäudeanteil.
- Standardhebung übersehen. Drei von vier Kernbereichen kippen in Herstellungskosten.
- Verteilung nach § 82b vergessen. Bei hohem Aufwand oft steuerlich günstiger.
- Barzahlung ohne Nachweis. Ohne Überweisung wird der Abzug angreifbar.
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Kosten richtig zuordnen
7 Punkte · Anlage V- Gebäudeanteil der Anschaffungskosten kennenGrundlage der 15-%-Grenze.
- Kaufdatum & 3-Jahres-Frist notierenNur dieser Zeitraum ist kritisch.
- Rechnungen nach Art trennenInstandsetzung, Modernisierung, Erweiterung.
- 15-%-Grenze berechnenSumme (netto) gegen die Grenze halten.
- Standardhebung prüfen3 von 4 Kernbereichen deutlich verbessert?
- Verteilung nach § 82b EStDV erwägenSofortabzug oder 2–5 Jahre?
- Eintrag in Anlage V vorbereitenErhaltungsaufwand vs. AfA sauber trennen.
Häufige Fragen (FAQ)
Was ist der Unterschied zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten?
Erhaltungsaufwand setzt Vorhandenes instand oder erneuert es (sofort abziehbar). Herstellungskosten schaffen Neues, erweitern das Gebäude oder heben seinen Standard wesentlich – sie werden über die AfA verteilt.
Was besagt die 15-%-Grenze?
Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (netto), gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) und sind nur über die AfA abziehbar.
Zählt zur 15-%-Grenze auch die übliche Instandhaltung?
Nein. Jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten werden nach dem Gesetz nicht einbezogen. Erweiterungen zählen gesondert als Herstellungskosten.
Kann ich Erhaltungsaufwand auf mehrere Jahre verteilen?
Ja. Größerer Erhaltungsaufwand für Wohngebäude kann nach § 82b EStDV gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden – oft günstiger als der Sofortabzug in einem Jahr.
Wo trage ich die Kosten in der Steuererklärung ein?
Erhaltungsaufwand gehört als Werbungskosten in die Anlage V. Herstellungskosten fließen in die AfA-Bemessungsgrundlage ein und werden anteilig jährlich abgeschrieben.
Warum ist das erste Jahr nach dem Kauf so heikel?
Weil die 15-%-Grenze nur die ersten drei Jahre nach der Anschaffung betrifft. Wer große Renovierungen dort bündelt, riskiert die Umqualifizierung in Herstellungskosten. Oft lohnt es, Maßnahmen zeitlich zu strecken.
Quellen & Rechtsgrundlagen
Alle Angaben wurden am 10. Juli 2026 anhand der folgenden Quellen geprüft. Rechtsstand: 2026.
Wir übersetzen Steuerrecht in verständliche Sprache und prüfen jede Zahl gegen die Primärquelle. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Beratung durch Steuerberater, Rechtsanwalt oder Lohnsteuerhilfeverein.