Die Abschreibung (AfA) einer vermieteten Immobilie bemisst sich nur nach dem Gebäudewert. Der Grund und Boden nutzt sich nicht ab und ist deshalb nicht abschreibbar. Der Gesamtkaufpreis muss daher in einen Gebäude- und einen Bodenanteil aufgeteilt werden – ein hoher Gebäudeanteil bringt dir Jahr für Jahr mehr Steuervorteil. Alle Werte sind an geprüften Quellen belegt und für 2026 verifiziert.
Zuletzt fachlich geprüft am 8. Juli 2026 · Rechtsstand: Veranlagungszeitraum 2026
Bei einer vermieteten Immobilie ist nur der auf das Gebäude entfallende Kaufpreisanteil über die AfA (in der Regel 2 % oder 3 % pro Jahr) abschreibbar. Der Anteil für Grund und Boden bleibt außen vor. Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die jährliche Abschreibung. Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung erkennt das Finanzamt grundsätzlich an, solange sie wirtschaftlich realistisch ist (BFH). Als Kontrollrechnung dient die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung.
Warum die Aufteilung so wichtig ist
Nur das Gebäude „verbraucht“ sich und darf abgeschrieben werden. Der Bodenanteil ist nicht abschreibbar. Daraus folgt eine einfache Logik: Je größer der Gebäudeanteil am Gesamtkaufpreis, desto höher deine jährliche AfA und desto niedriger deine Steuer aus Vermietung und Verpachtung.
Ein Prozentpunkt mehr Gebäudeanteil
Kaufpreis 400.000 € (ohne Nebenkosten). Verglichen werden zwei Aufteilungen bei 2 % linearer AfA:
Welcher AfA-Satz gilt
| Baujahr / Fertigstellung | AfA-Satz | Zeitraum |
|---|---|---|
| Fertigstellung ab 2023 (Wohngebäude) | 3 % | 33 Jahre |
| Fertigstellung 1925–2022 | 2 % | 50 Jahre |
| Fertigstellung vor 1925 | 2,5 % | 40 Jahre |
Nur der Gebäudeanteil wird mit diesem Satz abgeschrieben. Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) werden anteilig auf Gebäude und Boden verteilt und erhöhen die jeweilige Bemessungsgrundlage.
Aufteilung im Kaufvertrag
Am einfachsten legst du die Aufteilung bereits im Kaufvertrag fest. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass eine vertragliche Aufteilung für das Finanzamt bindend ist, solange sie wirtschaftlich realistisch ist und keine reine Steuergestaltung ohne Bezug zu den tatsächlichen Wertverhältnissen darstellt.
Ein künstlich niedriger Bodenanteil hält der Prüfung nicht stand. Das Finanzamt darf die Aufteilung verwerfen, wenn sie die realen Boden- und Gebäudewerte deutlich verfehlt – etwa in Lagen mit hohen Bodenrichtwerten.
Die BMF-Arbeitshilfe
Zur Ermittlung und Überprüfung stellt das Bundesfinanzministerium eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung als Excel-Tool bereit. Sie berechnet den Boden- und Gebäudeanteil anhand von Bodenrichtwert, Fläche und Baujahr. Der BFH hat klargestellt, dass die Arbeitshilfe nur ein Anhaltspunkt ist – weichen die realen Werte ab, kann ein Sachverständigengutachten die günstigere Aufteilung belegen.
So begründest du einen hohen Gebäudeanteil
Nutze den Bodenrichtwert des Gutachterausschusses für den Bodenanteil und leite den Gebäudeanteil als Differenz zum Kaufpreis ab. In Lagen mit moderaten Bodenrichtwerten und hochwertiger Bausubstanz ist ein hoher Gebäudeanteil gut begründbar. Bei Streit lohnt sich ein Gutachten – die Mehr-AfA über die Nutzungsdauer übersteigt die Gutachtenkosten meist deutlich.
Deine Checkliste: Kaufpreisaufteilung
Hak ab, was auf dich zutrifft – dein Fortschritt wird automatisch gespeichert.
Mehr AfA sauber begründen
6 Punkte · Vermietung- Gebäudeanteil im Vertrag fixierenRealistische Aufteilung ist bindend.
- Bodenrichtwert einholenVom Gutachterausschuss der Gemeinde.
- Nebenkosten aufteilenGrunderwerbsteuer, Notar, Makler anteilig.
- AfA-Satz bestimmen2 %, 2,5 % oder 3 % je nach Baujahr.
- BMF-Arbeitshilfe gegenrechnenAls Kontrolle und Argumentationshilfe.
- Gutachten bei AbweichungBelegt einen höheren Gebäudeanteil.
Häufige Fragen (FAQ)
Warum muss der Kaufpreis aufgeteilt werden?
Weil nur das Gebäude abgeschrieben werden darf. Der Grund und Boden nutzt sich nicht ab und ist nicht abschreibbar – deshalb ist die Aufteilung für die AfA entscheidend.
Erkennt das Finanzamt eine Aufteilung im Kaufvertrag an?
Ja, grundsätzlich – solange die Aufteilung wirtschaftlich realistisch ist und nicht allein der Steuergestaltung dient (BFH-Rechtsprechung).
Welcher AfA-Satz gilt für Wohngebäude?
Für ab 2023 fertiggestellte Wohngebäude 3 %, für Baujahre 1925–2022 2 % und für Gebäude vor 1925 2,5 % pro Jahr – jeweils nur auf den Gebäudeanteil.
Was ist die BMF-Arbeitshilfe?
Ein Excel-Tool des Bundesfinanzministeriums, das den Boden- und Gebäudeanteil aus Bodenrichtwert, Fläche und Baujahr berechnet. Sie ist ein Anhaltspunkt, aber nicht bindend.
Kann ich einen höheren Gebäudeanteil durchsetzen?
Ja. Weichen die realen Werte von der Arbeitshilfe ab, kannst du mit einem Sachverständigengutachten einen höheren Gebäudeanteil belegen.
Werden Kaufnebenkosten mit abgeschrieben?
Ja, anteilig. Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten werden auf Gebäude und Boden verteilt und erhöhen die jeweilige Bemessungsgrundlage.
Quellen & Rechtsgrundlagen
Alle Werte wurden am 8. Juli 2026 anhand der folgenden Primär- und Fachquellen geprüft. Rechtsstand: Veranlagungszeitraum 2026.
Wir übersetzen Steuerrecht in verständliche Sprache und prüfen jede Zahl gegen die Primärquelle. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Beratung durch Steuerberater, Rechtsanwalt oder Lohnsteuerhilfeverein.