Bei der vorweggenommenen Erbfolge wird die Immobilie zu Lebzeiten übertragen, häufig unter Vorbehalt eines Nießbrauchs. Der Kapitalwert dieses Nießbrauchs mindert den steuerpflichtigen Wert der Schenkung – der Übergeber behält Nutzung und Erträge, das Vermögen wandert aber bereits steuerlich zu den Kindern.
Zuletzt fachlich geprüft am 21. Juli 2026 · Rechtsstand: 2026
Bei der vorweggenommenen Erbfolge überträgst du die Immobilie zu Lebzeiten. Behältst du dir einen Nießbrauch (Wohnen + Erträge) vor, mindert dessen Kapitalwert (§ 14 BewG) den steuerpflichtigen Schenkungswert. Unter Verwandten in gerader Linie fällt keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 Nr. 6 GrEStG). Die Spekulationsfrist läuft beim unentgeltlichen Erwerb weiter (Fußstapfentheorie); ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren kann steuerpflichtig sein.
Was ist die vorweggenommene Erbfolge?
Von vorweggenommener Erbfolge spricht man, wenn Vermögen – meist eine Immobilie – bereits zu Lebzeiten mit Blick auf die spätere Erbfolge übertragen wird. Vorteile: Die Zehn-Jahres-Freibeträge der Schenkungsteuer lassen sich nutzen, Streit unter Erben wird vermieden, und der Übergeber kann Bedingungen (Wohnrecht, Rückforderung, Pflegeverpflichtung) im Vertrag verankern.
Der Nießbrauchsvorbehalt
Beim Vorbehaltsnießbrauch überträgt der Eigentümer die Immobilie, behält sich aber das umfassende Nutzungsrecht vor: Er darf weiter dort wohnen oder die Immobilie vermieten und die Mieten behalten. Der Nießbrauch wird im Grundbuch eingetragen. Abzugrenzen ist er vom bloßen Wohnungsrecht (§ 1093 BGB), das nur das Bewohnen erlaubt, nicht die Vermietung.
So mindert der Nießbrauch den Schenkungswert
Der Kapitalwert des Nießbrauchs wird vom Immobilienwert abgezogen – nur die Differenz ist die steuerpflichtige Schenkung. Der Kapitalwert ergibt sich aus dem Jahreswert der Nutzung (i. d. R. die Jahresnettomiete) multipliziert mit einem Vervielfältiger nach der amtlichen Sterbetafel (§ 14 BewG). Je jünger der Nießbraucher, desto höher der Vervielfältiger – und desto stärker die Wertminderung.
Der Jahreswert ist nach § 16 BewG auf den Immobilienwert geteilt durch 18,6 begrenzt. Das verhindert überhöhte Nießbrauchswerte. Bei selbst genutzten Immobilien wird als Jahreswert die ortsübliche Vergleichsmiete angesetzt.
Grunderwerbsteuer, Notar & Grundbuch
Die Übertragung an Verwandte in gerader Linie (Eltern → Kinder, Großeltern → Enkel) sowie an Ehegatten ist von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 4 und Nr. 6 GrEStG). Erforderlich sind aber eine notarielle Beurkundung und die Eintragung ins Grundbuch – dafür fallen Notar- und Grundbuchkosten an, die sich nach dem Immobilienwert richten.
Spekulationsfrist und Abschreibung
Bei unentgeltlicher Übertragung tritt der Beschenkte in die Fußstapfen des Übergebers: Anschaffungszeitpunkt und -kosten werden fortgeführt. Verkauft das Kind die vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren ab dem ursprünglichen Kauf, kann ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorliegen (§ 23 EStG). Die AfA steht bei vermieteten Objekten grundsätzlich demjenigen zu, der die Einkünfte erzielt – beim Vorbehaltsnießbrauch also weiterhin dem Nießbraucher.
Wird der Übergeber später pflegebedürftig, kann das Sozialamt Schenkungen der letzten zehn Jahre zurückfordern (§ 528 BGB). Ein früh vollzogener Übertrag verkürzt dieses Risiko.
Immobilienwert 600.000 €, Nießbrauch der Eltern
Der Kapitalwert des Nießbrauchs hängt von Alter und Jahreswert ab. Durch die Wertminderung bleibt die Schenkung im Freibetrag.
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Übergabe vorbereiten
7 Punkte · § 14 BewG- Immobilienwert ermitteltAktueller Verkehrswert als Basis.
- Nießbrauch oder Wohnrecht?Nutzung + Erträge oder nur Wohnen.
- Kapitalwert berechnetJahreswert × Vervielfältiger (§ 14 BewG).
- Freibetrag geprüftBleibt der Erwerb steuerfrei?
- Grunderwerbsteuer geklärtVerwandte gerader Linie befreit.
- Notartermin vereinbartBeurkundung + Grundbucheintrag.
- Rückforderungsrechte geregeltFür den Fall der Fälle im Vertrag.
Häufige Fragen (FAQ)
Wie senkt der Nießbrauch die Schenkungsteuer?
Der Kapitalwert des vorbehaltenen Nießbrauchs wird vom Immobilienwert abgezogen. Nur die Differenz ist die steuerpflichtige Schenkung. Der Kapitalwert ergibt sich aus dem Jahreswert der Nutzung mal einem Vervielfältiger nach der Sterbetafel (§ 14 BewG).
Fällt beim Überschreiben an die Kinder Grunderwerbsteuer an?
Nein. Übertragungen an Verwandte in gerader Linie und an Ehegatten sind nach § 3 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit. Notar- und Grundbuchkosten fallen aber an.
Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht?
Der Nießbrauch erlaubt umfassende Nutzung inklusive Vermietung und Mieteinnahmen. Das Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) erlaubt nur das eigene Bewohnen. Der Nießbrauch hat meist den höheren Kapitalwert und mindert die Schenkung stärker.
Muss mein Kind bei einem späteren Verkauf Steuern zahlen?
Möglicherweise. Bei unentgeltlichem Erwerb wird die Spekulationsfrist des Übergebers fortgeführt. Ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren ab dem ursprünglichen Kauf kann ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft sein (§ 23 EStG) – bei durchgehend selbst genutzten Immobilien greift eine Ausnahme.
Kann das Sozialamt die Schenkung zurückfordern?
Wird der Schenker innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung bedürftig, kann eine Rückforderung wegen Verarmung des Schenkers in Betracht kommen (§ 528 BGB). Ein früh vollzogener Übertrag verkürzt das Risiko.
Quellen & Rechtsgrundlagen
Alle Angaben wurden am 21. Juli 2026 anhand der folgenden Quellen geprüft. Rechtsstand: 2026.
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