Vermietest du eine Ferienwohnung, erzielst du Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Wie viel du absetzen darfst, hängt davon ab, ob du die Wohnung ausschließlich vermietest oder auch selbst nutzt – und ob das Finanzamt eine Gewinnerzielungsabsicht anerkennt.
Zuletzt fachlich geprüft am 15. Juli 2026 · Rechtsstand: Veranlagungszeitraum 2026
Mieteinnahmen aus einer Ferienwohnung sind steuerpflichtig; im Gegenzug sind Werbungskosten wie AfA, Zinsen, Reinigung und Verwaltung abziehbar. Nutzt du die Wohnung auch selbst, musst du die Kosten aufteilen – nur der auf die Vermietung entfallende Anteil zählt. Wird die Wohnung ausschließlich an wechselnde Gäste vermietet und ortsüblich ausgelastet, unterstellt das Finanzamt in der Regel Gewinnerzielungsabsicht. Bei erheblicher Selbstnutzung prüft es genauer (Liebhaberei).
Einnahmen & Werbungskosten
Die Mieteinnahmen gibst du in der Anlage V an. Dagegen rechnest du die Werbungskosten: AfA, Schuldzinsen, Reinigung, Wäsche, Vermittlungsprovisionen (z. B. Portale), Strom, Wasser, Grundsteuer, Versicherungen und Instandhaltung.
Selbstnutzung: Kosten aufteilen
Nutzt du die Ferienwohnung teilweise selbst oder hältst sie dafür bereit, darfst du nur den auf die Vermietung entfallenden Anteil der Kosten absetzen. Leerstandszeiten werden je nach Fall der Vermietung oder der Selbstnutzung zugerechnet – das ist häufig Streitpunkt mit dem Finanzamt.
Vermietung 70 %, Selbstnutzung 30 %
Der auf die Selbstnutzung entfallende Anteil (3.600 €) ist nicht abziehbar.
Gewinnerzielungsabsicht & Liebhaberei
Wird die Wohnung ausschließlich vermietet und ortsüblich ausgelastet, erkennt das Finanzamt die Gewinnerzielungsabsicht meist ohne Prüfung an – auch bei zeitweisen Verlusten. Bei erheblicher Selbstnutzung oder dauerhaften Verlusten kann es eine Totalüberschussprognose verlangen; fällt sie negativ aus, droht die Einstufung als steuerlich unbeachtliche „Liebhaberei".
Umsatzsteuer bei kurzfristiger Vermietung
Die kurzfristige Beherbergung von Gästen ist umsatzsteuerpflichtig (ermäßigter Satz auf die Übernachtung). Unterhalb der Kleinunternehmergrenzen kannst du die Kleinunternehmerregelung nutzen und keine Umsatzsteuer ausweisen.
Führe Belegungskalender und Buchungsnachweise. Sie belegen die Vermietungsabsicht, die ortsübliche Auslastung und die Aufteilung zwischen Vermietung und Selbstnutzung – die drei Punkte, die das Finanzamt am genauesten prüft.
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Was du zusammenstellen solltest
6 Punkte · Anlage V- Einnahmen erfassenAlle Buchungen dokumentieren.
- Kosten aufteilenVermietung vs. Selbstnutzung.
- Belegungskalender führenAuslastung nachweisen.
- AfA & Zinsen ansetzenGrößte Werbungskostenposten.
- Umsatzsteuer prüfenKurzfristige Beherbergung / §19.
- In Anlage V eintragenEinnahmen und Werbungskosten.
Häufige Fragen (FAQ)
Sind Einnahmen aus einer Ferienwohnung steuerpflichtig?
Ja, als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Im Gegenzug sind die Werbungskosten wie AfA, Zinsen und Betriebskosten abziehbar.
Was gilt bei Selbstnutzung?
Nur der auf die Vermietung entfallende Kostenanteil ist absetzbar. Selbst genutzte Zeiten – teils auch Leerstand – werden herausgerechnet.
Was ist die Gefahr der Liebhaberei?
Bei dauerhaften Verlusten und erheblicher Selbstnutzung kann das Finanzamt die Gewinnerzielungsabsicht verneinen. Dann werden Verluste nicht anerkannt.
Muss ich Umsatzsteuer abführen?
Die kurzfristige Vermietung an Gäste ist umsatzsteuerpflichtig. Unter den Kleinunternehmergrenzen kannst du jedoch auf den Ausweis verzichten.
Wie weise ich die Vermietungsabsicht nach?
Über Belegungskalender, Inserate und Buchungsnachweise, die eine ortsübliche Auslastung und die Aufteilung der Nutzung belegen.
Quellen & Rechtsgrundlagen
Alle Werte wurden am 15. Juli 2026 anhand der folgenden Primär- und Fachquellen geprüft. Rechtsstand: Veranlagungszeitraum 2026.
Wir übersetzen Steuerrecht in verständliche Sprache und prüfen jede Zahl gegen die Primärquelle. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Beratung durch Steuerberater, Rechtsanwalt oder Lohnsteuerhilfeverein.