Vermieter schreiben Wohngebäude regelmäßig mit 2 % pro Jahr ab – typisiert über 50 Jahre. § 7 Abs. 4 S. 2 EStG erlaubt aber, eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer zugrunde zu legen. Der Unterschied ist erheblich: Bei 21 Jahren Restnutzungsdauer liegt der AfA-Satz bei rund 4,8 % statt 2 %.
Im Streitfall erwarben Eheleute zwei Eigentumswohnungen in einem Gebäude und wollten die vom gerichtlich bestellten Gutachter ermittelten Restnutzungsdauern ansetzen. Das Finanzamt lehnte ab – das Finanzgericht gab den Eheleuten recht.
Zuletzt fachlich geprüft am 4. August 2026 · Rechtsstand: Veranlagungszeitraum 2026
Das FG Hamburg hat mit Urteil vom 3.12.2025 (Az. 2 K 86/22) entschieden: Zwei Eigentumswohnungen im selben Gebäude können unterschiedliche wirtschaftliche Restnutzungsdauern haben. Die sachverständige Ermittlung nach § 4 Abs. 3 ImmoWertV ist eine gutachterlich anerkannte Schätzungsmethode für die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer im Sinne des § 7 Abs. 4 S. 2 EStG. Im Streitfall akzeptierte das Gericht Restnutzungsdauern von 21 und 29 Jahren.
Die Methode ist anerkannt
Das Gericht stellte heraus, dass die von der Sachverständigen gewählte Bestimmung der Restnutzungsdauer gemäß § 4 Abs. 3 und § 12 Abs. 5 ImmoWertV eine gutachterlich anerkannte Methode ist. Für das Gericht bestanden keine Anhaltspunkte, dass die Gutachterin mit den berechneten Restnutzungsdauern den angemessenen Schätzungsrahmen des § 7 Abs. 4 S. 2 EStG verlassen hat.
Warum das Gutachten überzeugte
Die Sachverständige hat die Wohnungen im Rahmen eines Ortstermins in Augenschein genommen und ist zur Überzeugung des Gerichts von zutreffenden Tatsachenfeststellungen ausgegangen. Sie legte zudem überzeugend dar, warum die beiden Wohnungen unterschiedliche wirtschaftliche Restnutzungsdauern aufweisen: unterschiedliche Modernisierungsmaßnahmen innerhalb der Wohnungseinheiten. Eine Gleichbehandlung aller Einheiten wegen der gemeinsamen Hülle wäre nach Auffassung des Gerichts methodisch unzutreffend.
AfA bei 400.000 € Gebäudeanteil
Was Vermieter beachten sollten
Wer eine kürzere Nutzungsdauer geltend macht, braucht ein nachvollziehbares Gutachten mit Ortsbesichtigung, dokumentiertem Modernisierungsgrad und methodischer Herleitung. Reine Tabellenwerte oder pauschale Restnutzungsdauern aus Online-Rechnern genügen nicht. Bei Eigentumswohnungen ist die einzelne Einheit zu betrachten – Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum können sich sehr unterschiedlich darstellen.
Die Finanzverwaltung prüft Gutachten kritisch. Ein Urteil eines Finanzgerichts bindet andere Finanzämter nicht; im Zweifel ist mit Einspruch und Klageverfahren zu rechnen.
Vorgehen Schritt für Schritt
1. Kaufpreis sauber auf Grund und Boden sowie Gebäude aufteilen. 2. Gutachten einer zertifizierten Sachverständigen mit Ortstermin einholen. 3. Modernisierungsstand der Einheit dokumentieren (Fotos, Rechnungen, Bauunterlagen). 4. AfA in der Anlage V mit Begründung ansetzen und das Gutachten beifügen. 5. Bei Ablehnung Einspruch einlegen und auf die Rechtsprechung verweisen.
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Kürzere Nutzungsdauer durchsetzen
5 Punkte · Steuerticker · Meldung- Gebäudeanteil ermittelnBasis für jede AfA-Berechnung.
- Gutachten mit OrtsterminOhne Besichtigung wird es schwer.
- Modernisierungsgrad belegenFotos, Rechnungen, Bauunterlagen.
- Einheit einzeln betrachtenNicht das ganze Haus über einen Kamm.
- Anlage V begründenGutachten beifügen, Ansatz erläutern.
Häufige Fragen (FAQ)
Können Wohnungen im selben Haus verschieden abgeschrieben werden?
Ja. Das FG Hamburg hat unterschiedliche wirtschaftliche Restnutzungsdauern wegen unterschiedlichen Modernisierungsgrads anerkannt.
Welche Methode ist zulässig?
Die sachverständige Ermittlung nach § 4 Abs. 3 ImmoWertV gilt als anerkannte Schätzungsmethode im Sinne des § 7 Abs. 4 S. 2 EStG.
Wie hoch war die Restnutzungsdauer im Streitfall?
Die gerichtlich bestellte Gutachterin ermittelte 21 Jahre für die eine und 29 Jahre für die andere Wohnung.
Reicht ein Online-Rechner?
Nein. Erforderlich ist ein nachvollziehbares Gutachten, das die tatsächlichen Verhältnisse feststellt.
Quellen & Rechtsgrundlagen
Alle Angaben wurden am 4. August 2026 anhand der folgenden Primär- und Fachquellen geprüft. Rechtsstand: Veranlagungszeitraum 2026.
Wir übersetzen Steuerrecht in verständliche Sprache und prüfen jede Zahl gegen die Primärquelle. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Beratung durch Steuerberater, Rechtsanwalt oder Lohnsteuerhilfeverein.