Die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken ist nach § 4 Nr. 12 UStG steuerfrei; damit entfällt der Vorsteuerabzug aus Herstellung, Sanierung und laufenden Kosten. § 9 UStG erlaubt den Verzicht auf die Steuerbefreiung, wenn an einen Unternehmer für dessen Unternehmen vermietet wird. Bei Grundstücken gilt zusätzlich: Der Mieter muss das Objekt ausschließlich für Umsätze verwenden, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.
Zuletzt fachlich geprüft am 24. Juli 2026 · Rechtsstand: Veranlagungszeitraum 2026
Die Option lohnt sich vor allem bei hohen Vorsteuerbeträgen aus Neubau oder Sanierung. Sie ist objektbezogen und kann auf abgrenzbare Teile eines Gebäudes beschränkt werden – etwa auf einzelne Stockwerke oder Einheiten. Ausgeschlossen ist sie bei Wohnraumvermietung und bei Mietern mit vorsteuerschädlichen Umsätzen wie Ärzten, Versicherungsmaklern oder Banken; eine Bagatellgrenze von rund fünf Prozent schädlicher Verwendung wird in der Praxis akzeptiert. Der Verzicht ist im Mietvertrag zu regeln und in der Rechnung umzusetzen. Fällt die Voraussetzung später weg, greift die Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG über bis zu zehn Jahre.
Wann die Option möglich ist
Der Mieter muss Unternehmer sein und das Objekt für sein Unternehmen nutzen. Bei Grundstücken kommt hinzu, dass er dort ausschließlich Umsätze ausführt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Vermietung zu Wohnzwecken ist nie optionsfähig. Bei gemischt genutzten Objekten ist eine Teiloption für baulich abgrenzbare Flächen zulässig.
Gewerbeobjekt: Option lohnt sich
Ausübung, Mietvertrag und Rechnung
Die Option wird durch Behandlung des Umsatzes als steuerpflichtig ausgeübt – regelmäßig durch offenen Steuerausweis in Mietvertrag und Abrechnung. Der Mietvertrag sollte die Option ausdrücklich vorsehen, den Mieter zur Nutzung für abzugsberechtigte Umsätze verpflichten und eine Nachweis- und Schadensersatzklausel enthalten. Bei Grundstücksveräußerungen ist die Option nur im notariellen Kaufvertrag möglich.
Zieht ein Arzt, Versicherungsmakler oder eine Bank ein, entfällt die Option für diese Fläche. Die Folge ist eine Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG – oft über mehrere Jahre und mit erheblichen Beträgen.
Widerruf und zeitliche Bindung
Die Option kann grundsätzlich widerrufen werden, solange die Steuerfestsetzung des betreffenden Jahres noch änderbar ist. Praktisch bindet sie aber faktisch über den Berichtigungszeitraum: Ein Widerruf löst die Rückzahlung anteiliger Vorsteuer aus. Plane deshalb über die volle Zehnjahresfrist – einschließlich absehbarer Mieterwechsel.
Wann sich die Option rechnet
Ausschlaggebend sind drei Faktoren: die Höhe der Vorsteuer aus Investitionen, die Bonität und Struktur der Mieter über zehn Jahre und der Verwaltungsaufwand aus Voranmeldungen und Nebenkostenabrechnungen mit Umsatzsteuer. Bei reinen Bestandsobjekten ohne größere Investitionen bringt die Option meist wenig; bei Neubau oder Kernsanierung ist sie fast immer die bessere Wahl.
Deine Checkliste: Option sauber aufsetzen
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Option sauber aufsetzen
6 Punkte · Vermietung- Mieterstruktur prüfenVorsteuerabzugsberechtigt und dauerhaft?
- Teiloption abgrenzenBaulich getrennte Einheiten definieren.
- Mietvertrag anpassenOption, Nachweispflicht, Schadensersatz.
- Rechnung korrekt ausweisenUmsatzsteuer offen, Nebenkosten inklusive.
- Zehnjahresplan aufstellenMieterwechsel und Leerstand einkalkulieren.
- § 15a-Risiko beziffernRückzahlung bei Wegfall vorab rechnen.
Häufige Fragen (FAQ)
Wann kann ich zur Umsatzsteuer optieren?
Wenn du an einen Unternehmer für dessen Unternehmen vermietest und dieser das Objekt ausschließlich für abzugsberechtigte Umsätze nutzt.
Geht das auch bei Wohnraum?
Nein. Die Vermietung zu Wohnzwecken ist von der Option ausgeschlossen.
Was ist eine Teiloption?
Der Verzicht auf die Steuerbefreiung nur für baulich abgrenzbare Teile eines Gebäudes, etwa einzelne Etagen.
Kann ich die Option widerrufen?
Ja, solange die Steuerfestsetzung änderbar ist. Der Widerruf löst aber eine Vorsteuerberichtigung aus.
Was passiert bei einem Mieterwechsel?
Ist der neue Mieter nicht vorsteuerabzugsberechtigt, entfällt die Option und die Vorsteuer wird nach § 15a anteilig zurückgefordert.
Quellen & Rechtsgrundlagen
Alle Angaben wurden am 24. Juli 2026 anhand der folgenden Primär- und Fachquellen geprüft. Rechtsstand: Veranlagungszeitraum 2026.
Wir übersetzen Steuerrecht in verständliche Sprache und prüfen jede Zahl gegen die Primärquelle. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Beratung durch Steuerberater, Rechtsanwalt oder Lohnsteuerhilfeverein.