Für Eigentümer und Vermieter ist das Gesetz vor allem eine Planungsgrundlage: Es entscheidet darüber, welche Heizung in den nächsten Jahren noch eingebaut werden darf, welche Folgekosten damit verbunden sind und welche Sanierungspflichten anstehen.
Steuerlich hängt daran die Frage, ob Aufwendungen als Erhaltungsaufwand sofort abziehbar sind, als Herstellungskosten abgeschrieben werden – oder ob Zuschuss bzw. Steuerermäßigung nach § 35c EStG greifen.
Zuletzt fachlich geprüft am 1. August 2026 · Rechtsstand: Veranlagungszeitraum 2026
Am 10.7.2026 haben Bundestag und Bundesrat das Gebäudemodernisierungsgesetz als Ersatz für das bisherige Gebäudeenergiegesetz verabschiedet. Eigentümer können beim Heizungstausch flexibler aus einer größeren Auswahl an Geräten und Technologien wählen – von der Ölheizung über Wärmepumpen bis zu neuen Technologien. Ab 2029 müssen fossilen Energieträgern in steigenden Mengen Biostoffe zugesetzt werden; 2045 müssen fossile Energien vollständig klimaneutral sein. Bis 2030 gelten gestaffelte Pflichten für energetische Maßnahmen, dazu eine gestaffelte bundesweite Solarpflicht und – in der Regel – Nullemissionsgebäude ab 2028 für öffentliche und ab 2030 für alle neuen Gebäude.
Heizungstausch: flexibler, aber mit Folgepflichten
Eigentümer können sich einer größeren Auswahl an Geräten und Technologien bedienen. Der Preis dafür: Ab 2029 führen fossile Energieträger zu der Verpflichtung, in steigenden Mengen Biostoffe zuzusetzen. Im Jahr 2045 müssen fossile Energien vollständig klimaneutral sein. Wer heute eine fossile Heizung einbaut, kalkuliert also mit steigenden Brennstoffkosten über die Nutzungsdauer.
Für Vermieter: Beteiligung an Energiekosten
Neu und wirtschaftlich bedeutsam: Vermieter müssen sich im Rahmen der Wohnraumvermietung gegenüber Mietern bei Nutzung fossiler, nicht klimaneutraler Energien an deren Energiekosten beteiligen. Wer vermietet, sollte die Heizungsentscheidung deshalb nicht nur nach Investitionskosten treffen, sondern die laufende Kostenbeteiligung einrechnen.
Eine Beteiligung an Energiekosten mindert den Überschuss aus Vermietung und Verpachtung dauerhaft – anders als eine einmalige Investition, die über AfA oder Erhaltungsaufwand steuerlich wirkt.
Pflichten bis 2030
Bis zum Jahr 2030 kommen gestaffelte Verpflichtungen energetischer Maßnahmen für Wohn- und Nichtwohngebäude – im Neubau und im Bestand. Eingeführt wird eine gestaffelte bundesweite Solarpflicht. Zusätzlich gilt in der Regel die Verpflichtung zur Errichtung von Nullemissionsgebäuden: ab 2028 für öffentliche Neubauten, ab 2030 für sämtliche neuen Gebäude.
Steuerliche Einordnung der Maßnahmen
Bei vermieteten Objekten sind Aufwendungen entweder sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand oder über die Nutzungsdauer abzuschreibende Herstellungskosten; größerer Erhaltungsaufwand kann nach § 82b EStDV auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden. Bei selbstgenutztem Eigentum kommt die Steuerermäßigung nach § 35c EStG in Betracht – alternativ der Zuschuss aus der Bundesförderung, die ab 21.7.2026 mit neuen Deckeln wieder läuft. Eine doppelte Inanspruchnahme bleibt ausgeschlossen.
Vorgehen für Eigentümer
1. Zustand und Restlebensdauer der Heizung feststellen. 2. Technologievergleich inklusive Brennstoffkosten bis 2045 rechnen. 3. Solarpflicht und Sanierungsfahrplan für das eigene Objekt prüfen. 4. Förderweg wählen: Zuschuss oder § 35c EStG. 5. Bei Vermietung die Energiekostenbeteiligung in die Kalkulation aufnehmen.
Deine Checkliste: Gebäude und Heizung planen
Hak ab, was auf dich zutrifft – dein Fortschritt wird automatisch gespeichert.
Gebäude und Heizung planen
5 Punkte · Steuerticker · Gesetzgebung- Heizungsalter erfassenRestlebensdauer bestimmt den Zeitdruck.
- Brennstoffkosten fortschreibenBiostoffquoten ab 2029 einrechnen.
- Solarpflicht prüfenGestaffelt nach Gebäude und Jahr.
- Förderweg wählenZuschuss oder § 35c EStG.
- Vermietung neu kalkulierenBeteiligung an Energiekosten beachten.
Häufige Fragen (FAQ)
Wann wurde das Gesetz verabschiedet?
Bundestag und Bundesrat haben es am 10.7.2026 verabschiedet – als Ersatz für das Gebäudeenergiegesetz.
Darf ich noch eine Ölheizung einbauen?
Die Auswahl an Technologien ist größer; ab 2029 bestehen jedoch Pflichten, fossilen Energieträgern Biostoffe zuzusetzen.
Was ändert sich für Vermieter?
Sie müssen sich bei Nutzung fossiler, nicht klimaneutraler Energien an den Energiekosten der Mieter beteiligen.
Ab wann gelten Nullemissionsgebäude?
In der Regel ab 2028 für öffentliche Neubauten und ab 2030 für sämtliche neuen Gebäude.
Quellen & Rechtsgrundlagen
Alle Angaben wurden am 1. August 2026 anhand der folgenden Primär- und Fachquellen geprüft. Rechtsstand: Veranlagungszeitraum 2026.
Wir übersetzen Steuerrecht in verständliche Sprache und prüfen jede Zahl gegen die Primärquelle. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Beratung durch Steuerberater, Rechtsanwalt oder Lohnsteuerhilfeverein.