Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf
Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren mit Gewinn verkauft, zahlt Einkommensteuer – es sei denn, sie wurde selbst genutzt. Der Rechner prüft Haltefrist und Eigennutzung nach § 23 EStG, berücksichtigt in Anspruch genommene AfA und ermittelt den steuerpflichtigen Gewinn und die Steuer.
Steuerfrei oder steuerpflichtig?
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So rechnet der Rechner – und was das Gesetz sagt
Die 10-Jahres-Frist
Der Verkauf einer im Privatvermögen gehaltenen Immobilie ist ein privates Veräußerungsgeschäft (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG), wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge, taggenau. Nach Ablauf der Frist ist der Gewinn komplett steuerfrei.
Ausnahme: Eigennutzung
Steuerfrei ist der Verkauf auch innerhalb der Frist, wenn die Immobilie durchgehend seit Anschaffung oder im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Bei Vermietung greift diese Ausnahme nicht.
- Der Gewinn ist Verkaufspreis abzüglich (Anschaffungs-/Herstellungskosten minus in Anspruch genommene AfA) und Veräußerungskosten – die AfA erhöht also den steuerpflichtigen Gewinn.
- Es gilt eine Freigrenze von 1.000 € pro Jahr für alle privaten Veräußerungsgeschäfte zusammen.
- Der Gewinn wird mit dem persönlichen Steuersatz versteuert – nicht mit der Abgeltungsteuer.
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