Wie viel eine geerbte Immobilie steuerlich wert ist, entscheidet das Finanzamt – nicht der Erbe. Das Bewertungsgesetz schreibt typisierte Verfahren vor, die oft über dem tatsächlichen Marktwert liegen. Wer das versteht, kann mit einem Gegengutachten bares Geld sparen.
Zuletzt geprüft am 21. Juli 2026 · Rechtsstand 2026
Immobilien werden für die Erbschaftsteuer mit dem gemeinen Wert (Verkehrswert) angesetzt (§ 12 ErbStG, §§ 176 ff. BewG). Je nach Objekt gilt das Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren. Seit dem JStG 2022 fallen die typisierten Werte häufig höher aus. Ein niedrigerer Verkehrswertnachweis (§ 198 BewG) ist stets zulässig.
Die drei Bewertungsverfahren
| Verfahren | Objekt | Grundlage |
|---|---|---|
| Vergleichswert | Eigentumswohnungen, Ein-/Zweifamilienhäuser | Kaufpreise vergleichbarer Objekte (§ 183 BewG) |
| Ertragswert | Mietwohn- und Geschäftsgrundstücke | kapitalisierter Reinertrag (§§ 184–188 BewG) |
| Sachwert | Objekte ohne Vergleich/Ertrag | Gebäude- + Bodenwert (§§ 189–191 BewG) |
Die Finanzämter arbeiten mit typisierten Bodenrichtwerten, Liegenschaftszinssätzen und Baukostenindizes. Das JStG 2022 hat Ertrags- und Sachwertverfahren an die ImmoWertV angepasst – Folge: In vielen Lagen stiegen die steuerlichen Werte spürbar.
Niedrigeren Wert nachweisen
Liegt der typisierte Wert über dem Marktwert, kann der Erbe den niedrigeren gemeinen Wert nachweisen (§ 198 BewG) – durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen oder des Gutachterausschusses, alternativ durch einen zeitnahen Verkauf im gewöhnlichen Geschäftsverkehr.
Vermietetes Mehrfamilienhaus, Kind als Erbe
180.000 € niedrigere Bemessungsgrundlage – bei 15 % Steuersatz rund 27.000 € Ersparnis.
Abschläge & Belastungen
- Vermietete Wohnimmobilien: 10 % Bewertungsabschlag (§ 13d ErbStG).
- Nießbrauch/Wohnrecht: mindert den Wert der Schenkung als Kapitalwert (§ 14 BewG).
- Nachlassverbindlichkeiten: auf der Immobilie lastende Schulden sind abzugsfähig (§ 10 Abs. 5 ErbStG).
Rechtsprechung
Der Steuerpflichtige kann den niedrigeren gemeinen Wert grundsätzlich durch ein Sachverständigengutachten oder einen zeitnahen Kaufpreis führen; das Finanzamt darf ein ordnungsgemäßes Gutachten nicht ohne Weiteres verwerfen.
Die durch das JStG 2022 geänderten Bewertungsparameter führen zu höheren typisierten Werten; der Gesetzgeber hält sie für verfassungsgemäß, der Verkehrswertnachweis bleibt aber eröffnet.
Der Grundbesitzwert wird gesondert festgestellt (§ 151 BewG). Lege gegen den Feststellungsbescheid fristgerecht Einspruch ein und reiche das Gutachten nach – nach Bestandskraft ist die Korrektur schwierig.
Deine Checkliste: Immobilie im Erbfall bewerten
So prüfst du den Wertansatz
5 Punkte- Verfahren bestimmenVergleich, Ertrag oder Sachwert
- Feststellungsbescheid prüfenBodenrichtwert & Parameter
- Marktwert vergleichenzu hoch angesetzt?
- Gutachten einholen§ 198 BewG
- Einspruch fristgerecht1 Monat ab Bescheid
Häufige Fragen (FAQ)
Mit welchem Wert wird eine geerbte Immobilie besteuert?
Mit dem gemeinen Wert (Verkehrswert), ermittelt nach dem Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren des Bewertungsgesetzes (§ 12 ErbStG, §§ 176 ff. BewG).
Warum ist der Steuerwert oft höher als der Marktwert?
Weil das Finanzamt typisiert rechnet. Seit dem JStG 2022 sind die Parameter angehoben – der individuelle Zustand des Objekts fließt nicht ein. Dagegen hilft ein Gegengutachten.
Wie weise ich einen niedrigeren Wert nach?
Durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen oder des Gutachterausschusses oder durch einen zeitnahen Verkauf im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (§ 198 BewG).
Gibt es Abschläge?
Ja: 10 % für vermietete Wohnimmobilien (§ 13d ErbStG), zusätzlich mindern Nießbrauch/Wohnrechte und Nachlassverbindlichkeiten die Bemessungsgrundlage.
Bis wann kann ich mich wehren?
Gegen den gesonderten Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert innerhalb eines Monats mit dem Einspruch – danach wird die Korrektur schwierig.
Quellen & Rechtsgrundlagen
Geprüft am 21. Juli 2026. Rechtsstand 2026. Alle Angaben ohne Gewähr; ersetzen keine individuelle Beratung.
Wir übersetzen Steuer- und Erbrecht in verständliche Sprache und prüfen jede Zahl gegen die Primärquelle. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Beratung durch Steuerberater, Rechtsanwalt (Fachanwalt für Steuer- oder Erbrecht) oder Notar.