Der Fall ist typisch: Eine Eigentumswohnung wird geerbt, das Finanzamt stellt den Grundbesitzwert auf Basis von 20 Vergleichspreisen des Gutachterausschusses mit 186.000 € fest – und die Erben halten Auswahl der Vergleichsobjekte und Durchschnittsbildung für angreifbar. Ohne Erfolg.
Nach § 182 Abs. 2 Nr. 1 BewG ist Wohnungseigentum für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer grundsätzlich im Vergleichswertverfahren zu bewerten. Vorrangige Grundlage sind dabei die vom Gutachterausschuss mitgeteilten Vergleichspreise (§ 183 Abs. 1 S. 2 BewG).
Zuletzt fachlich geprüft am 10. August 2026 · Rechtsstand: Veranlagungszeitraum 2026
Der BFH hat mit Urteil vom 11.3.2026 (Az. II R 6/23) entschieden: Die von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreise sind bei der Bewertung von Wohnungseigentum für Erbschaft- und Schenkungsteuer grundsätzlich heranzuziehen. Die finanzgerichtliche Kontrolle beschränkt sich auf offensichtliche Unrichtigkeiten. Erst dann muss das Gericht den Sachverhalt von Amts wegen weiter aufklären.
Warum der Vorrang hält
Der gesetzlich angeordnete Vorrang der Vergleichspreise ist nach Ansicht des BFH rechtsstaatlich unbedenklich. Die Gutachterausschüsse verfügen über eine besondere Kompetenz bei einer Wertfindung, die von Beurteilungs- und Ermessenserwägungen abhängt. Es handelt sich um staatliche Behörden, die auf gesetzlicher Grundlage errichtet und als selbstständige, unabhängige Gremien eingerichtet sind.
Was das Finanzgericht noch prüft
Die Kontrolle der Vergleichspreise durch das Finanzgericht ist begrenzt: Sie reicht nur so weit, wie offensichtliche Unrichtigkeiten im Raum stehen. Erst wenn solche vorliegen, muss das Gericht den Sachverhalt von Amts wegen weiter aufklären. Pauschale Kritik an der Auswahl der Vergleichsobjekte oder an der Durchschnittsbildung genügt dafür nicht.
Wer den Grundbesitzwert angreifen will, muss konkret darlegen, warum die verwendeten Vergleichspreise offensichtlich unrichtig sind – etwa weil Objekte einbezogen wurden, die in Lage, Zustand oder Zuschnitt erkennbar nicht vergleichbar sind.
Der Weg über den niedrigeren gemeinen Wert
Bleibt der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG. Dafür kommen ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses, ein Gutachten einer zertifizierten Sachverständigen oder ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres erzielter Kaufpreis in Betracht. Dieser Weg kostet Geld und Zeit – er lohnt sich vor allem, wenn der festgestellte Wert die Freibeträge deutlich überschreitet.
Was Erben jetzt tun sollten
Erste Pflicht ist die Fristwahrung: Der Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert ist ein eigener Bescheid mit eigener Einspruchsfrist von einem Monat. Danach prüfen: Wie hoch ist der Wert im Verhältnis zu den Freibeträgen? Erst wenn Erbschaftsteuer tatsächlich anfällt, ist ein Gegengutachten wirtschaftlich sinnvoll.
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Grundbesitzwert prüfen
5 Punkte · Steuerticker · Presse- Feststellungsbescheid separat prüfenEigene Einspruchsfrist von einem Monat.
- Vergleichsobjekte ansehenLage, Baujahr, Modernisierung, Zuschnitt vergleichen.
- Freibeträge gegenrechnenOhne Steuerlast kein Streit über den Wert.
- Gutachten kalkulierenKosten gegen mögliche Steuerersparnis stellen.
- Fristen dokumentierenZugang des Bescheids notieren.
Häufige Fragen (FAQ)
Welches Verfahren gilt für eine geerbte Eigentumswohnung?
Grundsätzlich das Vergleichswertverfahren nach § 182 Abs. 2 Nr. 1 BewG. Vorrangige Grundlage sind die Vergleichspreise des Gutachterausschusses (§ 183 Abs. 1 S. 2 BewG).
Kann ich die Vergleichspreise angreifen?
Nur eingeschränkt. Die finanzgerichtliche Kontrolle beschränkt sich nach dem BFH-Urteil vom 11.3.2026 auf offensichtliche Unrichtigkeiten.
Was bleibt als Alternative?
Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG, etwa durch ein Sachverständigengutachten oder einen zeitnahen Kaufpreis.
Warum haben Gutachterausschüsse diesen Vorrang?
Der BFH verweist auf ihre besondere Kompetenz; es sind unabhängige staatliche Gremien auf gesetzlicher Grundlage.
Quellen & Rechtsgrundlagen
Alle Angaben wurden am 7. September 2026 anhand der folgenden Primär- und Fachquellen geprüft. Rechtsstand: Veranlagungszeitraum 2026.
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