Denkmalgeschützte Immobilien sind steuerlich besonders attraktiv: Die auf die Sanierung entfallenden Kosten lassen sich deutlich schneller abschreiben als bei einem normalen Gebäude. Voraussetzung ist eine behördliche Bescheinigung.
Zuletzt fachlich geprüft am 15. Juli 2026 · Rechtsstand: Veranlagungszeitraum 2026
Bei vermieteten Baudenkmälern und Gebäuden in Sanierungsgebieten kannst du die begünstigten Sanierungskosten nach §§ 7h/7i EStG erhöht abschreiben: in den ersten acht Jahren mit je 9 % und in weiteren vier Jahren mit je 7 % – also 100 % der Sanierungskosten über zwölf Jahre. Voraussetzung ist eine Bescheinigung der Denkmal- bzw. Gemeindebehörde. Für die Anschaffungskosten der Altsubstanz gilt daneben die normale Gebäude-AfA.
Warum die Denkmal-AfA so attraktiv ist
Ein normales Wohngebäude schreibst du über Jahrzehnte ab (lineare AfA). Die Sanierungskosten eines Denkmals dagegen sind über nur zwölf Jahre voll absetzbar. Das erzeugt in den ersten Jahren hohe Werbungskosten und damit spürbare Steuervorteile.
Die Abschreibungssätze
| Zeitraum | AfA-Satz p. a. |
|---|---|
| Jahr 1 bis 8 | je 9 % |
| Jahr 9 bis 12 | je 7 % |
| Summe über 12 Jahre | 100 % |
Sanierungskosten 200.000 €
Zusätzlich läuft die normale AfA auf die Anschaffungskosten der Altsubstanz.
Voraussetzungen & Bescheinigung
- Das Gebäude ist ein anerkanntes Baudenkmal oder liegt in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet.
- Die Sanierung wurde vorab mit der Denkmal-/Gemeindebehörde abgestimmt.
- Es liegt eine Bescheinigung der Behörde über die begünstigten Kosten vor.
- Die Immobilie wird vermietet (bei Selbstnutzung gelten andere, geringere Sätze als Sonderausgaben).
Selbstnutzer: Sonderausgabenabzug
Nutzt du das sanierte Denkmal selbst, gibt es keine AfA, aber einen Sonderausgabenabzug nach § 10f EStG: über zehn Jahre je 9 % der begünstigten Kosten. Der Abzug ist damit etwas geringer als bei Vermietung.
Die Abstimmung mit der Denkmalbehörde muss vor Beginn der Sanierung erfolgen. Wer zuerst baut und später die Bescheinigung beantragt, riskiert, dass Kosten nicht anerkannt werden.
In der Steuererklärung
Die erhöhte AfA trägst du bei vermieteten Objekten in der Anlage V ein, zusammen mit der Bescheinigung. Die Abgrenzung zu sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand solltest du sauber dokumentieren.
Deine Checkliste: Denkmal-AfA
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Was du zusammenstellen solltest
6 Punkte · §§ 7h/7i EStG- Denkmaleigenschaft klärenBaudenkmal oder Sanierungsgebiet?
- Vorab mit Behörde abstimmenVor Sanierungsbeginn.
- Bescheinigung beantragenÜber begünstigte Kosten.
- Kosten trennenSanierung vs. Anschaffung/Erhaltung.
- AfA-Sätze ansetzen9 % / 7 % bei Vermietung.
- In Anlage V eintragenMit Bescheinigung.
Häufige Fragen (FAQ)
Wie hoch ist die Denkmal-AfA?
Bei Vermietung nach § 7i EStG acht Jahre lang je 9 % und weitere vier Jahre je 7 % der begünstigten Sanierungskosten – zusammen 100 % über zwölf Jahre.
Brauche ich eine Bescheinigung?
Ja, zwingend. Ohne Bescheinigung der Denkmal- bzw. Gemeindebehörde über die begünstigten Kosten erkennt das Finanzamt die erhöhte Abschreibung nicht an.
Gilt die Denkmal-AfA auch bei Selbstnutzung?
Dann greift statt der AfA ein Sonderausgabenabzug nach § 10f EStG: zehn Jahre lang je 9 % der begünstigten Kosten.
Wird auch der Kaufpreis begünstigt?
Nein. Begünstigt sind nur die abgestimmten Sanierungskosten. Für die Anschaffungskosten der Altsubstanz gilt die normale Gebäude-AfA.
Muss die Behörde vor der Sanierung eingebunden werden?
Ja. Die Maßnahmen sind vorab abzustimmen. Eine nachträgliche Bescheinigung ist riskant und kann versagt werden.
Quellen & Rechtsgrundlagen
Alle Werte wurden am 15. Juli 2026 anhand der folgenden Primär- und Fachquellen geprüft. Rechtsstand: Veranlagungszeitraum 2026.
Wir übersetzen Steuerrecht in verständliche Sprache und prüfen jede Zahl gegen die Primärquelle. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Beratung durch Steuerberater, Rechtsanwalt oder Lohnsteuerhilfeverein.