Die degressive AfA zieht Abschreibungsvolumen in die frühen Jahre – ein spürbarer Liquiditätsvorteil für Vermieter von Neubauten.
Zuletzt fachlich geprüft am 28. Mai 2026 · Rechtsstand: Veranlagungszeitraum 2026
Für neue Wohngebäude ist eine degressive Abschreibung von 5 % möglich – bemessen jeweils vom Restbuchwert. Voraussetzung ist unter anderem, dass Herstellung oder Anschaffung in den begünstigten Zeitraum fällt. Ein Wechsel zur linearen AfA ist zulässig, sobald diese höher ist. Die degressive AfA lässt sich unter Bedingungen mit der Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau kombinieren.
Wie die degressive AfA funktioniert
Bei der degressiven Abschreibung werden jährlich 5 % vom jeweiligen Restwert abgeschrieben – nicht, wie bei der linearen AfA, ein gleichbleibender Prozentsatz der Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Dadurch ist die Abschreibung in den ersten Jahren deutlich höher und sinkt danach kontinuierlich.
Der Effekt: Abschreibungsvolumen und damit steuermindernde Wirkung werden in die frühen Jahre gezogen. Das verbessert die Liquidität in der Investitionsphase.
Die Voraussetzungen
- Es muss sich um ein Wohngebäude bzw. eine Wohnung handeln.
- Herstellung oder Anschaffung muss innerhalb des gesetzlich begünstigten Zeitraums liegen; bei Anschaffung ist der Erwerb bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung maßgeblich.
- Die degressive AfA wird vom Restwert mit 5 % berechnet.
- Ein Wechsel zur linearen AfA ist möglich und sinnvoll, sobald der lineare Betrag höher ausfällt.
Die degressive AfA kann unter den Voraussetzungen des § 7b EStG mit der Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau kombiniert werden. Dann sind in den ersten Jahren besonders hohe Abschreibungen möglich – wichtig ist die Einhaltung der Miet- und Baukostengrenzen.
Wechsel zur linearen AfA
Da die degressive AfA vom sinkenden Restwert berechnet wird, unterschreitet sie nach einigen Jahren die lineare AfA. Ab diesem Punkt ist der Wechsel zur linearen Abschreibung vorteilhaft: Der verbleibende Restwert wird dann gleichmäßig über die Restnutzungsdauer verteilt. Ein Wechsel zurück zur degressiven Methode ist nicht zulässig.
Degressive AfA 5 %
Zum Vergleich: Die lineare AfA von 3 % ergäbe konstant 15.000 € pro Jahr. Die degressive AfA bringt in den ersten Jahren einen deutlichen Vorteil.
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Degressive AfA prüfen
8 Punkte- Objekt qualifiziert?Neues Wohngebäude/Wohnung.
- Zeitraum prüfenHerstellung/Anschaffung im begünstigten Fenster.
- BemessungsgrundlageGebäudeanteil ohne Grund und Boden.
- 5 % vom RestwertJährlich neu berechnen.
- Sonderabschreibung §7bKombination prüfen (Miet-/Kostengrenzen).
- Wechsel planenZur linearen AfA, wenn höher.
- Mieteinkünfte berechnenAfA als Werbungskosten ansetzen.
- Nachweise sichernBauunterlagen, Kaufvertrag, Aufteilung.
Häufige Fragen (FAQ)
Wie hoch ist die degressive AfA für Wohngebäude?
Sie beträgt 5 % pro Jahr, berechnet jeweils vom Restbuchwert. Dadurch sinkt der Abschreibungsbetrag von Jahr zu Jahr.
Für welche Gebäude gilt die degressive AfA?
Für neue Wohngebäude bzw. Wohnungen, deren Herstellung oder Anschaffung in den gesetzlich begünstigten Zeitraum fällt. Bei Anschaffung muss der Erwerb bis zum Ende des Fertigstellungsjahres erfolgen.
Was ist der Unterschied zur linearen AfA?
Die lineare AfA schreibt einen gleichbleibenden Prozentsatz der Anschaffungs- oder Herstellungskosten ab (regelmäßig 3 % bei Wohngebäuden). Die degressive AfA berechnet 5 % vom jeweils verbleibenden Restwert und ist anfangs höher.
Kann ich von degressiver zu linearer AfA wechseln?
Ja. Der Wechsel zur linearen AfA ist zulässig und lohnt sich, sobald der lineare Betrag den degressiven übersteigt. Ein Wechsel zurück zur degressiven Methode ist nicht möglich.
Lässt sich die degressive AfA mit der Sonderabschreibung kombinieren?
Ja, unter den Voraussetzungen des § 7b EStG kann sie mit der Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau kombiniert werden. Dabei sind die Bau- und Mietkostengrenzen einzuhalten.
Wird der Grund und Boden mit abgeschrieben?
Nein. Nur das Gebäude unterliegt der Abschreibung. Der auf Grund und Boden entfallende Anteil des Kaufpreises ist nicht abschreibbar und muss herausgerechnet werden.
Wie wirkt sich die AfA auf meine Steuer aus?
Die AfA ist Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Sie mindert den steuerpflichtigen Überschuss und damit die Einkommensteuer.
Gilt die degressive AfA auch für selbstgenutzte Immobilien?
Nein. Abschreibungen setzen eine Einkünfteerzielung voraus, also in der Regel Vermietung. Für selbstgenutztes Wohneigentum gibt es keine AfA.
Was passiert bei Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist?
Wird die Immobilie innerhalb von zehn Jahren mit Gewinn verkauft, ist der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig; die in Anspruch genommene AfA erhöht rechnerisch den Gewinn. Nach Ablauf der Frist ist der Verkauf im Privatvermögen regelmäßig steuerfrei.
Wo ist die degressive AfA geregelt?
Sie ergibt sich aus § 7 Abs. 5a EStG. Die lineare Gebäude-AfA regelt § 7 Abs. 4 EStG, die Sonderabschreibung § 7b EStG.
Quellen & Rechtsgrundlagen
Alle Angaben wurden am 28. Mai 2026 anhand der folgenden Quellen geprüft. Rechtsstand: Veranlagungszeitraum 2026.
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