Nach § 35c EStG mindern 20 % der Aufwendungen für energetische Maßnahmen die Einkommensteuer direkt – nicht nur das zu versteuernde Einkommen. Begünstigt sind Gebäude, die bei Beginn der Maßnahme älter als zehn Jahre sind und ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Ohne Fachunternehmerbescheinigung nach amtlichem Muster und ohne unbare Zahlung gibt es keinen Cent.
Zuletzt fachlich geprüft am 27. Juli 2026 · Rechtsstand: Veranlagungszeitraum 2026
Begünstigt sind unter anderem Wärmedämmung, Fenster- und Außentürentausch, Lüftungs- und Heizungsanlagen, sommerlicher Wärmeschutz und digitale Systeme zur Betriebs- und Verbrauchsoptimierung. Abgezogen werden 20 % der Aufwendungen, verteilt über drei Jahre (7 %, 7 %, 6 %) und begrenzt auf 40.000 € je Objekt – das entspricht 200.000 € begünstigten Kosten. Voraussetzung sind Selbstnutzung, ein Gebäudealter von mindestens zehn Jahren, eine Rechnung in deutscher Sprache, unbare Zahlung und die Bescheinigung des Fachunternehmens. Wer KfW- oder BAFA-Förderung in Anspruch nimmt oder die Kosten als Handwerkerleistung nach § 35a EStG geltend macht, ist von § 35c ausgeschlossen.
Welche Maßnahmen begünstigt sind
Der Katalog ist abschließend: Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen und Geschossdecken, Erneuerung von Fenstern und Außentüren, Einbau oder Erneuerung einer Lüftungsanlage, Erneuerung der Heizungsanlage, Einbau digitaler Systeme zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung sowie sommerlicher Wärmeschutz. Mit begünstigt sind die Kosten des Energieberaters – hier sogar zu 50 % im Jahr der Zahlung.
Höhe der Ermäßigung und Verteilung über drei Jahre
Der Abzug erfolgt gestaffelt: im Jahr des Abschlusses der Maßnahme und im Folgejahr jeweils 7 %, im dritten Jahr 6 % der Aufwendungen. Pro Objekt sind insgesamt 40.000 € möglich. Reicht die tarifliche Einkommensteuer in einem Jahr nicht aus, verfällt der Betrag – ein Vor- oder Rücktrag ist nicht vorgesehen.
Heizungstausch für 45.000 € (Abschluss 2026)
Formalien: Bescheinigung, Rechnung, Zahlungsweg
Das ausführende Fachunternehmen muss die Einhaltung der energetischen Mindestanforderungen nach amtlich vorgeschriebenem Muster bescheinigen. Die Rechnung muss die Maßnahme, die Arbeitsleistung und das Objekt ausweisen und in deutscher Sprache ausgestellt sein. Gezahlt werden muss unbar auf das Konto des Leistenden – Barzahlung schließt die Ermäßigung endgültig aus.
Wer für dieselbe Maßnahme zinsverbilligte Darlehen oder Zuschüsse der KfW bzw. des BAFA nutzt, kann § 35c EStG nicht zusätzlich beanspruchen. Auch der Abzug als Handwerkerleistung nach § 35a EStG, als Betriebsausgabe, Werbungskosten oder außergewöhnliche Belastung sperrt die Ermäßigung. Rechne vorher, welcher Weg günstiger ist.
Selbstnutzung, Teilvermietung und Eigentümergemeinschaften
Das Objekt muss im jeweiligen Jahr ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden; eine unentgeltliche Überlassung an Kinder mit Kindergeldanspruch ist unschädlich. Wird ein Teil vermietet oder betrieblich genutzt, sind die Aufwendungen aufzuteilen – der vermietete Anteil läuft über Werbungskosten. In der Wohnungseigentümergemeinschaft bescheinigt die Verwaltung die auf die Einheit entfallenden Beträge.
Deine Checkliste: Sanierung nach § 35c absichern
Hak ab, was auf dich zutrifft – dein Fortschritt wird automatisch gespeichert.
Sanierung nach § 35c absichern
6 Punkte · Eigenheim- Gebäudealter prüfenBei Beginn der Maßnahme älter als 10 Jahre.
- Selbstnutzung dokumentierenAusschließlich eigene Wohnzwecke im Abzugsjahr.
- Fachunternehmen beauftragenBescheinigung nach amtlichem Muster einfordern.
- Unbar zahlenÜberweisung – niemals bar, auch nicht in Teilen.
- Förderung gegenrechnenKfW/BAFA oder § 35c – nicht beides.
- Dreijahresplan anlegenSteuerlast der Folgejahre im Blick behalten.
Häufige Fragen (FAQ)
Wie hoch ist die Steuerermäßigung nach § 35c EStG?
20 % der Aufwendungen, verteilt auf drei Jahre mit 7 %, 7 % und 6 %, höchstens 40.000 € je begünstigtem Objekt.
Gilt § 35c auch für vermietete Wohnungen?
Nein. Die Ermäßigung setzt ausschließliche Nutzung zu eigenen Wohnzwecken voraus. Bei Vermietung sind die Kosten Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten.
Kann ich § 35c und KfW-Förderung kombinieren?
Nein. Für dieselbe Maßnahme ist die Doppelförderung ausgeschlossen. Ein Vergleich beider Wege lohnt sich vor der Beauftragung.
Was passiert, wenn die Steuer zu niedrig ist?
Der nicht genutzte Teil verfällt. Ein Vortrag in andere Jahre ist im Gesetz nicht vorgesehen.
Sind Energieberaterkosten begünstigt?
Ja, sie werden mit 50 % im Jahr der Zahlung berücksichtigt und zählen auf den Höchstbetrag von 40.000 € an.
Quellen & Rechtsgrundlagen
Alle Angaben wurden am 27. Juli 2026 anhand der folgenden Primär- und Fachquellen geprüft. Rechtsstand: Veranlagungszeitraum 2026.
Wir übersetzen Steuerrecht in verständliche Sprache und prüfen jede Zahl gegen die Primärquelle. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Beratung durch Steuerberater, Rechtsanwalt oder Lohnsteuerhilfeverein.