Die Grundsteuerreform hat die Berechnung ab 2025 grundlegend verändert. Alte Einheitswerte gelten nicht mehr; stattdessen wurden über 30 Millionen Grundstücke neu bewertet. Wie sich die Grundsteuer 2026 zusammensetzt, warum die Belastung sehr unterschiedlich ausfällt und wann ein Einspruch sinnvoll ist, erklärt dieser Ratgeber.
Zuletzt fachlich geprüft am 9. Juli 2026 · Rechtsstand: Veranlagungszeitraum 2026
Die Grundsteuer wird in drei Schritten berechnet: Grundsteuerwert × Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag, dieser × Hebesatz der Gemeinde = Grundsteuer. Seit 2025 gilt die reformierte Bewertung; die Länder dürfen abweichende Modelle nutzen. Der Hebesatz entscheidet über die endgültige Höhe – er variiert stark je Kommune.
Warum die Reform kam
Die alte Grundsteuer beruhte auf Einheitswerten von 1964 (West) bzw. 1935 (Ost). Das Bundesverfassungsgericht erklärte diese veralteten Werte 2018 für verfassungswidrig, weil sie zu ungleichen Belastungen führten. Der Gesetzgeber musste die Bewertung neu ordnen – seit dem 1. Januar 2025 gilt die reformierte Grundsteuer.
Dafür mussten nahezu alle Eigentümer eine Grundsteuererklärung abgeben, auf deren Basis die Finanzämter neue Grundsteuerwerte festgestellt haben.
Die Reform soll bundesweit aufkommensneutral sein, also insgesamt nicht mehr Grundsteuer einbringen. Für den einzelnen Eigentümer kann die Belastung aber deutlich steigen oder sinken – je nach Lage, Grundstück und dem neuen Hebesatz der Gemeinde.
Die dreistufige Berechnung
Die Grundsteuer ergibt sich unverändert aus drei Faktoren, die nacheinander angewandt werden:
- Grundsteuerwert (früher Einheitswert): vom Finanzamt festgestellt, im Grundsteuerwertbescheid.
- Steuermesszahl: ein gesetzlich festgelegter Promillesatz, angewandt auf den Grundsteuerwert → ergibt den Grundsteuermessbetrag (Grundsteuermessbescheid).
- Hebesatz der Gemeinde: individuell festgelegter Prozentsatz, angewandt auf den Messbetrag → ergibt die zu zahlende Grundsteuer (Grundsteuerbescheid der Gemeinde).
Wichtig: Es ergehen also mehrere Bescheide – zwei vom Finanzamt (Wert und Messbetrag) und einer von der Gemeinde (Festsetzung). Jeder ist gesondert anfechtbar.
Bundesmodell und Ländermodelle
Der Bund hat ein Bundesmodell geschaffen, das die meisten Länder anwenden. Es bewertet Wohngrundstücke wertorientiert (u. a. Bodenrichtwert, statistische Nettokaltmiete, Grundstücksfläche, Gebäudeart, Baujahr). Einige Länder nutzen jedoch eigene Modelle:
| Modell | Länder (Beispiele) | Ansatz |
|---|---|---|
| Bundesmodell | die meisten Länder | wertorientiert (Boden + Ertrag) |
| Flächenmodell | Bayern | reine Flächen (wertunabhängig) |
| Flächen-Lage-Modell | Hamburg, Hessen, Niedersachsen | Fläche + Lagefaktor |
| modifiziertes Bodenwertmodell | Baden-Württemberg | Bodenwert × Fläche |
Deshalb kann die Grundsteuer für vergleichbare Grundstücke je nach Bundesland unterschiedlich ausfallen.
Umlage auf Mieter
Die Grundsteuer zählt zu den umlagefähigen Betriebskosten (§ 2 BetrKV) und kann über die Nebenkostenabrechnung anteilig auf Mieter umgelegt werden. Steigt die Grundsteuer durch die Reform, kann sich das also auch auf die Miete auswirken. Vermieter sollten die Umlage in der Nebenkostenabrechnung sauber ausweisen.
Grundsteuerwert 300.000 €, Messzahl 0,31 ‰, Hebesatz 470 %
Die Steuermesszahl und der Hebesatz sind beispielhaft. Erst der Hebesatz der jeweiligen Gemeinde bestimmt die endgültige Höhe – er wurde vielerorts zur Reform angepasst.
Wann sich ein Einspruch lohnt
Fehler passieren – etwa bei Fläche, Baujahr, Bodenrichtwert oder Gebäudeart. Gegen den Grundsteuerwert- und den Messbescheid des Finanzamts kannst du binnen eines Monats Einspruch einlegen. Gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde ist der Widerspruch das richtige Mittel – aber nur bei Rechenfehlern der Gemeinde, nicht gegen die bereits bestandskräftigen Grundlagenbescheide.
Prüfe zuerst den Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts genau: Sind Fläche, Baujahr und Bodenrichtwert korrekt? Da der Wertbescheid Grundlage für alles Weitere ist, wirkt ein erfolgreicher Einspruch dort auf die gesamte Kette. Nutze dafür unseren Einspruchs-Konfigurator.
„Bei der Grundsteuer steckt der Fehler oft im Wertbescheid – und der ist die Wurzel der ganzen Rechnung.“
– SteuerNest Redaktion, geprüft nach GrStG
Deine Checkliste: Grundsteuer prüfen
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Was du kontrollieren solltest
8 Punkte- Grundsteuerwertbescheid prüfenFläche, Baujahr, Bodenrichtwert korrekt?
- Messbetrag nachvollziehenWert × Steuermesszahl.
- Hebesatz der Gemeinde prüfenEntscheidet über die endgültige Höhe.
- Landesmodell beachtenBundes- oder abweichendes Ländermodell.
- Einspruchsfrist wahren1 Monat ab Bekanntgabe je Bescheid.
- Umlage prüfen (Vermieter)Grundsteuer korrekt auf Mieter umlegen.
- Belastung vergleichenAlt gegen neu gegenüberstellen.
- Bei Fehlern handelnEinspruch beim Finanzamt einlegen.
Häufige Fragen (FAQ)
Wie wird die Grundsteuer 2026 berechnet?
In drei Schritten: Grundsteuerwert × Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag, und dieser × Hebesatz der Gemeinde = zu zahlende Grundsteuer. Der Grundsteuerwert und der Messbetrag kommen vom Finanzamt, die endgültige Festsetzung von der Gemeinde.
Warum wurde die Grundsteuer reformiert?
Das Bundesverfassungsgericht hatte 2018 die veralteten Einheitswerte für verfassungswidrig erklärt, weil sie zu ungleichen Belastungen führten. Seit 2025 gilt daher die reformierte Bewertung auf Basis der neuen Grundsteuererklärungen.
Warum zahle ich mehr als mein Nachbar?
Weil Lage, Grundstücksgröße, Gebäudeart, Baujahr und Bodenrichtwert in die Bewertung einfließen und die Gemeinden unterschiedliche Hebesätze festlegen. Zudem wenden einige Länder eigene Modelle an, sodass die Belastung stark variieren kann.
Was ist der Hebesatz?
Ein von jeder Gemeinde individuell festgelegter Prozentsatz, der auf den Grundsteuermessbetrag angewandt wird. Er bestimmt die endgültige Höhe der Grundsteuer und wurde vielerorts im Zuge der Reform angepasst.
Kann die Grundsteuer auf Mieter umgelegt werden?
Ja. Die Grundsteuer gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten (§ 2 BetrKV) und kann über die Nebenkostenabrechnung anteilig auf Mieter umgelegt werden. Änderungen durch die Reform wirken sich damit auch auf die Nebenkosten aus.
Wie lege ich Einspruch gegen die Grundsteuer ein?
Gegen den Grundsteuerwert- und den Messbescheid des Finanzamts kannst du binnen eines Monats Einspruch einlegen. Gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde ist der Widerspruch möglich, aber nur bei Fehlern der Gemeinde selbst – nicht gegen die bestandskräftigen Grundlagenbescheide.
Welcher Bescheid ist der wichtigste?
Der Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts. Er ist Grundlage für Messbetrag und Festsetzung. Ein Fehler dort wirkt sich auf die gesamte Berechnung aus, deshalb solltest du ihn zuerst genau prüfen.
Muss ich die Grundsteuererklärung noch abgeben?
Die erstmalige Feststellungserklärung war zur Reform abzugeben. Künftig musst du Änderungen (z. B. Anbau, Nutzungsänderung) anzeigen. Zu bestimmten Stichtagen kann eine erneute Erklärung oder eine Anzeige erforderlich werden.
Quellen & Rechtsgrundlagen
Alle Werte wurden am 9. Juli 2026 anhand der folgenden Primär- und Fachquellen geprüft. Rechtsstand: Veranlagungszeitraum 2026.
Wir übersetzen Steuerrecht in verständliche Sprache und prüfen jede Zahl gegen die Primärquelle. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Beratung durch Steuerberater, Rechtsanwalt oder Lohnsteuerhilfeverein.