Die ortsübliche Marktmiete ist der Maßstab für den vollen Werbungskostenabzug – bei möblierten Wohnungen gehört die Ausstattung dazu.
Fachlich geprüft · Rechtsstand: 7. September 2026
Liegt die vereinbarte Miete unter 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, kürzt das Finanzamt die Werbungskosten anteilig. Bei möblierten Wohnungen ist ein Möblierungszuschlag anzusetzen, soweit er sich aus dem Mietspiegel oder aus Vergleichsmieten ableiten lässt. Fehlt eine Grundlage, ist ein Zuschlag nach den Umständen zu schätzen – pauschale Renditeaufschläge auf die Möbel überzeugen die Rechtsprechung nicht.
Die 66-Prozent-Grenze
Erreicht die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, bleibt der Werbungskostenabzug voll erhalten. Darunter wird aufgeteilt: Nur der entgeltliche Anteil zählt.
Zwischen 50 und 66 Prozent kann eine positive Überschussprognose helfen; unter 50 Prozent ist die Kürzung zwingend.
- 1. Ab 66 Prozent: voller Werbungskostenabzug
- 2. 50 bis 66 Prozent: Prüfung anhand einer Überschussprognose
- 3. Unter 50 Prozent: Aufteilung in entgeltlichen und unentgeltlichen Teil
- 4. Maßstab: ortsübliche Marktmiete inklusive Möblierungszuschlag
Wie der Zuschlag zu ermitteln ist
Vorrang hat der örtliche Mietspiegel, wenn er Zuschläge für Ausstattung vorsieht. Sonst kommen Vergleichsmieten möblierter Wohnungen in Betracht.
Erst wenn beides fehlt, ist zu schätzen. Ein rein kalkulatorischer Aufschlag auf den Möbelwert ist nach der Rechtsprechung nicht ausreichend begründet.
Was Vermieter dokumentieren sollten
Halte Ausstattungsliste, Anschaffungsbelege und die Herleitung der Vergleichsmiete fest. Das ist die Grundlage, wenn das Finanzamt die Miete für zu niedrig hält.
Bei Vermietung an Angehörige gilt derselbe Maßstab. Fremdüblichkeit von Vertrag, Zahlung und Nebenkostenabrechnung ist zusätzlich zu belegen.
Bei tage- oder wochenweiser Vermietung an Feriengäste gelten andere Maßstäbe – inklusive möglicher Gewerblichkeit und Umsatzsteuerpflicht. Die 66-Prozent-Grenze passt dort nicht.
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Möblierte Vermietung absichern
5 Punkte · § 21 EStG, § 9 EStG, § 12 EStG- 1. Vergleichsmiete ermittelnMietspiegel und Vergleichsobjekte auswerten.
- 2. Zuschlag herleitenAusstattung dokumentieren und begründen.
- 3. Grenze berechnenLiegt die Miete über 66 Prozent?
- 4. Angehörigenvertrag prüfenFremdüblichkeit von Vertrag und Zahlung.
- 5. Belege sichernAnschaffungsnachweise der Möbel aufbewahren.
Häufige Fragen (FAQ)
Muss ich einen Möblierungszuschlag ansetzen?
Wenn sich ein Zuschlag aus dem Mietspiegel oder aus Vergleichsmieten ableiten lässt, ja. Er erhöht die maßgebliche ortsübliche Marktmiete.
Was passiert unter 66 Prozent?
Die Werbungskosten werden anteilig gekürzt. Zwischen 50 und 66 Prozent kann eine positive Überschussprognose helfen.
Gilt das auch bei Vermietung an Kinder?
Ja. Zusätzlich muss der Vertrag fremdüblich sein und tatsächlich durchgeführt werden.
Kann ich die Möbel abschreiben?
Ja, Einrichtungsgegenstände sind über ihre Nutzungsdauer abzuschreiben; geringwertige Wirtschaftsgüter ggf. sofort.
Quellen & Rechtsgrundlagen
Geprüft am 7. September 2026 anhand der folgenden Quellen. Meldungen aus laufenden Gesetzgebungsverfahren geben den Stand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung wieder und können sich kurzfristig ändern.
Wir verfolgen Gesetzgebung, Rechtsprechung und Verwaltungsanweisungen und übersetzen sie in verständliche Sprache. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Beratung durch Steuerberater, Rechtsanwalt oder Lohnsteuerhilfeverein.