Zwischen steuerfrei und steuerpflichtig liegt bei Immobilien oft nur ein einziger Tag – der Tag, an dem die Zehnjahresfrist endet. Alle Werte sind an geprüften Quellen belegt und für 2026 verifiziert.
Zuletzt fachlich geprüft am 11. August 2026 · Rechtsstand: Veranlagungszeitraum 2026
Der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie ist steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Maßgeblich sind die Daten der notariellen Verträge. Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn die Immobilie im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung durchgehend oder im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Der steuerpflichtige Gewinn wird mit dem persönlichen Steuersatz versteuert – nicht mit 25 %.
Die Zehnjahresfrist: worauf es ankommt
Ein privates Veräußerungsgeschäft liegt bei Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten vor, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Der Gesetzgeber spricht bewusst nicht von „Spekulationssteuer" – eine eigene Steuerart ist das nicht. Der Gewinn erhöht schlicht dein zu versteuerndes Einkommen.
Für den Fristbeginn und das Fristende zählt jeweils der Tag des Abschlusses des notariellen Kaufvertrags – also der Zeitpunkt, zu dem die schuldrechtliche Verpflichtung wirksam wird. Nicht maßgeblich sind Grundbucheintragung, Zahlung des Kaufpreises oder Schlüsselübergabe.
Wurde am 14. September 2016 gekauft, endet die Frist mit Ablauf des 14. September 2026. Ein Verkauf am 15. September 2026 ist steuerfrei, ein Verkauf am 13. September 2026 nicht. Bei knappen Terminen lohnt es sich, den Notartermin bewusst zu legen.
Bei geerbten oder geschenkten Immobilien wird die Frist des Rechtsvorgängers fortgeführt (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Wer 2026 eine Wohnung erbt, die der Erblasser 2012 gekauft hat, kann sofort steuerfrei verkaufen. Umgekehrt gilt: Eine 2024 vom Erblasser gekaufte Wohnung bleibt bis 2034 in der Frist.
Die Ausnahme: Nutzung zu eigenen Wohnzwecken
Auch innerhalb der zehn Jahre bleibt der Verkauf steuerfrei, wenn die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Das Gesetz kennt dafür zwei Alternativen:
| Variante | Voraussetzung |
|---|---|
| Alternative 1 | Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im gesamten Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung |
| Alternative 2 | Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren |
Alternative 2 ist die praktisch wichtigere – und großzügiger, als sie klingt: Es genügt eine Nutzung in drei Kalenderjahren, die nicht voll sein müssen. Wer im Dezember 2024 einzieht, 2025 durchgehend wohnt und im Januar 2026 verkauft, erfüllt die Voraussetzung mit gut 13 Monaten tatsächlicher Nutzung.
„Zu eigenen Wohnzwecken" heißt: Du selbst bewohnst die Immobilie. Begünstigt ist auch die unentgeltliche Überlassung an ein steuerlich berücksichtigungsfähiges Kind (also solange Kindergeld oder Kinderfreibetrag zustehen). Die Überlassung an Eltern, Geschwister oder Lebensgefährten ist es nicht – ebenso wenig eine unentgeltliche Überlassung nach Ende des Kindergeldanspruchs.
Ein Leerstand zwischen Auszug und Verkauf ist unschädlich, wenn er auf die Verkaufsabsicht zurückgeht und die Immobilie zuvor selbst bewohnt wurde. Wird die Wohnung dagegen zwischenzeitlich vermietet, kippt die Steuerfreiheit für Alternative 2, sobald ein volles Kalenderjahr ohne Eigennutzung dazwischen liegt.
So wird der steuerpflichtige Gewinn berechnet
Der Veräußerungsgewinn ist der Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungs- und Herstellungskosten und abzüglich der Werbungskosten des Verkaufs. Entscheidend – und häufig übersehen – ist die Kürzung um die in Anspruch genommene Abschreibung.
- Verkaufspreis laut notariellem Kaufvertrag.
- abzüglich Anschaffungskosten Kaufpreis plus Nebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Maklerprovision beim Kauf.
- abzüglich nachträglicher Herstellungskosten Anbau, Aufstockung, wesentliche Verbesserung.
- zuzüglich bereits abgezogener AfA die Abschreibung mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den Gewinn.
- abzüglich Veräußerungskosten Makler, Notar, Energieausweis, Vorfälligkeitsentschädigung.
Wer 15 Jahre lang jährlich 2 % abgeschrieben hat, hat 30 % der Gebäudeanschaffungskosten steuerlich geltend gemacht. Genau dieser Betrag erhöht beim Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist den Gewinn – auch wenn der reine Wertzuwachs gering ausfällt.
Der Gewinn bleibt steuerfrei, wenn er im Kalenderjahr insgesamt unter 1.000 € liegt (Freigrenze, § 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Wird die Grenze überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig – es handelt sich nicht um einen Freibetrag.
Versteuert wird mit dem persönlichen Grenzsteuersatz zuzüglich Soli und ggf. Kirchensteuer. Die Abgeltungsteuer von 25 % gilt hier ausdrücklich nicht. Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften dürfen nur mit Gewinnen derselben Einkunftsart verrechnet werden – im selben Jahr, per Rücktrag ins Vorjahr oder per Vortrag.
Sonderfälle: Arbeitszimmer, Teilvermietung, Scheidung
| Fall | Steuerliche Folge |
|---|---|
| Häusliches Arbeitszimmer | Nach neuerer BFH-Rechtsprechung steht ein Arbeitszimmer innerhalb der selbst genutzten Wohnung der Steuerfreiheit nicht entgegen. |
| Teilweise vermietete Einliegerwohnung | Der auf den vermieteten Teil entfallende Gewinn ist steuerpflichtig; aufgeteilt wird in der Regel nach Wohnflächen. |
| Verkauf nach Scheidung | Zieht ein Ehegatte aus und überträgt später seinen Miteigentumsanteil, kann für diesen Anteil die Eigennutzung fehlen – ein häufiger Streitpunkt. |
| Ferienwohnung | Steuerfrei nur bei tatsächlicher Eigennutzung; reine Ferienvermietung erfüllt die Ausnahme nicht. |
| Unbebautes Grundstück | Keine Eigennutzung möglich – der Verkauf innerhalb von zehn Jahren ist stets steuerpflichtig. |
| Gewerblicher Grundstückshandel | Mehr als drei Objekte in fünf Jahren: dann Gewerbebetrieb mit Gewerbesteuer statt § 23 EStG. |
Die Drei-Objekt-Grenze ist keine starre Regel, sondern ein Indiz. Wer regelmäßig kauft, saniert und weiterverkauft, riskiert die Einstufung als gewerblicher Grundstückshandel – mit Gewerbesteuer, Bilanzierungspflicht und ohne Zehnjahresfrist.
So gibst du den Verkauf in der Steuererklärung an
Der Verkauf gehört in die Anlage SO der Einkommensteuererklärung – und zwar auch dann, wenn du von Steuerfreiheit ausgehst. Das Finanzamt erfährt vom Verkauf ohnehin: Jeder Notar meldet den Vorgang der zuständigen Grunderwerbsteuerstelle.
- Kaufvertrag von damals Anschaffungsdatum und Anschaffungskosten belegen.
- Nebenkostenbelege Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler.
- AfA-Nachweis Summe der bisher abgezogenen Abschreibung aus den Vorjahreserklärungen.
- Meldebescheinigung als Nachweis der Eigennutzung, wenn die Ausnahme greift.
Wer den Verkauf verschweigt, riskiert ein Steuerstrafverfahren – bei Hinterziehung verlängert sich die Festsetzungsfrist auf zehn Jahre. Die Steuerfreiheit im Erklärungsformular zu begründen kostet zehn Minuten und schafft Rechtssicherheit.
Vermietete Eigentumswohnung, Verkauf nach acht Jahren
Kauf 2018 für 260.000 € (Gebäudeanteil 200.000 €), Verkauf 2026 für 340.000 €. Die Wohnung war durchgehend vermietet, AfA 2 % jährlich.
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Vor dem Notartermin
9 Punkte · Vermietung & Immobilien- 1. Kaufdatum aus dem Notarvertrag ziehenNicht Grundbuch oder Übergabe – der Vertragsschluss zählt.
- 2. Zehnjahresfrist taggenau berechnenEndet die Frist in wenigen Wochen? Termin verschieben.
- 3. Eigennutzung dokumentierenMeldebescheinigung, Nebenkostenabrechnungen, Versorgerverträge.
- 4. AfA-Summe zusammenstellenAlle Vorjahreserklärungen durchsehen.
- 5. Anschaffungsnebenkosten belegenGrunderwerbsteuer, Notar, Makler, Grundbuch.
- 6. Vermietete Teile abgrenzenEinliegerwohnung oder Büro anteilig berechnen.
- 7. Drei-Objekt-Grenze prüfenWie viele Objekte in den letzten fünf Jahren?
- 8. Verluste aus Vorjahren suchenVorträge aus § 23 EStG mindern den Gewinn.
- 9. Anlage SO ausfüllenAuch bei Steuerfreiheit – mit kurzer Begründung.
Häufige Fragen (FAQ)
Wann beginnt und endet die Zehnjahresfrist genau?
Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge. Die Frist beginnt am Tag des Abschlusses des Anschaffungsvertrags und endet mit Ablauf des entsprechenden Tages zehn Jahre später. Grundbucheintragung, Kaufpreiszahlung und Übergabe spielen keine Rolle.
Muss ich drei volle Jahre in der Wohnung gewohnt haben?
Nein. Es genügt die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren. Das mittlere Jahr muss vollständig sein, das erste und das letzte Jahr nicht.
Zählt eine geerbte Immobilie ab dem Erbfall neu?
Nein. Bei unentgeltlichem Erwerb wird die Anschaffung des Rechtsvorgängers zugerechnet. Die Frist des Erblassers oder Schenkers läuft weiter.
Mit welchem Steuersatz wird der Gewinn versteuert?
Mit dem persönlichen Einkommensteuersatz zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Die Abgeltungsteuer von 25 % gilt für private Veräußerungsgeschäfte nicht.
Was passiert, wenn ich die Wohnung nur teilweise selbst genutzt habe?
Der Gewinn wird aufgeteilt. Für den selbst genutzten Teil greift die Steuerbefreiung, der auf den vermieteten Teil entfallende Anteil ist steuerpflichtig. Aufgeteilt wird üblicherweise nach dem Verhältnis der Wohnflächen.
Erhöht die Abschreibung wirklich meinen Gewinn?
Ja. Die während der Vermietung abgezogene AfA mindert die Anschaffungskosten. Bei zehn Jahren Vermietung sind das 20 % der Gebäudeanschaffungskosten, die den steuerpflichtigen Gewinn zusätzlich erhöhen.
Kann ich Verluste aus dem Verkauf geltend machen?
Nur eingeschränkt. Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften dürfen ausschließlich mit Gewinnen derselben Art verrechnet werden – im selben Jahr, im Wege des Rücktrags ins Vorjahr oder als Vortrag in Folgejahre.
Was ist die Drei-Objekt-Grenze?
Werden innerhalb von rund fünf Jahren mehr als drei Objekte gekauft und wieder verkauft, spricht dies für einen gewerblichen Grundstückshandel. Dann gelten Gewerbesteuer und Gewinnermittlung nach Betriebsvermögensgrundsätzen – die Zehnjahresfrist schützt nicht mehr.
Quellen & Rechtsgrundlagen
Alle Werte wurden am 11. August 2026 anhand der folgenden Quellen geprüft. Rechtsstand: Veranlagungszeitraum 2026.
Wir übersetzen Steuerrecht in verständliche Sprache und prüfen jede Zahl gegen die Primärquelle. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Beratung durch Steuerberater, Rechtsanwalt oder Lohnsteuerhilfeverein.