Bleibt Ihr Werbungskostenabzug bei verbilligter Vermietung?
Sechs Prüfschritte durch die beiden Hürden der Angehörigenvermietung: Anerkennung des Mietverhältnisses nach dem Fremdvergleich und die Entgeltlichkeitsgrenzen des § 21 Abs. 2 EStG – mit Berechnung Ihrer Mietquote, des abziehbaren Anteils und der Wirkung einer Mieterhöhung.
Prüfstrecke: verbilligte Vermietung in sechs Schritten
Zuerst prüfen wir, ob das Mietverhältnis überhaupt anerkannt wird – daran scheitern mehr Fälle als an der Prozentgrenze. Danach berechnen wir Ihre Mietquote, ordnen sie den drei Bereichen des § 21 Abs. 2 EStG zu und zeigen die Wirkung einer Mieterhöhung.
Die Prüfstrecke bildet die Prüfungsschritte ab, die das Gesetz für den jeweiligen Tatbestand vorgibt. Sie liefert eine allgemeine Einordnung und zeigt mögliche Handlungswege. Sie ist keine Prüfung Ihrer Unterlagen und keine Beratung im Einzelfall (§ 2 StBerG, § 3 RDG). Ihre Angaben bleiben lokal im Browser.
Die drei Bereiche des § 21 Abs. 2 EStG
| Mietquote | Rechtsfolge | Prognose nötig? |
|---|---|---|
| ab 66 % | Vollentgeltlich – Werbungskosten voll abziehbar | Nein |
| 50 % bis unter 66 % | Totalüberschussprognose: positiv = voller Abzug, negativ = Aufteilung | Ja |
| unter 50 % | Zwingende Aufteilung in entgeltlichen und unentgeltlichen Teil | Nein |
Bezugsgröße ist die ortsübliche Marktmiete einschließlich umlagefähiger Nebenkosten, also die Warmmiete. Die Vergleichsmiete darf innerhalb der Spanne eines Mietspiegels am unteren Rand angesetzt werden – das erhöht Ihre Quote und ist der am häufigsten übersehene Hebel im Einspruchsverfahren.
Beträgt die ortsübliche Warmmiete 1.100 € und Ihre Miete 660 €, liegt die Quote bei exakt 60 % – Prognosebereich. Eine Anhebung auf 726 € (66 %) kostet 792 € Mehrmiete im Jahr, sichert aber bei 14.000 € Werbungskosten den Abzug von rund 5.600 €, die sonst verloren gingen. Die Rechnung geht fast immer zugunsten der Erhöhung aus.
Fremdvergleich: die eigentliche Hürde
Vor jeder Prozentrechnung steht die Frage, ob das Mietverhältnis steuerlich anerkannt wird. Verträge zwischen nahen Angehörigen müssen wie zwischen Fremden vereinbart und tatsächlich durchgeführt werden. Anerkennungskriterien:
- Schriftlicher Mietvertrag mit den üblichen Regelungen: Mietobjekt, Fläche, Miete, Nebenkosten, Kaution, Kündigung.
- Unbarer Zahlungsverkehr: Überweisung vom eigenen Konto des Mieters, regelmäßig, in voller Höhe, pünktlich.
- Nebenkostenabrechnung jährlich, mit Abrechnung von Guthaben oder Nachzahlung.
- Keine Rückflüsse: Wird die Miete zurückgeschenkt, verrechnet oder durch Unterhaltszahlungen kompensiert, fehlt der Leistungsaustausch.
- Tatsächliche Nutzung durch den Mieter als eigene Wohnung.
Nicht anerkannt wird ein Mietverhältnis über eine gemeinsam mit dem Partner genutzte Wohnung. Bei Vermietung an unterhaltsberechtigte Kinder ist die Trennung von Miete und Unterhalt sauber zu dokumentieren – der Unterhalt darf gezahlt werden, aber nicht als Miete zurückfließen.
In der Praxis scheitern mehr Angehörigenvermietungen an fehlenden Kontoauszügen als an der 66-Prozent-Grenze. Der Fremdvergleich ist der eigentliche Prüfungsschwerpunkt.
Redaktionelle Einordnung · SteuerNestOrtsübliche Miete belastbar herleiten
Die Vergleichsmiete ist der wirtschaftlich entscheidende Wert – und der am häufigsten streitige. Rangfolge der Nachweise:
- Qualifizierter Mietspiegel der Gemeinde: maßgeblich ist die Spanne für vergleichbare Wohnungen nach Lage, Größe, Baujahr und Ausstattung. Innerhalb der Spanne ist der untere Wert ansetzbar.
- Mietwertkalkulator oder Mietdatenbank, soweit vorhanden.
- Drei Vergleichswohnungen mit belegbaren Mieten.
- Sachverständigengutachten – bei Sonderobjekten oder hohem Streitwert.
Zu berücksichtigen sind Abschläge für Ausstattungsdefizite, ungünstige Lage, Baujahr und Bindungen sowie Zuschläge für Möblierung. Für den Möblierungszuschlag verlangt die Rechtsprechung eine nachvollziehbare Ermittlung – über den Mietspiegel, soweit dieser einen Zuschlag ausweist, andernfalls über die zeitanteilige Abschreibung der Möbel zuzüglich eines angemessenen Gewinnaufschlags. Ein frei geschätzter Prozentzuschlag genügt nicht.
Dokumentieren Sie die Herleitung jährlich mit Datum und Quelle. Marktmieten steigen; ohne Anpassung der eigenen Miete rutscht ein anfangs unproblematisches Verhältnis nach einigen Jahren unter die Grenze.
Totalüberschussprognose über 30 Jahre
Im Bereich zwischen 50 % und 66 % entscheidet die Prognose über den vollen Abzug. Aufzustellen ist eine Rechnung über 30 Jahre ab Beginn der Vermietung:
- Einnahmen: vereinbarte Miete zuzüglich umlagefähiger Nebenkosten, mit realistischer Steigerung.
- Ausgaben: Gebäude-AfA, Finanzierungszinsen nach Tilgungsplan, nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltungsrücklage.
- Zu- und Abschläge: Sicherheitszuschlag von 10 % bei den Einnahmen und Sicherheitsabschlag von 10 % bei den Werbungskosten sind nach der Rechtsprechung anzusetzen.
- Kein Veräußerungsgewinn – die Prognose betrachtet nur die laufenden Ergebnisse.
Ergibt die Rechnung einen Totalüberschuss, bleiben die Werbungskosten voll abziehbar. Da Zinsaufwand über die Laufzeit sinkt, fällt die Prognose bei planmäßiger Tilgung häufig positiv aus. Einfacher bleibt in den meisten Fällen jedoch die Anhebung der Miete über 66 % – damit entfällt die Prognosepflicht vollständig und dauerhaft.
Quellen, Verwaltungsanweisungen & Rechtsprechung
Alle Prüfschritte dieses Selbst-Checks sind an die nachstehenden Rechtsgrundlagen und Entscheidungen gebunden. Rechtsstand: 2026. Prüfen Sie bei laufenden Verfahren immer den aktuellen Verfahrensstand.
Aufteilung in entgeltliche und unentgeltliche Nutzung bei einer Miete unter 50 % der ortsüblichen Marktmiete; Vollentgeltlichkeit ab 66 %.
Werbungskostenabzug, Gebäudeabschreibung und Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung als Grundlagen der Ergebnisrechnung.
Anforderungen an Vertragsschluss und tatsächliche Durchführung; Nichtanerkennung bei Rückfluss der Miete oder fehlendem Zahlungsnachweis.
Ermittlung über den Mietspiegel, soweit dieser einen Zuschlag ausweist, andernfalls über die zeitanteilige Abschreibung der Möbel zuzüglich eines angemessenen Gewinnaufschlags; kein frei geschätzter Prozentzuschlag.
30-Jahres-Zeitraum, Sicherheitszu- und -abschläge von jeweils 10 %, Nichtberücksichtigung eines Veräußerungsgewinns.
Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete, Behandlung von Ferienwohnungen mit Selbstnutzung, Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht.
Nachweispflichten des Steuerpflichtigen sowie Einspruch mit Monatsfrist bei Kürzung der Werbungskosten.
Die Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete – insbesondere die Zulässigkeit des unteren Spannenwerts und die Behandlung von Möblierung – bleibt der häufigste Streitpunkt in Einspruchsverfahren. Dokumentieren Sie Ihre Herleitung jährlich.
Häufige Fragen zu diesem Fall
Wie hoch muss die Miete an Angehörige mindestens sein?
Mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete einschließlich umlagefähiger Nebenkosten. Dann gilt die Vermietung als vollentgeltlich und die Werbungskosten sind voll abziehbar. Empfehlenswert ist eine Zielquote von 70 bis 75 %, weil steigende Marktmieten die Quote sonst mit der Zeit unter die Grenze drücken.
Was passiert zwischen 50 % und 66 %?
Es ist eine Totalüberschussprognose über 30 Jahre zu erstellen. Ist sie positiv, bleiben die Werbungskosten voll abziehbar; ist sie negativ, wird in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt. Einfacher ist meist die Anhebung der Miete über 66 %.
Welche Miete ist Vergleichsmaßstab?
Die ortsübliche Warmmiete, also die Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Nebenkosten für vergleichbare Wohnungen. Nachweis über qualifizierten Mietspiegel, Mietdatenbank, drei Vergleichswohnungen oder Gutachten. Innerhalb der Spanne eines Mietspiegels darf der untere Wert angesetzt werden.
Wird ein Mietvertrag mit meinem Kind anerkannt?
Ja, wenn er fremdüblich vereinbart und durchgeführt wird: schriftlicher Vertrag, Überweisung der Miete vom eigenen Konto des Kindes, jährliche Nebenkostenabrechnung und keine Rückschenkung. Unterhaltszahlungen sind zulässig, dürfen aber nicht als Miete zurückfließen – die Zahlungsströme müssen getrennt und belegbar sein.
Wie wirkt sich Möblierung aus?
Sie erhöht die ortsübliche Vergleichsmiete um einen Möblierungszuschlag – Ihre Quote sinkt dadurch. Der Zuschlag ist nachvollziehbar zu ermitteln: über den Mietspiegel, soweit dieser einen Zuschlag vorsieht, sonst über die zeitanteilige Abschreibung der Möbel zuzüglich eines angemessenen Gewinnaufschlags.
Das Finanzamt hat meine Werbungskosten gekürzt – was tun?
Einspruch innerhalb eines Monats einlegen und die Herleitung der ortsüblichen Miete nachliefern. Prüfen Sie, ob das Finanzamt einen zu hohen Vergleichswert angesetzt hat: fehlende Berücksichtigung der Mietspiegelspanne, von Baujahr, Ausstattung, Lage oder Bindungen, oder ein pauschal geschätzter Möblierungszuschlag. Das sind die erfolgreichsten Angriffspunkte.
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Der Selbst-Check verweist an den passenden Stellen bereits auf Ratgeber, Rechner und Musterschreiben. Hier die vollständige Übersicht der verknüpften Inhalte.
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ÖffnenMiete richtig ansetzen?
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Allgemeine Information statt Beratung: Wir dürfen keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall leisten (§ 2 StBerG, § 3 RDG), prüfen keine Unterlagen und vertreten nicht gegenüber Behörden oder Gerichten.
66 Prozent sind keine Empfehlung, sondern die Grenze zwischen vollem und halbem Abzug.
Setzen Sie die Miete mit Puffer an – und dokumentieren Sie die Marktmiete jedes Jahr.