Die degressive Gebäude-AfA verschiebt Abzugsvolumen in die frühen Jahre – dort, wo Zins und Anlaufkosten am stärksten drücken.
Fachlich geprüft · Rechtsstand: 7. September 2026
Für neue Wohngebäude ist eine degressive Abschreibung von fünf Prozent auf den jeweiligen Restwert möglich. Voraussetzung ist ein Baubeginn oder ein Erwerb im begünstigten Zeitraum; die Anzeige des Baubeginns ist zu dokumentieren. Ein Wechsel zur linearen AfA ist zulässig und lohnt, sobald der lineare Satz höher liegt. Eine Verlängerung des Zeitraums ist politisch im Gespräch.
Wie die degressive AfA wirkt
Im ersten Jahr werden fünf Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abgeschrieben, danach jeweils fünf Prozent des verbliebenen Restwerts. Der Abzug sinkt also jährlich.
Zusätzlich bleibt die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau möglich, wenn ihre Voraussetzungen erfüllt sind – beides zusammen erhöht den Effekt in den Anfangsjahren erheblich.
- 1. Satz: fünf Prozent auf den jeweiligen Restwert
- 2. Voraussetzung: Baubeginn oder Erwerb im begünstigten Zeitraum
- 3. Wechsel: zur linearen AfA jederzeit möglich, nicht zurück
- 4. Kombination: Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau denkbar
Wann der Wechsel lohnt
Sobald der lineare Satz auf die verbleibende Nutzungsdauer höher ist als fünf Prozent des Restwerts, bringt der Wechsel mehr Abzug. Der Zeitpunkt liegt typischerweise nach rund einem Jahrzehnt.
Der Wechsel ist eine Einbahnstraße: Zurück zur degressiven Methode geht es nicht. Er sollte deshalb mit der Prognose der Mieteinnahmen abgestimmt werden.
Nachweise und Fallstricke
Dokumentiere Baubeginnanzeige, Bauantrag und Fertigstellung. Bei Erwerb ist der Kaufvertrag entscheidend, häufig zusammen mit der Bestätigung, dass das Gebäude im Jahr der Fertigstellung erworben wurde.
Achtung bei der Kaufpreisaufteilung: Nur der Gebäudeanteil ist abschreibungsfähig. Eine belastbare Aufteilung verhindert Streit in der Betriebsprüfung.
Aufwendungen in den ersten drei Jahren nach dem Erwerb können als anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten und müssen dann abgeschrieben werden. Rechnungen deshalb von Beginn an trennen und dokumentieren.
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5 Punkte · § 7 EStG, § 7b EStG, § 6 EStG- 1. Zeitraum prüfenBaubeginn oder Erwerb im begünstigten Fenster?
- 2. Unterlagen sammelnBauantrag, Baubeginnanzeige, Fertigstellung.
- 3. Kaufpreis aufteilenGebäude- und Grundstücksanteil belegen.
- 4. Wechselzeitpunkt planenVergleich degressiv gegen linear rechnen.
- 5. Sonderabschreibung prüfenVoraussetzungen für den Mietwohnungsneubau.
Häufige Fragen (FAQ)
Kann ich degressiv und linear kombinieren?
Nur zeitlich hintereinander. Ein Wechsel zur linearen AfA ist möglich, der Rückweg nicht.
Gilt die degressive AfA auch bei Kauf?
Ja, wenn das Gebäude im Jahr der Fertigstellung erworben wird und die weiteren Voraussetzungen erfüllt sind.
Was zählt als Baubeginn?
Maßgeblich ist die Anzeige des Baubeginns nach dem jeweiligen Landesbaurecht – dokumentiere sie sorgfältig.
Wirkt die AfA auch bei Selbstnutzung?
Nein. Abschreibung setzt eine Einkünfteerzielung voraus, also in der Regel Vermietung.
Quellen & Rechtsgrundlagen
Geprüft am 7. September 2026 anhand der folgenden Quellen. Meldungen aus laufenden Gesetzgebungsverfahren geben den Stand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung wieder und können sich kurzfristig ändern.
Wir verfolgen Gesetzgebung, Rechtsprechung und Verwaltungsanweisungen und übersetzen sie in verständliche Sprache. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Beratung durch Steuerberater, Rechtsanwalt oder Lohnsteuerhilfeverein.