Wer früh überträgt und den Nießbrauch behält, verschenkt Substanz, nicht Einkommen – und nutzt Freibeträge mehrfach. Alle Werte sind an geprüften Quellen belegt und für 2026 verifiziert.
Zuletzt fachlich geprüft am 11. August 2026 · Rechtsstand: Veranlagungszeitraum 2026
Der Nießbrauch gibt dem Berechtigten das Recht, die Nutzungen einer Sache zu ziehen – bei Immobilien also die Mieteinnahmen. Beim Vorbehaltsnießbrauch überträgt der Eigentümer die Immobilie und behält sich das Nutzungsrecht vor. Der Kapitalwert des Nießbrauchs mindert nach § 10 ErbStG den steuerpflichtigen Erwerb – berechnet aus Jahreswert und Vervielfältiger nach § 14 BewG. Nur der Vorbehaltsnießbraucher darf die Abschreibung weiterhin geltend machen; beim Zuwendungsnießbrauch geht sie verloren.
Vorbehalts-, Zuwendungs- und Vermächtnisnießbrauch
| Form | Konstellation | Steuerliche Kernfolge |
|---|---|---|
| Vorbehaltsnießbrauch | Eigentümer überträgt und behält das Nutzungsrecht | Kapitalwert mindert den Erwerb; AfA bleibt beim Nießbraucher |
| Zuwendungsnießbrauch | Eigentümer bleibt Eigentümer und räumt einem anderen das Nutzungsrecht ein | Nießbraucher versteuert die Mieten, darf aber keine AfA abziehen |
| Vermächtnisnießbrauch | Nießbrauch entsteht durch letztwillige Verfügung | Wie Zuwendungsnießbrauch, mit erbschaftsteuerlicher Bewertung |
In der Beratungspraxis dominiert der Vorbehaltsnießbrauch: Eltern übertragen ein Mietshaus auf die Kinder, beziehen aber weiterhin die Mieten. Der Substanzwert wandert aus dem Vermögen, die Versorgung bleibt gesichert.
Das dingliche Wohnungsrecht nach § 1093 BGB erlaubt nur die eigene Nutzung. Der Nießbrauch umfasst auch die Vermietung – und damit die Einkünfte. Steuerlich sind das zwei völlig verschiedene Rechte.
So mindert der Nießbrauch die Schenkungsteuer
Der Wert des Nießbrauchs wird vom Steuerwert der Immobilie abgezogen. Berechnet wird er als Jahreswert × Vervielfältiger:
- Jahreswert die jährliche Nettomiete abzüglich der vom Nießbraucher getragenen Bewirtschaftungskosten.
- Begrenzung des Jahreswerts Der Jahreswert darf höchstens den durch 18,6 geteilten Steuerwert der Immobilie betragen (§ 16 BewG).
- Vervielfältiger ergibt sich aus der Lebenserwartung des Berechtigten nach der amtlichen Sterbetafel (§ 14 BewG) – je jünger, desto höher.
- Zeitlich befristeter Nießbrauch Statt der Lebenserwartung zählt die vereinbarte Laufzeit.
Ein 60-Jähriger hat einen deutlich höheren Vervielfältiger als ein 80-Jähriger. Wer die Übertragung um zehn Jahre verschiebt, verschenkt Gestaltungsspielraum – und riskiert, dass die Zehnjahresfrist für Freibeträge nicht mehr greift.
Stirbt der Nießbraucher deutlich früher als statistisch erwartet, kann das Finanzamt die Bewertung nach § 14 Abs. 2 BewG korrigieren, wenn der Tod innerhalb bestimmter Fristen eintritt. Umgekehrt gibt es keine Nachbesteuerung, wenn der Berechtigte länger lebt.
Wer versteuert die Mieten – und wer schreibt ab?
Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt derjenige, der den Tatbestand verwirklicht – also der Nießbraucher. Er trägt die Werbungskosten und vereinnahmt die Mieten. Der Eigentümer bleibt außen vor.
| Konstellation | Abschreibung |
|---|---|
| Vorbehaltsnießbrauch | Der Nießbraucher darf die AfA weiterhin abziehen, weil er die Anschaffungskosten getragen hat |
| Entgeltlicher Zuwendungsnießbrauch | AfA nur in Höhe eigener Anschaffungskosten des Nießbrauchsrechts |
| Unentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch | Keine AfA – weder beim Nießbraucher noch beim Eigentümer |
| Nach Erlöschen des Nießbrauchs | Der Eigentümer setzt die AfA des Rechtsvorgängers fort |
Räumen Eltern ihrem Kind unentgeltlich einen Nießbrauch an einer vermieteten Wohnung ein, versteuert das Kind die Mieten – aber niemand darf abschreiben. Über die Jahre summiert sich das zu einem erheblichen Nachteil.
Beim Erhaltungsaufwand gilt: Der Nießbraucher trägt nach dem Gesetz die gewöhnlichen Erhaltungskosten und darf sie absetzen. Größere Instandsetzungen fallen dem Eigentümer zu – abweichende Vereinbarungen sind möglich und sollten im Vertrag klar geregelt sein.
Gestaltung: Freibeträge, Fristen, Pflichtteil
- Zehnjahresfrist bei Freibeträgen Persönliche Freibeträge stehen alle zehn Jahre neu zur Verfügung. Wer früh und in Schritten überträgt, nutzt sie mehrfach.
- Pflichtteilsergänzung Auch hier gilt eine Zehnjahresfrist – sie beginnt bei einem Vorbehaltsnießbrauch nach herrschender Auffassung regelmäßig nicht zu laufen, solange der Schenker die Nutzung im Wesentlichen behält.
- Rückforderungsrechte Für Insolvenz, Vorversterben oder Scheidung des Beschenkten sollten Rückforderungsrechte vereinbart werden.
- Zustimmung bei Verkauf Der Nießbrauch bleibt beim Verkauf bestehen, wenn er im Grundbuch eingetragen ist – er mindert damit faktisch die Verkäuflichkeit.
- Ablösung gegen Entgelt Wird der Nießbrauch später abgelöst, kann das zu Anschaffungskosten beim Eigentümer und zu steuerpflichtigen Einkünften beim Berechtigten führen.
Die Übertragung des Grundstücks bedarf der notariellen Beurkundung. Der Nießbrauch entsteht erst mit der Eintragung im Grundbuch – eine schuldrechtliche Vereinbarung genügt nicht und wird steuerlich nicht anerkannt.
Typische Fehler und Risiken
- Gestaltung nur auf dem Papier Wird der Nießbrauch nicht tatsächlich gelebt – etwa weil die Mieten weiter auf das Konto des Eigentümers fließen –, erkennt das Finanzamt ihn nicht an.
- Vergessene Grunderwerbsteuer Übertragungen zwischen Verwandten in gerader Linie sind befreit. Bei Übertragungen auf Geschwister oder Dritte fällt Grunderwerbsteuer an.
- Spekulationsfrist Die Zehnjahresfrist des § 23 EStG läuft beim unentgeltlichen Erwerb weiter. Verkauft das Kind früh, kann ein steuerpflichtiger Gewinn entstehen.
- Sozialhilferegress Überträgt der Schenker innerhalb von zehn Jahren vor dem Pflegefall, kann das Sozialamt die Schenkung nach § 528 BGB zurückfordern.
- Streit unter Geschwistern Ohne Ausgleichsregelung im Übertragungsvertrag ist Streit im Erbfall vorprogrammiert.
Nießbrauchsgestaltungen berühren Erbrecht, Familienrecht, Schenkungsteuer und Einkommensteuer gleichzeitig. Dieser Ratgeber erklärt die Systematik – die konkrete Umsetzung gehört in die Hand von Notar und Steuerberater.
Mietshaus auf die Tochter, Nießbrauch beim Vater
Steuerwert der Immobilie 900.000 €, jährliche Nettomiete 36.000 €, Vater 65 Jahre alt, Vervielfältiger rund 12,0. Persönlicher Freibetrag der Tochter: 400.000 €.
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10 Punkte · Vermietung & Immobilien- 1. Steuerwert der Immobilie ermittelnGrundlage jeder Berechnung.
- 2. Jahreswert sauber berechnenNettomiete abzüglich getragener Bewirtschaftungskosten.
- 3. Höchstgrenze nach § 16 BewG prüfenJahreswert höchstens Steuerwert geteilt durch 18,6.
- 4. Vervielfältiger nach Alter bestimmenAktuelle Sterbetafel verwenden.
- 5. Freibeträge und Vorschenkungen prüfenZehnjahresfrist beachten.
- 6. AfA-Berechtigung klärenNur der Vorbehaltsnießbrauch sichert die Abschreibung.
- 7. Lastenverteilung vertraglich regelnWer trägt welche Instandhaltung?
- 8. Rückforderungsrechte aufnehmenInsolvenz, Scheidung, Vorversterben.
- 9. Grundbucheintragung veranlassenErst damit entsteht der Nießbrauch.
- 10. Schenkung dem Finanzamt anzeigenInnerhalb von drei Monaten.
Häufige Fragen (FAQ)
Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht?
Das Wohnungsrecht erlaubt nur die eigene Nutzung der Immobilie. Der Nießbrauch umfasst darüber hinaus das Recht, die Immobilie zu vermieten und die Erträge zu behalten.
Wie wird der Wert des Nießbrauchs berechnet?
Jahreswert multipliziert mit einem Vervielfältiger. Der Jahreswert ist die Nettomiete abzüglich der vom Nießbraucher getragenen Kosten, der Vervielfältiger ergibt sich aus der statistischen Lebenserwartung nach § 14 BewG.
Mindert der Nießbrauch die Schenkungsteuer?
Ja. Der Kapitalwert des vorbehaltenen Nießbrauchs wird vom Steuerwert der Immobilie abgezogen. Der steuerpflichtige Erwerb sinkt entsprechend – häufig unter den persönlichen Freibetrag.
Wer versteuert die Mieteinnahmen?
Der Nießbraucher. Er erzielt die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und macht die Werbungskosten geltend. Der Eigentümer erklärt insoweit keine Einkünfte.
Darf ich als Nießbraucher weiter abschreiben?
Beim Vorbehaltsnießbrauch ja, weil du die Anschaffungs- oder Herstellungskosten getragen hast. Beim unentgeltlichen Zuwendungsnießbrauch ist die Abschreibung dagegen für niemanden abziehbar.
Kann die Immobilie trotz Nießbrauch verkauft werden?
Rechtlich ja, praktisch kaum. Der im Grundbuch eingetragene Nießbrauch bleibt beim Verkauf bestehen und wirkt gegen jeden Erwerber – das drückt den erzielbaren Preis erheblich.
Läuft die Zehnjahresfrist für den Pflichtteil trotz Nießbrauch?
Nach überwiegender Auffassung nicht, solange sich der Schenker die Nutzungen im Wesentlichen vorbehält. Die Schenkung bleibt dann für die Pflichtteilsergänzung in vollem Umfang berücksichtigt.
Was passiert, wenn der Nießbraucher stirbt?
Der Nießbrauch erlischt und ist im Grundbuch zu löschen. Der Eigentümer erhält die volle Nutzungsbefugnis; erbschaftsteuerlich fällt hierfür regelmäßig keine weitere Steuer an.
Quellen & Rechtsgrundlagen
Alle Werte wurden am 11. August 2026 anhand der folgenden Quellen geprüft. Rechtsstand: Veranlagungszeitraum 2026.
Wir übersetzen Steuerrecht in verständliche Sprache und prüfen jede Zahl gegen die Primärquelle. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Beratung durch Steuerberater, Rechtsanwalt oder Lohnsteuerhilfeverein.