Gewinne aus dem Verkauf privater Wirtschaftsgüter sind nur steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung ein bestimmter Zeitraum liegt. Bei Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten sind das zehn Jahre, bei anderen Wirtschaftsgütern ein Jahr. Liegt der Gesamtgewinn des Kalenderjahres unter 1.000 €, bleibt er steuerfrei – als Freigrenze, nicht als Freibetrag.
Zuletzt fachlich geprüft am 22. Juli 2026 · Rechtsstand: Veranlagungszeitraum 2026
Maßgeblich für den Fristbeginn und das Fristende sind die Zeitpunkte der obligatorischen Verträge, bei Immobilien also die notariellen Kaufverträge. Steuerfrei bleibt der Verkauf einer Immobilie unabhängig von der Frist, wenn sie im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren. Der Gewinn ist der Veräußerungspreis abzüglich Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Werbungskosten; bei vermieteten Objekten mindern die in Anspruch genommenen Abschreibungen die Anschaffungskosten. Verluste dürfen nur mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften verrechnet werden – mit Rücktrag und unbegrenztem Vortrag.
Zehn Jahre, ein Jahr – und wann sie zu laufen beginnen
Die Zehnjahresfrist gilt für Grund und Boden, Gebäude, Eigentumswohnungen und Erbbaurechte. Für alle anderen Wirtschaftsgüter – Gold, Kunst, Oldtimer, Kryptowährungen, Devisen – gilt die Jahresfrist. Sie beginnt mit der Anschaffung und endet taggenau; entscheidend sind die Vertragsdaten, nicht Übergabe, Zahlung oder Grundbucheintrag.
Eigentumswohnung, vermietet
Die Ausnahme: Nutzung zu eigenen Wohnzwecken
Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn die Immobilie zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde – oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren. Für die zweite Variante genügen zusammenhängende Zeiträume; ein voller Zwölfmonatszeitraum ist nicht erforderlich. Ein häusliches Arbeitszimmer ist nach der Rechtsprechung unschädlich.
Wer die selbstgenutzte Wohnung im Jahr vor dem Verkauf vermietet, verliert die Befreiung nach der Drei-Jahres-Variante. Auch eine kurzzeitige Zwischenvermietung kann die Kette unterbrechen – Timing vor Vertragsschluss prüfen.
So wird der Gewinn ermittelt
Vom Veräußerungspreis werden die Anschaffungs- oder Herstellungskosten und die Veräußerungskosten abgezogen – Makler, Notar, Vorfälligkeitsentschädigung, Energieausweis. Wurde das Objekt vermietet, sind die geltend gemachten Abschreibungen von den Anschaffungskosten abzuziehen; sie erhöhen damit den steuerpflichtigen Gewinn. Der Gewinn unterliegt dem persönlichen Steuersatz, nicht der Abgeltungsteuer.
Kryptowährungen, Gold und Sammlerstücke
Für Kryptowährungen gilt die Jahresfrist; der Bundesfinanzhof hat die Steuerpflicht innerhalb der Frist bestätigt. Gewinne aus physischem Gold und Sammlerstücken folgen derselben Regel. Bei Gegenständen des täglichen Gebrauchs – etwa dem privaten Pkw – sind Gewinne dagegen von vornherein nicht steuerbar, Verluste aber auch nicht abziehbar.
Deine Checkliste: Verkauf richtig einordnen
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Verkauf richtig einordnen
6 Punkte · Privatvermögen- Vertragsdaten prüfenAnschaffung und Veräußerung taggenau.
- Nutzungshistorie belegenMeldebescheinigung, Nebenkostenabrechnungen.
- AfA gegenrechnenAbschreibungen mindern die Anschaffungskosten.
- Veräußerungskosten sammelnMakler, Notar, Vorfälligkeit.
- Freigrenze beachtenUnter 1.000 € Jahresgewinn steuerfrei.
- Verluste feststellen lassenNur mit § 23-Gewinnen verrechenbar.
Häufige Fragen (FAQ)
Wie lange ist die Spekulationsfrist?
Zehn Jahre bei Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten, ein Jahr bei allen anderen Wirtschaftsgütern.
Wann ist der Verkauf der eigenen Wohnung steuerfrei?
Bei ausschließlicher Eigennutzung seit der Anschaffung oder bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren.
Welche Freigrenze gilt?
1.000 € Gesamtgewinn im Kalenderjahr. Wird sie überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig.
Erhöht die Abschreibung den Gewinn?
Ja. In Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn.
Wie werden Verluste behandelt?
Sie sind nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechenbar – rücktragsfähig ins Vorjahr und unbegrenzt vortragsfähig.
Quellen & Rechtsgrundlagen
Alle Angaben wurden am 22. Juli 2026 anhand der folgenden Primär- und Fachquellen geprüft. Rechtsstand: Veranlagungszeitraum 2026.
Wir übersetzen Steuerrecht in verständliche Sprache und prüfen jede Zahl gegen die Primärquelle. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Beratung durch Steuerberater, Rechtsanwalt oder Lohnsteuerhilfeverein.