Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach der Gegenleistung, üblicherweise dem Kaufpreis. Der Steuersatz wird von den Ländern festgelegt und reicht 2026 von 3,5 % bis 6,5 %. Alle Werte sind an geprüften Quellen belegt und für 2026 verifiziert.
Zuletzt fachlich geprüft am 22. Juli 2026 · Rechtsstand: Veranlagungszeitraum 2026
Bayern liegt mit 3,5 % am unteren Ende, mehrere Länder verlangen 6,5 %. Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung – mitverkauftes bewegliches Inventar (Küche, Möbel, Sauna) und die übernommene Instandhaltungsrücklage gehören nicht dazu und sollten im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden. Erwerbe zwischen Ehegatten, eingetragenen Partnern und Verwandten in gerader Linie sind steuerfrei. Der Grundbucheintrag erfolgt erst nach Zahlung – die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist der Schlüssel.
Wie hoch ist der Satz in deinem Land?
Der Steuersatz ist Ländersache. Bayern erhebt weiterhin 3,5 %, mehrere Länder – darunter Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Brandenburg, Saarland und Thüringen – liegen bei 6,5 %. Dazwischen finden sich Sätze von 5,0 bis 6,0 %. Maßgeblich ist die Lage des Grundstücks, nicht dein Wohnsitz.
Da einzelne Länder ihre Sätze ändern oder Familienheim-Freibeträge diskutieren, prüfe den aktuellen Satz beim Landesfinanzministerium, bevor du die Nebenkosten kalkulierst.
Die Bemessungsgrundlage legal senken
Besteuert wird nur der Erwerb des Grundstücks mit Gebäude. Nicht dazu gehören bewegliche Sachen – Einbauküche, Möbel, Markise, Gartenhaus, Photovoltaikmodule als Betriebsvorrichtung – und die übernommene Instandhaltungsrücklage bei Wohnungseigentum.
Weise diese Posten im Kaufvertrag mit realistischen Werten gesondert aus. Als Faustregel akzeptieren Finanzämter Inventarwerte bis rund 15 % des Kaufpreises ohne weitere Nachfrage; belege sie mit Liste und Zeitwerten.
Überhöhte Inventarwerte gefährden den Abzug und können die Finanzierung erschweren, weil Banken Inventar nicht als Sicherheit anerkennen.
Wann keine Steuer anfällt
Steuerfrei sind unter anderem Erwerbe von Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern, von Verwandten in gerader Linie (Eltern, Kinder, Enkel), Erwerbe durch Erbschaft oder Schenkung sowie Grundstücke mit einem Wert unter 2.500 €. Auch die Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung ist begünstigt.
Was die Steuer steuerlich bringt
Bei vermieteten Objekten gehört die Grunderwerbsteuer zu den Anschaffungsnebenkosten: Sie erhöht die Abschreibungsbasis des Gebäudes und wirkt damit über die Nutzungsdauer. Bei Eigennutzung ist sie steuerlich nicht abziehbar. Der Bescheid kommt vom Finanzamt nach der Notarmitteilung, Zahlungsfrist regelmäßig ein Monat.
Kaufpreis 400.000 € in NRW, Inventar 15.000 €
So wirkt die getrennte Ausweisung im Kaufvertrag:
Deine Checkliste: Grunderwerbsteuer
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Beim Kauf richtig kalkulieren
6 Punkte · Immobilien- Ländersatz prüfen3,5 % bis 6,5 % je Bundesland.
- Inventarliste erstellenMit realistischen Zeitwerten.
- Instandhaltungsrücklage ausweisenBei Wohnungseigentum.
- Befreiung prüfenFamilie, Erbschaft, Scheidung.
- Bescheid fristgerecht zahlenUnbedenklichkeitsbescheinigung sichern.
- Anschaffungsnebenkosten erfassenBei Vermietung in die AfA.
Häufige Fragen (FAQ)
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer 2026?
Je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 % der Gegenleistung – meist des Kaufpreises.
Kann ich die Steuer senken?
Ja, indem mitverkauftes bewegliches Inventar und die Instandhaltungsrücklage im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden.
Wer ist von der Grunderwerbsteuer befreit?
Unter anderem Ehegatten, eingetragene Lebenspartner und Verwandte in gerader Linie sowie Erwerbe durch Erbschaft oder Schenkung.
Ist die Grunderwerbsteuer absetzbar?
Bei vermieteten Objekten als Anschaffungsnebenkosten über die AfA; bei Eigennutzung nicht.
Wann muss ich zahlen?
Nach dem Steuerbescheid, regelmäßig innerhalb eines Monats. Erst danach erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung für den Grundbucheintrag.
Quellen & Rechtsgrundlagen
Alle Werte wurden am 22. Juli 2026 anhand der folgenden Quellen geprüft. Rechtsstand: Veranlagungszeitraum 2026.
Wir übersetzen Steuerrecht in verständliche Sprache und prüfen jede Zahl gegen die Primärquelle. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Beratung durch Steuerberater, Rechtsanwalt oder Lohnsteuerhilfeverein.