Immobilien werden oft nicht direkt, sondern über eine Gesellschaft gehalten. Für die Nachfolge ist das praktisch – grunderwerbsteuerlich aber heikel: Schon die Bündelung von 90 % der Anteile in einer Hand löst Steuer aus.
Bei direkten Übertragungen zwischen Eltern und Kindern greift die Befreiung des § 3 Nr. 6 GrEStG. Ob sie auch den Ergänzungstatbestand des § 1 Abs. 3a GrEStG erfasst, ist offen.
Zuletzt fachlich geprüft am 11. August 2026 · Rechtsstand: Veranlagungszeitraum 2026
§ 3 Nr. 6 GrEStG stellt Erwerbe zwischen Verwandten in gerader Linie frei. Ob die Befreiung auch für Erwerbsvorgänge nach § 1 Abs. 3a GrEStG – die wirtschaftliche Beteiligung von mindestens 90 % – gilt, verhandelt der BFH am 19. August 2026. Betroffene Bescheide sollten offengehalten werden.
§ 1 Abs. 3a GrEStG: der wirtschaftliche Blick
Der Tatbestand erfasst, wenn jemand mittelbar oder unmittelbar eine wirtschaftliche Beteiligung von mindestens 90 % an einer grundbesitzenden Gesellschaft innehat. Er greift auch dann, wenn die Anteile über mehrere Stufen gehalten werden.
Weil es sich um eine Fiktion handelt, ist umstritten, ob die persönlichen Befreiungen der §§ 3 ff. GrEStG anwendbar sind. Die Verwaltung ist zurückhaltend, die Literatur überwiegend großzügiger.
Die Befreiungen der §§ 3 und 6 GrEStG sind personenbezogen. Bei fiktiven Erwerbsvorgängen muss der Blick durch die Gesellschaft hindurch gehen.
Was Familien jetzt beachten
Geplante Übertragungen sollten nicht ohne verbindliche Auskunft nach § 89 Abs. 2 AO umgesetzt werden, solange die Rechtsfrage offen ist. Die Gebühr ist gemessen an der möglichen Steuer meist gering.
Bereits ergangene Bescheide: Einspruch einlegen und Ruhen beantragen. Die Anzeigepflicht nach § 19 GrEStG bleibt davon unberührt – sie ist innerhalb von zwei Wochen zu erfüllen.
Übertragung an die Tochter
Anzeigepflicht nicht vergessen
Erwerbsvorgänge nach § 1 Abs. 3 und 3a GrEStG sind dem Finanzamt binnen zwei Wochen anzuzeigen – unabhängig davon, ob eine Befreiung greift.
Wird die Anzeige versäumt, verlängert sich die Festsetzungsfrist und eine Steuerbefreiung nach § 6a GrEStG kann verloren gehen.
Die Frist läuft ab Kenntnis vom Erwerbsvorgang. Sie gilt auch für Notare und Beteiligte gleichermaßen.
Deine Checkliste: Anteilsübertragung sauber vorbereiten
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Anteilsübertragung sauber vorbereiten
5 Punkte · Steuerticker · Immobilien- Beteiligungskette zeichnenAlle Stufen und Quoten vor der Übertragung dokumentieren.
- 90-%-Grenze prüfenMittelbare Beteiligungen mit einrechnen.
- Anzeige fristgerecht§ 19 GrEStG: zwei Wochen ab Kenntnis.
- Verbindliche AuskunftBei größeren Werten Antrag nach § 89 Abs. 2 AO stellen.
- Bescheid offenhaltenEinspruch mit Hinweis auf BFH II R 6/24.
Häufige Fragen (FAQ)
Wer zählt zu den Verwandten in gerader Linie?
Eltern, Kinder, Enkel und deren Ehegatten in bestimmten Konstellationen. Geschwister zählen nicht dazu – für sie greift die Befreiung nicht.
Gilt § 6a GrEStG als Alternative?
Die Konzernklausel setzt ein Abhängigkeitsverhältnis und Vor- und Nachbehaltensfristen von je fünf Jahren voraus. Für Familienübertragungen passt sie selten.
Was ist die Bemessungsgrundlage?
Bei Anteilsvorgängen der Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz, nicht der Kaufpreis.
Kann ich die Steuer stunden?
Eine Stundung nach § 222 AO ist möglich, wenn die sofortige Zahlung eine erhebliche Härte bedeutet und der Anspruch nicht gefährdet ist.
Quellen & Rechtsgrundlagen
Alle Angaben wurden am 11. August 2026 anhand der folgenden Primär- und Fachquellen geprüft. Rechtsstand: Veranlagungszeitraum 2026.
Wir übersetzen Steuerrecht in verständliche Sprache und prüfen jede Zahl gegen die Primärquelle. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Beratung durch Steuerberater, Rechtsanwalt oder Lohnsteuerhilfeverein.