Ein Haus wird verkauft, der Kaufpreis aber nicht auf einmal gezahlt, sondern über Jahre in Raten – ein typischer Fall in der Familie oder bei Käufern ohne volle Finanzierung. Die Finanzverwaltung rechnete solche Raten bisher in einen Tilgungs- und einen Zinsanteil auf und besteuerte den unterstellten Zinsanteil nach § 20 EStG. Der Bundesfinanzhof hat dieser Praxis in einem Verfahren zum Aktenzeichen VIII R 30/24 eine klare Grenze gesetzt.
Zuletzt fachlich geprüft am 28. Juli 2026 · Rechtsstand: Veranlagungszeitraum 2026
Wer eine Immobilie im Privatvermögen auf Raten verkauft und im Vertrag ausdrücklich keine Zinsen vereinbart, muss keinen fiktiven Zinsanteil als Kapitalertrag versteuern. Das ändert eine langjährige Verwaltungspraxis zugunsten der Steuerpflichtigen. Wichtig bleibt die vertragliche Formulierung – und die Abgrenzung zu Betriebsvermögen und zu Renten- oder Ratenzahlungen mit Versorgungscharakter.
Was bisher passierte
Wurde ein Kaufpreis über mehr als ein Jahr gestundet, ging die Verwaltung von einem wirtschaftlichen Kreditgeschäft aus: Der Verkäufer überlasse dem Käufer Kapital und erhalte dafür – rechnerisch – eine Vergütung. Aus jeder Rate wurde daher ein Zinsanteil herausgerechnet und als Einkünfte aus Kapitalvermögen erfasst, häufig mit spürbaren Nachzahlungen viele Jahre nach dem Verkauf.
Was der BFH sagt
Der BFH stellt auf die vertragliche Vereinbarung ab. Haben die Parteien Zinsfreiheit ausdrücklich geregelt, fehlt es an einem Kapitalertrag, der zugeflossen wäre – es gibt nichts zu besteuern. Ein Zinsanteil darf dann nicht unterstellt werden.
Bei sechs- oder siebenstelligen Kaufpreisen und Laufzeiten von zehn Jahren summierte sich der unterstellte Zinsanteil schnell auf fünfstellige Beträge – und damit auf eine echte Steuerlast ohne Geldzufluss.
Was du daraus mitnehmen solltest
Wer aktuell einen Ratenverkauf plant, sollte die Zinsfreiheit ausdrücklich in den Kaufvertrag schreiben lassen – nicht nur schweigen. Wer bereits einen Bescheid mit unterstelltem Zinsanteil hat, sollte prüfen, ob der Bescheid noch offen ist: Dann kommen Einspruch und Verweis auf die Entscheidung in Betracht.
Die Entscheidung betrifft Immobilien im Privatvermögen. Bei Betriebsvermögen, bei wiederkehrenden Versorgungsleistungen und bei ausdrücklich verzinsten Raten gelten weiterhin eigene Regeln. Auch die Spekulationsfrist des § 23 EStG bleibt unberührt.
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Ratenverkauf steuerlich sauber aufsetzen
5 Punkte · Steuerticker · Immobilien- Zinsfreiheit vertraglich regelnAusdrücklich, nicht nur stillschweigend.
- Privat oder Betrieb klärenDie Entscheidung betrifft Privatvermögen.
- Spekulationsfrist prüfen§ 23 EStG bleibt unabhängig davon zu beachten.
- Alte Bescheide sichtenWurde ein Zinsanteil angesetzt?
- Offene Bescheide angreifenEinspruch mit Verweis auf VIII R 30/24.
Häufige Fragen (FAQ)
Muss ich Zinsen auf Kaufpreisraten versteuern?
Nicht, wenn du eine Immobilie im Privatvermögen verkauft und im Vertrag ausdrücklich Zinsfreiheit vereinbart hast – so der BFH im Verfahren VIII R 30/24.
Was, wenn im Vertrag nichts zu Zinsen steht?
Dann ist die Lage weniger klar. Eine ausdrückliche Regelung der Zinsfreiheit ist deutlich sicherer.
Gilt das auch für Betriebsvermögen?
Die Entscheidung betrifft den Verkauf im Privatvermögen; für Betriebsvermögen gelten eigene Grundsätze.
Ändert das etwas an der Spekulationssteuer?
Nein. Die Zehnjahresfrist des § 23 EStG ist davon unabhängig zu prüfen.
Quellen & Rechtsgrundlagen
Alle Angaben wurden am 7. September 2026 anhand der folgenden Primär- und Fachquellen geprüft. Rechtsstand: Veranlagungszeitraum 2026.
- BFH, Urteil vom 24.3.2026 – VIII R 30/24 (Unentgeltliche Ratenzahlungsvereinbarung: grundsätzlich keine Einkünfte aus Kapitalvermögen).
- Monatsinformation Juli 2026 – Immobilienverkauf auf Raten: kein versteckter Zinsertrag mehr (BFH, Az. VIII R 30/24).
- § 20 EStG – Einkünfte aus Kapitalvermögen.
- § 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte.
Wir übersetzen Steuerrecht in verständliche Sprache und prüfen jede Zahl gegen die Primärquelle. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Beratung durch Steuerberater, Rechtsanwalt oder Lohnsteuerhilfeverein.