Maßgeblich ist die ortsübliche Miete für vergleichbare Wohnungen – einschließlich der umlagefähigen Nebenkosten.
Fachlich geprüft · Rechtsstand: 7. September 2026
Beträgt die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, sind die Werbungskosten voll abziehbar. Liegt sie zwischen 50 und 66 Prozent, verlangt das Gesetz eine Totalüberschussprognose: Fällt sie positiv aus, bleibt der volle Abzug, andernfalls wird gekürzt. Unter 50 Prozent ist die Nutzung zwingend in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen – Werbungskosten sind nur anteilig abziehbar.
Wie die Vergleichsmiete bestimmt wird
Maßgeblich ist die ortsübliche Kaltmiete für eine nach Lage, Art, Größe und Ausstattung vergleichbare Wohnung, zuzüglich der umlagefähigen Betriebskosten. Als Nachweis dienen der örtliche Mietspiegel, Mietwertgutachten oder Vergleichsobjekte im eigenen Bestand.
Fehlt ein Mietspiegel, akzeptieren Finanzämter regelmäßig Vergleichsangebote aus Portalen – dokumentiert mit Datum, Lage und Ausstattung.
Die Prognose im Mittelfeld
Zwischen 50 und 66 Prozent ist eine Prognose über 30 Jahre zu erstellen: Erwartete Mieteinnahmen gegen erwartete Werbungskosten, ohne Sonderabschreibungen. Ergibt sich ein Totalüberschuss, bleibt der volle Abzug erhalten.
- 1. Ortsübliche Miete ermitteln: Mietspiegel oder drei Vergleichsobjekte
- 2. Quote berechnen: vereinbarte Miete inklusive Nebenkosten ins Verhältnis setzen
- 3. Prognose erstellen: nur im Bereich 50 bis 66 Prozent erforderlich
- 4. Mietanpassung prüfen: Erhöhung auf 66 Prozent sichert den Abzug
Was du jetzt tun kannst
Wer nahe an der Grenze liegt, sollte die Miete rechtzeitig anpassen – ein schriftlicher Nachtrag zum Mietvertrag genügt. Auch bei Vermietung an Angehörige muss der Vertrag wie unter Fremden durchgeführt werden: Miete überweisen, Nebenkosten abrechnen, Erhöhungen dokumentieren.
Steigt der Mietspiegel, kann die Quote unbemerkt unter 66 Prozent fallen. Eine Prüfung alle zwei Jahre schützt vor bösen Überraschungen im Bescheid.
Selbst bei ausreichender Miethöhe kippt der Abzug, wenn Zahlungen ausbleiben oder Nebenkosten nie abgerechnet werden. Das Finanzamt prüft die tatsächliche Durchführung.
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5 Punkte · § 21 Abs. 2 EStG- 1. Ortsübliche Miete belegenMietspiegel oder Vergleichsobjekte dokumentieren.
- 2. Quote berechnenVereinbarte Miete zur Marktmiete ins Verhältnis setzen.
- 3. Vertrag prüfenSchriftform, Zahlungen, Nebenkostenabrechnung.
- 4. Miete anpassenBei Werten nahe 66 Prozent erhöhen.
- 5. Prognose vorbereitenNur nötig zwischen 50 und 66 Prozent.
Häufige Fragen (FAQ)
Zählen Nebenkosten zur Miete?
Ja. Für die Quote ist die Warmmiete im Sinne der ortsüblichen Kaltmiete plus umlagefähiger Betriebskosten maßgeblich.
Was passiert unter 50 Prozent?
Die Nutzung wird aufgeteilt. Werbungskosten sind nur für den entgeltlichen Teil abziehbar – der Rest gilt als privat veranlasst.
Wie oft muss ich die Miete prüfen?
Sinnvoll ist eine Prüfung bei jeder Mietspiegel-Aktualisierung, mindestens alle zwei Jahre.
Gilt die Regel nur bei Angehörigen?
Nein, sie gilt für jede verbilligte Vermietung. In der Praxis betrifft sie überwiegend Verträge mit Angehörigen.
Quellen & Rechtsgrundlagen
Geprüft am 3. September 2026. Meldungen aus laufenden Gesetzgebungs- und Gerichtsverfahren können sich kurzfristig ändern – prüfe den aktuellen Stand anhand der Primärquellen.
Wir verfolgen Gesetzgebung, Rechtsprechung und Verwaltungsanweisungen und übersetzen sie in verständliche Sprache. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Beratung durch Steuerberater, Rechtsanwalt oder Lohnsteuerhilfeverein.