Bei der vorweggenommenen Erbfolge wird Vermögen zu Lebzeiten auf die nächste Generation übertragen – meist gegen Vorbehalt von Nutzungsrechten. Steuerlich zählt jede Übertragung als Schenkung; die persönlichen Freibeträge stehen alle zehn Jahre erneut zur Verfügung. Ein vorbehaltener Nießbrauch mindert den steuerpflichtigen Erwerb erheblich – und sichert dem Übergeber die Erträge.
Zuletzt fachlich geprüft am 23. Juli 2026 · Rechtsstand: Veranlagungszeitraum 2026
Kinder haben je Elternteil einen Freibetrag von 400.000 €, Enkel von 200.000 €, Ehegatten von 500.000 €. Frühere Erwerbe innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet. Ein Nießbrauch oder Wohnrecht wird mit dem Kapitalwert vom Steuerwert abgezogen; maßgeblich sind Jahreswert und statistische Lebenserwartung. Die Übertragung an Abkömmlinge ist grunderwerbsteuerfrei. Innerhalb der Zehnjahresfrist vor dem Erbfall lösen Schenkungen Pflichtteilsergänzungsansprüche aus, die je Jahr um ein Zehntel abschmelzen – bei vorbehaltenem Nießbrauch beginnt die Frist regelmäßig nicht zu laufen.
Freibeträge und die Zehnjahresfrist
Die persönlichen Freibeträge gelten je Zuwendendem und je Empfänger. Ein Ehepaar kann einem Kind damit 800.000 € steuerfrei übertragen – und nach zehn Jahren erneut. Frühere Erwerbe innerhalb der Frist werden nach § 14 ErbStG zusammengerechnet; maßgeblich ist der Zeitpunkt der jeweiligen Ausführung der Schenkung.
Zweifamilienhaus, Steuerwert 900.000 €
Nießbrauch und Wohnrecht richtig einsetzen
Der Vorbehaltsnießbrauch lässt Erträge und Verwaltung beim Übergeber und mindert zugleich den steuerpflichtigen Erwerb um seinen Kapitalwert. Berechnet wird dieser aus dem Jahreswert der Nutzung und einem Vervielfältiger nach der Sterbetafel. Das Wohnrecht wirkt ähnlich, ist aber enger: Es erlaubt nur die Eigennutzung, keine Vermietung.
Beim Vorbehaltsnießbrauch bleibt die AfA beim Nießbraucher, sofern er die Erträge versteuert. Der Beschenkte kann bis zum Erlöschen des Nießbrauchs keine Abschreibung geltend machen – bei fremdvermieteten Objekten ein spürbarer Nachteil.
Pflichtteilsergänzung und Rückforderungsrechte
Schenkungen der letzten zehn Jahre vor dem Erbfall lösen einen Pflichtteilsergänzungsanspruch aus, der je vollem Jahr um ein Zehntel abschmilzt. Behält sich der Übergeber ein umfassendes Nießbrauchsrecht vor, beginnt die Frist nach der Rechtsprechung regelmäßig nicht zu laufen. Vertraglich unverzichtbar sind außerdem Rückforderungsrechte für Insolvenz, Vorversterben, Scheidung oder Veräußerung ohne Zustimmung.
Ertragsteuer, Grunderwerbsteuer und Nebenkosten
Die unentgeltliche Übertragung löst keine Grunderwerbsteuer aus, wenn sie an Abkömmlinge oder Ehegatten erfolgt. Ertragsteuerlich führt der Beschenkte die Anschaffungsdaten des Übergebers fort – die Zehnjahresfrist für private Veräußerungsgeschäfte läuft weiter. Werden Verbindlichkeiten mit übernommen, liegt eine teilentgeltliche Übertragung vor, die anteilig Grunderwerbsteuer und einen Veräußerungsgewinn auslösen kann.
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Übertragung vorbereiten
6 Punkte · Immobilie- Steuerwert ermittelnBodenrichtwert und Ertragswert prüfen.
- Freibeträge planenBeide Elternteile, Zehnjahresrhythmus nutzen.
- Nießbrauch bewertenJahreswert und Vervielfältiger berechnen.
- Rückforderungsrechte vereinbarenInsolvenz, Scheidung, Vorversterben.
- Pflichtteil einkalkulierenErgänzungsansprüche der Geschwister.
- Schuldübernahme prüfenTeilentgeltlichkeit vermeiden oder einplanen.
Häufige Fragen (FAQ)
Wie hoch sind die Freibeträge?
Kinder 400.000 € je Elternteil, Enkel 200.000 €, Ehegatten 500.000 € – alle zehn Jahre erneut.
Wie wirkt ein Nießbrauch steuerlich?
Sein Kapitalwert wird vom Steuerwert der Immobilie abgezogen und mindert so den steuerpflichtigen Erwerb.
Fällt Grunderwerbsteuer an?
Bei unentgeltlicher Übertragung an Abkömmlinge oder Ehegatten nicht. Bei Schuldübernahme kann anteilig Steuer entstehen.
Was ist der Pflichtteilsergänzungsanspruch?
Ein Anspruch pflichtteilsberechtigter Angehöriger, der Schenkungen der letzten zehn Jahre berücksichtigt und jährlich um ein Zehntel abschmilzt.
Kann ich die Schenkung zurückfordern?
Nur, wenn im Übertragungsvertrag entsprechende Rückforderungsrechte vereinbart wurden.
Quellen & Rechtsgrundlagen
Alle Angaben wurden am 23. Juli 2026 anhand der folgenden Primär- und Fachquellen geprüft. Rechtsstand: Veranlagungszeitraum 2026.
Wir übersetzen Steuerrecht in verständliche Sprache und prüfen jede Zahl gegen die Primärquelle. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Beratung durch Steuerberater, Rechtsanwalt oder Lohnsteuerhilfeverein.