Der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie kann steuerfrei sein – oder voll dem persönlichen Steuersatz unterliegen. Entscheidend sind zwei Dinge: die Zehn-Jahres-Frist und die Frage, ob du selbst darin gewohnt hast.
Zuletzt fachlich geprüft am 16. Juli 2026 · Rechtsstand: 2026
Der Verkauf einer Immobilie ist ein privates Veräußerungsgeschäft (§ 23 EStG). Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerfrei. Bei früherem Verkauf ist der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz zu versteuern. Ausnahme: Wurde die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst genutzt, bleibt der Verkauf auch innerhalb der Frist steuerfrei. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Verträge.
Die 10-Jahres-Frist
Als privates Veräußerungsgeschäft gilt der Verkauf, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Maßgeblich sind jeweils die Daten der notariellen Kauf- bzw. Verkaufsverträge – nicht Übergabe oder Grundbucheintrag.
Die Frist ist taggenau. Wurde am 15. März 2016 gekauft, ist ein Verkauf ab dem 16. März 2026 steuerfrei. Schon ein Verkauf einen Tag zu früh kann mehrere Tausend Euro Steuer auslösen.
Die Ausnahme für Eigennutzung
Für selbstgenutztes Wohneigentum gilt eine wichtige Ausnahme: Der Verkauf ist auch innerhalb der zehn Jahre steuerfrei, wenn die Immobilie
- im gesamten Zeitraum zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, oder
- im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Die zweite Variante ist großzügig: Eine durchgehende Eigennutzung ist nicht nötig – es genügt ein zusammenhängender Zeitraum, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt (z. B. Dezember Vorvorjahr bis Januar Verkaufsjahr).
Wurde die Immobilie zwischenzeitlich vermietet, greift die Eigennutzungs-Ausnahme nicht mehr für den vermieteten Zeitraum. Ein kurz vor Verkauf vermietetes Objekt kann so wieder steuerpflichtig werden.
So wird der Gewinn berechnet
Der steuerpflichtige Gewinn ist der Verkaufspreis abzüglich Anschaffungs- und Veräußerungskosten. Bereits geltend gemachte Abschreibungen (AfA) erhöhen den Gewinn, weil sie die Anschaffungskosten gemindert haben.
vermietete Wohnung
Dieser Gewinn wird mit dem persönlichen Steuersatz versteuert. Bei 42 % wären das rund 63.840 € – nach Ablauf der 10-Jahres-Frist wäre er komplett steuerfrei.
Freigrenze & Verlustverrechnung
- Freigrenze 1.000 €: Bleibt der gesamte Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften eines Jahres unter 1.000 €, ist er steuerfrei. Wird die Grenze überschritten, ist der volle Betrag steuerpflichtig.
- Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften sind nur mit Gewinnen aus ebensolchen Geschäften verrechenbar – nicht mit anderen Einkünften.
- Erbschaft/Schenkung: Bei unentgeltlichem Erwerb wird die Frist des Rechtsvorgängers fortgeführt – du „erbst“ dessen Kaufdatum.
„Beim Immobilienverkauf entscheidet oft ein einziges Datum über eine fünfstellige Steuer – die 10-Jahres-Frist.“
– SteuerNest Redaktion, geprüft nach § 23 EStG
Die häufigsten Fehler
- Frist ab Übergabe rechnen. Maßgeblich sind die Notarvertrags-Daten.
- Kurz vor Ablauf verkaufen. Ein Tag zu früh kostet den vollen Steuervorteil.
- AfA beim Gewinn vergessen. Sie erhöht den steuerpflichtigen Gewinn.
- Eigennutzung durch Vermietung riskieren. Sie kann die Steuerfreiheit kippen.
- Geerbtes Kaufdatum übersehen. Die Frist läuft ab dem Erwerb des Erblassers.
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Verkauf steuerlich prüfen
6 Punkte · § 23 EStG- Kauf- & Verkaufsdatum notierenJeweils der Notarvertrag zählt.
- 10-Jahres-Frist prüfenTaggenau rechnen.
- Eigennutzung dokumentierenVerkaufsjahr + 2 Vorjahre.
- AfA berücksichtigenErhöht den Gewinn.
- Freigrenze 1.000 € beachtenGesamtgewinn des Jahres.
- Bei Erbschaft: Frist des ErblassersKaufdatum wird fortgeführt.
Häufige Fragen (FAQ)
Wann ist der Immobilienverkauf steuerfrei?
Wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Verträge.
Gilt die Frist auch für selbstgenutzte Immobilien?
Nein. Bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren – oder durchgehend seit Anschaffung – ist der Verkauf auch innerhalb der zehn Jahre steuerfrei.
Wie wird der Gewinn berechnet?
Verkaufspreis minus Anschaffungs- und Verkaufskosten. In Anspruch genommene AfA erhöht den steuerpflichtigen Gewinn.
Gibt es eine Freigrenze?
Ja, 1.000 € pro Jahr für alle privaten Veräußerungsgeschäfte zusammen. Wird sie überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig.
Was gilt bei geerbten Immobilien?
Bei unentgeltlichem Erwerb wird die Frist des Erblassers fortgeführt – dessen Anschaffungsdatum ist maßgeblich.
Schadet zwischenzeitliche Vermietung?
Ja, für den vermieteten Zeitraum entfällt die Eigennutzungs-Ausnahme, sodass der Gewinn innerhalb der Frist wieder steuerpflichtig werden kann.
Quellen & Rechtsgrundlagen
Alle Angaben wurden am 16. Juli 2026 anhand der folgenden Quellen geprüft. Rechtsstand: Veranlagungszeitraum 2026.
- § 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte.
- § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG – Zehnjahresfrist und Eigennutzungs-Ausnahme.
- BMF – Private Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken.
Wir übersetzen Steuerrecht in verständliche Sprache und prüfen jede Zahl gegen die Primärquelle. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Beratung durch Steuerberater, Rechtsanwalt oder Lohnsteuerhilfeverein.