Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben. Steuerlich bleibt das Grundstück beim Eigentümer, während das Gebäude dem Erbbauberechtigten zugerechnet wird. Der Erbbauzins ist beim Berechtigten laufender Aufwand, beim Eigentümer laufende Einnahme.
Zuletzt fachlich geprüft am 16. Juli 2026 · Rechtsstand: Veranlagungszeitraum 2026
Beim Erbbauberechtigten ist der Erbbauzins bei Vermietung als Werbungskosten, im Betrieb als Betriebsausgabe abziehbar; bei Selbstnutzung ist er steuerlich unbeachtlich. Das Gebäude schreibt der Erbbauberechtigte ab. Der Grundstückseigentümer erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung; eine Einmalzahlung ist auf die Laufzeit zu verteilen. Grunderwerbsteuer fällt bei Bestellung und Übertragung des Erbbaurechts an – Bemessungsgrundlage ist der kapitalisierte Erbbauzins. Für Grundsteuer und Erbschaftsteuer werden Erbbaurecht und belastetes Grundstück getrennt bewertet. Endet das Recht, ist die vereinbarte Entschädigung für das Gebäude steuerlich zu würdigen.
Beim Erbbauberechtigten: Zins und Abschreibung
Bei vermieteten Objekten ist der laufende Erbbauzins in voller Höhe Werbungskosten im Jahr der Zahlung. Eine Vorauszahlung für mehr als fünf Jahre ist gleichmäßig auf den Zeitraum zu verteilen. Das Gebäude wird nach den allgemeinen Regeln abgeschrieben – die Anschaffungskosten des Erbbaurechts selbst sind über die Restlaufzeit zu verteilen. Bei Selbstnutzung ist der Erbbauzins wie eine Miete steuerlich unbeachtlich.
Vermietetes Objekt auf Erbbaugrundstück
Beim Grundstückseigentümer
Der Erbbauzins ist Einnahme aus Vermietung und Verpachtung. Wird er als Einmalbetrag gezahlt, ist er auf die Laufzeit des Erbbaurechts zu verteilen – ein sofortiger Zufluss in voller Höhe kommt nur bei kurzer Laufzeit in Betracht. Aufwendungen für das Grundstück, etwa die Grundsteuer, sind abziehbar, soweit sie nicht vertraglich auf den Berechtigten überwälzt wurden.
Grunderwerbsteuer, Grundsteuer und Bewertung
Die Bestellung und jede Übertragung des Erbbaurechts lösen Grunderwerbsteuer aus. Bemessungsgrundlage ist der kapitalisierte Erbbauzins, ermittelt aus Jahreswert und einem Vervielfältiger nach der Laufzeit. Für die Grundsteuer wird ein Gesamtwert ermittelt und auf Erbbaurecht und belastetes Grundstück verteilt; Schuldner der Grundsteuer ist regelmäßig der Erbbauberechtigte.
Je kürzer die Restlaufzeit, desto niedriger der Wert des Erbbaurechts – und desto schwieriger die Finanzierung. Unter etwa 30 Jahren Restlaufzeit sollte vor Kauf oder größerer Investition über eine Verlängerung verhandelt werden.
Heimfall, Ablauf und Entschädigung
Endet das Erbbaurecht durch Zeitablauf, fällt das Gebäude an den Grundstückseigentümer; vertraglich ist regelmäßig eine Entschädigung von zwei Dritteln des Verkehrswerts vorgesehen. Beim Berechtigten kann daraus je nach Zuordnung ein Veräußerungsvorgang werden. Der Heimfall – die vorzeitige Rückübertragung bei Vertragsverstoß – ist gesondert zu beurteilen und sollte vertraglich präzise geregelt sein.
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Erbbaurecht steuerlich einordnen
6 Punkte · Immobilien- Vertrag prüfenLaufzeit, Anpassungsklausel, Heimfall.
- Nutzung klärenVermietung, Betrieb oder Selbstnutzung.
- Vorauszahlungen verteilenÜber fünf Jahre hinaus gleichmäßig.
- Grunderwerbsteuer kalkulierenKapitalisierter Erbbauzins als Basis.
- Grundsteuerschuld klärenMeist beim Erbbauberechtigten.
- Restlaufzeit bewertenUnter 30 Jahren nachverhandeln.
Häufige Fragen (FAQ)
Kann ich den Erbbauzins absetzen?
Bei Vermietung als Werbungskosten und im Betrieb als Betriebsausgabe. Bei Selbstnutzung nicht.
Wer schreibt das Gebäude ab?
Der Erbbauberechtigte, dem das Gebäude steuerlich zugerechnet wird.
Fällt Grunderwerbsteuer an?
Ja, bei Bestellung und Übertragung. Bemessungsgrundlage ist der kapitalisierte Erbbauzins.
Wer zahlt die Grundsteuer?
In der Regel der Erbbauberechtigte, sofern vertraglich nichts anderes vereinbart ist.
Was passiert am Ende der Laufzeit?
Das Gebäude fällt an den Grundstückseigentümer, meist gegen eine Entschädigung von zwei Dritteln des Verkehrswerts.
Quellen & Rechtsgrundlagen
Alle Angaben wurden am 16. Juli 2026 anhand der folgenden Primär- und Fachquellen geprüft. Rechtsstand: Veranlagungszeitraum 2026.
Wir übersetzen Steuerrecht in verständliche Sprache und prüfen jede Zahl gegen die Primärquelle. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Beratung durch Steuerberater, Rechtsanwalt oder Lohnsteuerhilfeverein.