Die Anlage V erfasst deine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung: Mieteinnahmen und Umlagen auf der einen, Werbungskosten auf der anderen Seite – die Differenz ist dein steuerliches Ergebnis.
Zuletzt fachlich geprüft am 14. Juli 2026 · Rechtsstand: 2026
In die Anlage V trägst du je Objekt die Mieteinnahmen und umgelegten Nebenkosten ein und stellst ihnen die Werbungskosten gegenüber: Gebäude-AfA, Schuldzinsen, Erhaltungsaufwand, Grundsteuer, Verwaltung und Versicherungen. Ergibt sich ein Verlust, mindert er in der Regel deine übrigen Einkünfte.
Einnahmen richtig eintragen
Oben in der Anlage V erfasst du je Objekt alle Einnahmen:
- die Kaltmiete des Jahres;
- die umgelegten Nebenkosten (Betriebskostenvorauszahlungen und Nachzahlungen);
- vereinnahmte Kautionen, soweit sie steuerpflichtig verrechnet werden;
- Einnahmen aus Umlagen wie Heizkosten.
Maßgeblich ist das Zuflussprinzip: Es zählt, was dir im Kalenderjahr tatsächlich zugeflossen ist. Wichtig sind getrennte Angaben je Objekt, wenn du mehrere Wohnungen vermietest.
Werbungskosten absetzen
Den Einnahmen stellst du die Werbungskosten gegenüber. Die wichtigsten Posten:
| Position | Hinweis |
|---|---|
| Gebäude-AfA | i. d. R. 2 % oder 3 % der Gebäude-Anschaffungskosten |
| Schuldzinsen | Zinsanteil der Finanzierung (nicht die Tilgung) |
| Erhaltungsaufwand | Reparatur/Renovierung, ggf. auf 2–5 Jahre verteilbar |
| Grundsteuer & Versicherungen | laufende Kosten des Objekts |
| Verwaltungs- & Fahrtkosten | Hausverwaltung, Fahrten zum Objekt |
Ob eine Renovierung sofort abziehbar ist oder abgeschrieben werden muss, klärt der Ratgeber Erhaltung oder Herstellung. Details zur Abschreibung findest du im Ratgeber AfA verstehen.
Das Ergebnis: Überschuss oder Verlust
Jahresübersicht
Übersteigen die Werbungskosten die Einnahmen, entsteht ein Verlust, der mit anderen Einkünften verrechnet wird und die Gesamtsteuer senkt.
Die Tilgung des Darlehens ist keine Werbungskosten – nur der Zinsanteil zählt. Prüfe deinen Finanzierungsplan, um Zins und Tilgung sauber zu trennen.
Die Gebäude-AfA im Detail
Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) ist der größte „unsichtbare“ Werbungskostenposten – sie fließt ab, ohne dass Geld abfließt. Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil, nicht der Grund und Boden. Den Kaufpreis teilst du daher in Gebäude- und Bodenanteil auf.
| Baujahr / Fall | Linearer Satz |
|---|---|
| Fertigstellung ab 2023 | 3 % pro Jahr |
| Fertigstellung 1925–2022 | 2 % pro Jahr |
| Fertigstellung vor 1925 | 2,5 % pro Jahr |
| Denkmal / Sanierungsgebiet | erhöhte AfA nach §§ 7h, 7i EStG |
Für neu gebaute Mietwohnungen kann zeitlich befristet zusätzlich eine degressive AfA oder eine Sonderabschreibung nach § 7b EStG in Betracht kommen. Die Grundlagen erklärt der Ratgeber AfA verstehen.
So ist die Anlage V aufgebaut
Das Formular folgt einer klaren Logik – oben die Einnahmen, darunter die Werbungskosten, am Ende das Ergebnis:
- Kopf: Lage des Grundstücks, Einheitswert-Aktenzeichen, Angaben zur Nutzung;
- Einnahmen: Kaltmiete, umgelegte Nebenkosten, Umlagen, Einnahmen aus Vermietung von Gebrauchsvermögen;
- Werbungskosten: AfA, Schuldzinsen, Erhaltungsaufwand, Grundsteuer, Versicherungen, Verwaltung, sonstige Kosten;
- Ergebnis: Überschuss oder Verlust je Objekt, der in den Mantelbogen übernommen wird.
Vermietest du mehrere Objekte, füllst du je Objekt eine eigene Anlage V aus. Bei Miteigentum (z. B. Ehepaar) wird das Ergebnis anteilig zugeordnet.
Sonderfälle richtig behandeln
- Verbilligte Vermietung an Angehörige: Bei mindestens 66 % der ortsüblichen Miete bleibt der volle Werbungskostenabzug erhalten – Details im Ratgeber Verbilligte Vermietung.
- Ferienwohnung: Bei zeitweiser Selbstnutzung sind die Kosten aufzuteilen; die Einkünfteerzielungsabsicht muss erkennbar sein.
- Leerstand: Kosten während eines ernsthaft vermieteten, aber leer stehenden Objekts bleiben abziehbar.
- Erstes Vermietungsjahr: Vorab entstandene Kosten (Renovierung, Anzeigen, Fahrten) sind bereits vor der ersten Miete als vorweggenommene Werbungskosten absetzbar.
Abgabe über ELSTER
Die Anlage V übermittelst du elektronisch über ELSTER zusammen mit der Einkommensteuererklärung. Belege – Nebenkostenabrechnung, Darlehenskontoauszug mit Zinsbescheinigung, Handwerkerrechnungen – reichst du nur auf Nachfrage ein, musst sie aber vorhalten.
Fordere von deiner Bank jährlich eine Zinsbescheinigung an – sie trennt Zins und Tilgung sauber und ist der einfachste Nachweis für den abziehbaren Zinsanteil.
„Die Anlage V ist eine simple Gegenüberstellung: Einnahmen oben, Werbungskosten unten – und die Gebäude-AfA arbeitet still im Hintergrund für dich.“
– SteuerNest Redaktion, geprüft nach § 21 EStG
Die häufigsten Fehler
- Tilgung als Werbungskosten ansetzen. Nur der Zinsanteil zählt.
- Grund und Boden mit abschreiben. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar.
- Umlagen als Einnahme vergessen. Nebenkostenvorauszahlungen sind steuerpflichtige Einnahmen.
- Erhaltungsaufwand falsch einordnen. Anschaffungsnaher Aufwand über 15 % kann Herstellungskosten sein.
- Mehrere Objekte in einer Anlage mischen. Je Objekt eine eigene Anlage V.
Deine Checkliste
Hak ab, was auf dich zutrifft – dein Fortschritt wird automatisch gespeichert.
Anlage V ausfüllen
7 Punkte · § 21 EStG- Objektdaten je WohnungAdresse, Fläche, Nutzung.
- Mieteinnahmen zusammengestelltKaltmiete + Umlagen (Zufluss).
- Gebäude-AfA berechnet2 % oder 3 % der Gebäudekosten.
- Schuldzinsen getrenntNur Zins, nicht Tilgung.
- Erhaltungsaufwand geprüftSofort oder auf 2–5 Jahre.
- Laufende Kosten erfasstGrundsteuer, Versicherung, Verwaltung.
- Ergebnis ermitteltÜberschuss oder Verlust.
Häufige Fragen (FAQ)
Was gehört in die Anlage V?
Alle Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sowie die dazugehörigen Werbungskosten – je Objekt getrennt. Die Differenz ist dein steuerliches Ergebnis.
Welche Kosten kann ich als Vermieter absetzen?
Unter anderem die Gebäude-AfA, Schuldzinsen, Erhaltungsaufwand, Grundsteuer, Versicherungen sowie Verwaltungs- und Fahrtkosten.
Ist die Darlehenstilgung absetzbar?
Nein. Nur der Zinsanteil der Finanzierung zählt als Werbungskosten, die Tilgung selbst nicht.
Was bringt ein Verlust aus Vermietung?
Ein Verlust wird grundsätzlich mit deinen übrigen Einkünften verrechnet und senkt so deine gesamte Steuer.
Welches Jahr ist maßgeblich für Einnahmen?
Es gilt das Zuflussprinzip: Entscheidend ist, wann dir die Miete oder Nachzahlung im Kalenderjahr tatsächlich zugeflossen ist.
Quellen & Rechtsgrundlagen
Alle Angaben wurden am 14. Juli 2026 anhand der folgenden Quellen geprüft. Rechtsstand: 2026.
Wir übersetzen Steuerrecht in verständliche Sprache und prüfen jede Zahl gegen die Primärquelle. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Beratung durch Steuerberater, Rechtsanwalt oder Lohnsteuerhilfeverein.