Die Frist läuft von Anschaffung bis Veräußerung, gerechnet ab dem Datum der notariellen Verträge – nicht ab Übergabe oder Zahlung.
Fachlich geprüft · Rechtsstand: 20. August 2026
Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn die Immobilie im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich oder im Jahr der Veräußerung und den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Der BFH stellt klar: Die Nutzung in den Vorjahren muss zusammenhängend bis zur Veräußerung reichen; ein voller Kalenderjahresbezug ist nicht erforderlich.
Die beiden Ausnahmen
Variante eins verlangt Selbstnutzung im gesamten Zeitraum. Variante zwei genügt eine Nutzung im Veräußerungsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren – hier reicht in den Randjahren ein Teilzeitraum.
Schädlich ist eine Vermietung unmittelbar vor dem Verkauf, wenn dadurch der zusammenhängende Nutzungszeitraum unterbrochen wird.
Typische Streitfälle
Häufig geht es um Zweitwohnungen, um Räume, die zeitweise vermietet waren, oder um ein Arbeitszimmer im eigenen Haus.
- 1. Zweitwohnung: eigene Wohnzwecke sind möglich, auch ohne Hauptwohnsitz
- 2. Teilvermietung: anteilige Steuerpflicht des vermieteten Teils
- 3. Arbeitszimmer: nach neuerer Rechtsprechung unschädlich
- 4. Leerstand: unschädlich, wenn Selbstnutzung beabsichtigt bleibt
Gewinn richtig ermitteln
Der Gewinn ist Verkaufspreis minus Anschaffungskosten und Veräußerungskosten, erhöht um in Anspruch genommene Abschreibungen. Auch Renovierungen können die Anschaffungskosten erhöhen.
Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften wirken nur mit Gewinnen derselben Art – im selben Jahr, im Rücktrag oder im Vortrag.
Für die Fristberechnung zählen die Daten der Kaufverträge. Wer knapp an der Zehnjahresgrenze liegt, sollte den Beurkundungstermin bewusst legen.
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5 Punkte · § 23 EStG, § 22 EStG- 1. Fristen berechnenBeurkundungsdaten von Kauf und Verkauf.
- 2. Nutzung dokumentierenMeldebescheinigung, Nebenkosten, Verträge.
- 3. Vermietete Teile abgrenzenAnteilige Steuerpflicht ermitteln.
- 4. Gewinn berechnenAbschreibungen hinzurechnen.
- 5. Verluste sichernVortrag für spätere Jahre beantragen.
Häufige Fragen (FAQ)
Wann beginnt die Zehnjahresfrist?
Mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags über die Anschaffung, nicht mit Übergabe oder Zahlung.
Ist eine Zweitwohnung begünstigt?
Ja, wenn sie tatsächlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird; ein Hauptwohnsitz ist nicht erforderlich.
Was gilt bei kurzer Vermietung vor dem Verkauf?
Sie kann den erforderlichen zusammenhängenden Nutzungszeitraum unterbrechen und die Befreiung kosten.
Zählt ein Arbeitszimmer als schädlich?
Nach neuerer Rechtsprechung nicht – es steht der Befreiung nicht entgegen.
Quellen & Rechtsgrundlagen
Geprüft am 20. August 2026 anhand der folgenden Quellen. Meldungen aus laufenden Gesetzgebungsverfahren geben den Stand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung wieder und können sich kurzfristig ändern.
Wir verfolgen Gesetzgebung, Rechtsprechung und Verwaltungsanweisungen und übersetzen sie in verständliche Sprache. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Beratung durch Steuerberater, Rechtsanwalt oder Lohnsteuerhilfeverein.