Die Abschreibung (AfA) ist der stärkste Hebel, um Mieteinnahmen steuerlich zu drücken – Jahr für Jahr, oft über Jahrzehnte. Doch der richtige AfA-Satz, die Aufteilung von Grund und Gebäude und die Abgrenzung von Erhaltung und Herstellung entscheiden über den tatsächlichen Vorteil. Dieser Ratgeber ordnet die Regeln für 2026.
Zuletzt fachlich geprüft am 9. Juli 2026 · Rechtsstand: Veranlagungszeitraum 2026
Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden. Die lineare AfA beträgt 2 % (Baujahr ab 1925), 2,5 % (vor 1925) und 3 % für Wohngebäude, die nach 2022 fertiggestellt wurden. Für neue Mietwohngebäude ist zudem eine degressive AfA von 5 % möglich. Entscheidend ist die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Gebäude.
Was ist die AfA – und was zählt?
AfA steht für „Absetzung für Abnutzung". Die Idee: Ein Gebäude nutzt sich über die Zeit ab, deshalb dürfen Vermieter die Anschaffungs- oder Herstellungskosten über die Nutzungsdauer verteilt als Werbungskosten abziehen (§ 7 EStG). Die AfA mindert die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – ganz ohne laufenden Geldabfluss.
Entscheidend: Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil. Der Grund und Boden nutzt sich nicht ab und ist nicht abschreibbar. Deshalb ist die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Gebäude die wichtigste Stellschraube überhaupt.
Die Gebäude-AfA gibt es nur für vermietete oder betrieblich genutzte Immobilien. Bei der selbstgenutzten Eigentumswohnung ist keine AfA möglich – dafür entfällt dort auch die Versteuerung eines späteren Verkaufsgewinns nach Ablauf der Fristen.
Lineare AfA: 2 %, 2,5 % oder 3 %
Die lineare AfA verteilt die Kosten gleichmäßig über die Nutzungsdauer. Der Satz hängt vom Alter des Gebäudes ab:
| Gebäude | AfA-Satz | Nutzungsdauer |
|---|---|---|
| Fertigstellung vor 1925 | 2,5 % | 40 Jahre |
| Fertigstellung 1925 bis 2022 | 2,0 % | 50 Jahre |
| Fertigstellung nach dem 31.12.2022 | 3,0 % | 33 Jahre |
Die Anhebung auf 3 % für neue Wohngebäude ist eine wichtige Verbesserung: Wer nach 2022 gebaut oder eine neu fertiggestellte Wohnung gekauft hat, schreibt deutlich schneller ab. Eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer lässt sich per Gutachten nachweisen und ermöglicht dann höhere Sätze.
Degressive AfA: 5 % für Neubauten
Für neue Mietwohngebäude gibt es zusätzlich die Wahl der degressiven AfA von 5 % – berechnet jeweils vom Restwert. Sie gilt für Objekte, deren Herstellung begonnen oder die im Zeitraum von Oktober 2023 bis September 2029 angeschafft wurden.
Der Vorteil: In den ersten Jahren fällt die Abschreibung deutlich höher aus als bei der linearen AfA, weil sie sich stets auf den sinkenden Restwert bezieht. Das bringt frühe Steuervorteile und Liquidität. Ein späterer Wechsel zur linearen AfA ist möglich, sobald diese höher wäre.
Gebäudewert 300.000 €, Neubau
Die degressive AfA bringt anfangs deutlich höhere Abzüge. Über die Gesamtlaufzeit wird derselbe Betrag abgeschrieben – nur zeitlich vorgezogen.
Prüfe bei Neubauten zusätzlich die Sonderabschreibung nach § 7b EStG: Unter bestimmten Voraussetzungen (Baukostenobergrenze, Effizienzstandard) sind in den ersten vier Jahren jeweils 5 % zusätzlich möglich – kombinierbar mit der linearen AfA.
Die Kaufpreisaufteilung
Weil nur das Gebäude abgeschrieben wird, ist die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Gebäude bares Geld wert: Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die jährliche AfA. In notariellen Kaufverträgen kann eine sachgerechte Aufteilung vereinbart werden – das Finanzamt prüft sie aber auf Angemessenheit.
Als Orientierung dient die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums zur Kaufpreisaufteilung. Weicht die vertragliche Aufteilung stark davon ab, sollte sie gut begründet oder durch ein Gutachten gestützt sein.
Wer innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (netto) in Renovierungen steckt, muss diese als anschaffungsnahe Herstellungskosten über die AfA abschreiben – statt sie sofort als Erhaltungsaufwand abzuziehen. Plane größere Sanierungen daher zeitlich klug.
Erhaltung vs. Herstellung
Laufende Kosten am Gebäude sind entweder sofort absetzbarer Erhaltungsaufwand oder abzuschreibender Herstellungsaufwand:
- Erhaltungsaufwand: Reparaturen, Malerarbeiten, Austausch vorhandener Anlagen – sofort in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar. Größere Beträge können auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden.
- Herstellungsaufwand: Erweiterungen, wesentliche Verbesserungen oder die erstmalige Herstellung – nur über die AfA abschreibbar.
- Anschaffungsnaher Aufwand: Renovierungen über der 15-%-Grenze in den ersten drei Jahren werden zwingend zu Herstellungskosten.
„Die AfA gewinnt man nicht im Steuerjahr, sondern beim Notartermin – die Kaufpreisaufteilung wirkt Jahrzehnte.“
– SteuerNest Redaktion, geprüft nach § 7 EStG
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Was du für die Abschreibung brauchst
8 Punkte- Gebäudeanteil bestimmenKaufpreis auf Grund und Gebäude aufteilen.
- Baujahr feststellenEntscheidet über 2 %, 2,5 % oder 3 %.
- Degressive AfA prüfen5 % für Neubauten von Okt. 2023 bis Sept. 2029.
- Sonderabschreibung § 7b prüfenBis 5 % zusätzlich in den ersten vier Jahren.
- Anschaffungsnebenkosten einrechnenNotar, Grunderwerbsteuer anteilig aufs Gebäude.
- 15-%-Grenze beachtenRenovierungen in den ersten drei Jahren klug timen.
- Erhaltung vs. Herstellung trennenSofortabzug oder Abschreibung sauber zuordnen.
- Alles in die Anlage V eintragenAfA und Werbungskosten getrennt erfassen.
Häufige Fragen (FAQ)
Wie viel kann ich pro Jahr abschreiben?
Für Wohngebäude gilt in der Regel eine lineare AfA von 2 % (Baujahr 1925 bis 2022), 2,5 % (vor 1925) oder 3 % (Fertigstellung nach 2022). Für neue Mietwohngebäude ist alternativ eine degressive AfA von 5 % auf den Restwert möglich.
Warum kann ich den Grund und Boden nicht abschreiben?
Grund und Boden nutzt sich nicht ab und verliert nicht an Wert im steuerlichen Sinne. Deshalb ist nur der Gebäudeanteil abschreibbar. Die Aufteilung des Kaufpreises entscheidet über die Höhe der jährlichen AfA.
Was bringt die degressive AfA?
Sie ermöglicht in den ersten Jahren höhere Abschreibungen, weil sie stets vom sinkenden Restwert berechnet wird. Das bringt frühe Steuervorteile und Liquidität. Über die Gesamtlaufzeit wird derselbe Betrag abgeschrieben.
Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?
Renovierungen, die innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (netto) ausmachen, gelten als Herstellungskosten. Sie sind dann nicht sofort absetzbar, sondern nur über die AfA – eine häufige Steuerfalle.
Wie teile ich den Kaufpreis auf?
Eine sachgerechte Aufteilung kann im Kaufvertrag vereinbart werden. Das Finanzamt prüft sie anhand der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums. Weicht die Vereinbarung stark ab, sollte sie durch ein Gutachten gestützt werden.
Kann ich die AfA bei der selbstgenutzten Wohnung nutzen?
Nein. Die Gebäude-AfA gibt es nur bei Vermietung oder betrieblicher Nutzung. Bei Selbstnutzung ist keine AfA möglich – dafür bleibt ein späterer Verkaufsgewinn dort meist steuerfrei.
Was ist der Unterschied zwischen Erhaltung und Herstellung?
Erhaltungsaufwand (Reparatur, Austausch) ist sofort absetzbar. Herstellungsaufwand (Erweiterung, wesentliche Verbesserung) muss über die AfA verteilt werden. Die Abgrenzung ist im Detail entscheidend für den Sofortabzug.
Gibt es eine Sonderabschreibung für Neubauten?
Ja, die Sonderabschreibung nach § 7b EStG erlaubt unter Voraussetzungen (Baukostengrenze, Effizienzstandard) zusätzlich bis zu 5 % pro Jahr in den ersten vier Jahren – kombinierbar mit der linearen AfA.
Quellen & Rechtsgrundlagen
Alle Werte wurden am 9. Juli 2026 anhand der folgenden Primär- und Fachquellen geprüft. Rechtsstand: Veranlagungszeitraum 2026.
Wir übersetzen Steuerrecht in verständliche Sprache und prüfen jede Zahl gegen die Primärquelle. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Beratung durch Steuerberater, Rechtsanwalt oder Lohnsteuerhilfeverein.