Der Unterschied zur Vermietung ist grundlegend: Selbstnutzer haben keine Einkünfte – also auch keine Werbungskosten. Sie arbeiten mit Steuerermäßigungen.
Zuletzt fachlich geprüft am 13. August 2026 · Rechtsstand: Veranlagungszeitraum 2026
Selbstnutzer können keine Zinsen, keine Abschreibung und keine Nebenkosten absetzen. Möglich sind: § 35a EStG für Handwerker- und Haushaltsleistungen (20 %, bis 1.200 € bzw. 4.000 €), § 35c EStG für energetische Sanierung (20 % über drei Jahre, bis 40.000 € Ermäßigung), das häusliche Arbeitszimmer bzw. die Homeoffice-Pauschale, Wohn-Riester, die Gestaltung der Grunderwerbsteuer und der steuerfreie Verkauf der selbst genutzten Immobilie.
Was Selbstnutzer nicht absetzen können
| Position | Selbstnutzung |
|---|---|
| Darlehenszinsen | nicht abziehbar |
| Gebäudeabschreibung (AfA) | nicht abziehbar |
| Grunderwerbsteuer und Notarkosten | nicht abziehbar – sie erhöhen die Anschaffungskosten |
| Maklerkosten beim Kauf | nicht abziehbar |
| Grundsteuer | nicht abziehbar |
| Wohngebäudeversicherung | nicht abziehbar |
| Renovierung – Materialkosten | nicht abziehbar |
| Renovierung – Handwerkerlohn | 20 % über § 35a EStG |
Der Grund ist systematisch: Ohne Einkünfte aus der Immobilie gibt es keine Werbungskosten. Alles läuft daher über Steuerermäßigungen – die dafür unmittelbar von der Steuerschuld abgehen.
Weg 1 und 2: § 35a und § 35c EStG
| Regelung | Umfang |
|---|---|
| Handwerkerleistungen § 35a Abs. 3 | 20 % des Lohnanteils, max. 1.200 € im Jahr |
| Haushaltsnahe Dienstleistungen § 35a Abs. 2 | 20 %, max. 4.000 € im Jahr |
| Haushaltsnahes Beschäftigungsverhältnis (Minijob) | 20 %, max. 510 € |
| Energetische Sanierung § 35c | 20 % der Kosten über 3 Jahre, max. 40.000 € Ermäßigung je Objekt |
| Energieberatung | 50 % der Kosten im Rahmen von § 35c |
| Voraussetzung | Objekt älter als 10 Jahre, Fachunternehmerbescheinigung |
Für dieselbe Maßnahme kannst du nicht gleichzeitig § 35a und § 35c nutzen. Auch mit öffentlicher Förderung – etwa KfW- oder BAFA-Zuschüssen – ist § 35c ausgeschlossen. Rechne beide Wege durch, bevor du einen Zuschussantrag stellst.
§ 35c über drei Jahre
Voraussetzung ist die Bescheinigung des Fachunternehmens nach amtlichem Muster.
Weg 3: Arbeitszimmer und Homeoffice
Nutzt du einen Raum ausschließlich beruflich und liegt dort der Mittelpunkt deiner Tätigkeit, kannst du die anteiligen Kosten als Werbungskosten ansetzen – oder pauschal 1.260 € im Jahr. Bei Selbstnutzern gehören dazu anteilige Zinsen, Abschreibung, Grundsteuer, Versicherung und Energie.
Ohne eigenen Raum bleibt die Homeoffice-Tagespauschale: 6 € je Tag, höchstens 1.260 € im Jahr. Beides ist der einzige Weg, über den Zinsen und Abschreibung bei einem Eigenheim doch anteilig wirken.
Weg 4 und 5: Kauf und Finanzierung gestalten
- Grunderwerbsteuer senken: Beweglicher Inventarwert – Küche, Sauna, Markise – im Kaufvertrag gesondert ausweisen. Er unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer, muss aber realistisch bewertet sein.
- Instandhaltungsrücklage: Bei Wohnungen den im Kaufpreis enthaltenen Anteil separat benennen – die Finanzverwaltung erkennt die Kürzung teils an, die Rechtsprechung ist hier in Bewegung.
- Wohn-Riester: Gefördertes Kapital kann für Kauf, Bau oder Entschuldung entnommen werden; die Besteuerung erfolgt später über das Wohnförderkonto.
- Vermietung eines Teils: Wird ein Teil der Immobilie dauerhaft vermietet, sind die darauf entfallenden Kosten inklusive Zinsen und Abschreibung Werbungskosten.
- Photovoltaik: Anlagen bis 30 kWp sind steuerfrei; die Anschaffung ist umsatzsteuerlich mit 0 % begünstigt.
Weg 6: der steuerfreie Verkauf
Der größte Steuervorteil zeigt sich am Ende: Der Verkauf einer selbst genutzten Immobilie ist steuerfrei, wenn sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde – unabhängig von der Zehn-Jahres-Frist.
| Fall | Steuerlich |
|---|---|
| Selbstnutzung im Verkaufsjahr und den 2 Vorjahren | steuerfrei |
| Vermietung, Haltedauer über 10 Jahre | steuerfrei |
| Vermietung, Haltedauer unter 10 Jahren | steuerpflichtig nach § 23 EStG |
| Teilweise vermietet | anteilig steuerpflichtig |
| Häusliches Arbeitszimmer im Eigenheim | nach BFH unschädlich für die Steuerfreiheit |
| Verkauf nach Scheidung an den Ex-Partner | kann steuerpflichtig sein – Beratung sinnvoll |
Diese Steuerfreiheit ist der Grund, warum die selbst genutzte Immobilie steuerlich oft besser abschneidet als es die fehlenden laufenden Abzüge nahelegen.
Deine Checkliste
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Eigenheim steuerlich nutzen
0 von 8 erledigt- Handwerkerrechnungen prüfenLohnanteil muss ausgewiesen sein.
- § 35a-Höchstbeträge planen1.200 € und 4.000 € je Jahr.
- § 35c prüfenObjekt über 10 Jahre alt, Fachunternehmerbescheinigung.
- Förderung gegen § 35c rechnenBeides zusammen ist ausgeschlossen.
- Arbeitszimmer prüfenOder Tagespauschale nutzen.
- Inventar im Kaufvertrag ausweisenSenkt die Grunderwerbsteuer.
- Wohn-Riester prüfenEntnahme oder Tilgungsförderung.
- Selbstnutzungszeiten dokumentierenFür den steuerfreien Verkauf.
Häufige Fragen (FAQ)
Kann ich die Zinsen für mein Eigenheim absetzen?
Nein, bei Selbstnutzung nicht. Anteilig möglich ist es nur, soweit ein Arbeitszimmer oder ein vermieteter Teil vorliegt.
Was bringt § 35a EStG konkret?
20 % des Lohnanteils von Handwerkerrechnungen, höchstens 1.200 € im Jahr, plus 20 % für haushaltsnahe Dienstleistungen, höchstens 4.000 €.
Wie funktioniert die energetische Sanierung nach § 35c EStG?
20 % der Kosten werden über drei Jahre verteilt (7 %, 7 %, 6 %) direkt von der Steuer abgezogen – bis zu 40.000 € Ermäßigung je Objekt.
Kann ich Förderung und § 35c kombinieren?
Nein. Wer öffentliche Zuschüsse oder zinsverbilligte Darlehen nutzt, ist von § 35c ausgeschlossen. Beide Wege sollten vorher verglichen werden.
Ist der Verkauf meines Eigenheims steuerfrei?
Ja, wenn du im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren selbst darin gewohnt hast. Die Zehn-Jahres-Frist spielt dann keine Rolle.
Lässt sich die Grunderwerbsteuer senken?
Ja, indem mitverkauftes bewegliches Inventar im Kaufvertrag realistisch und gesondert ausgewiesen wird.
Quellen & Rechtsgrundlagen
Alle Angaben wurden am 13. August 2026 anhand der folgenden Quellen geprüft. Rechtsstand: Veranlagungszeitraum 2026.
Wir übersetzen Steuerrecht in verständliche Sprache und prüfen jede Zahl gegen die Primärquelle. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Beratung durch Steuerberater, Rechtsanwalt oder Lohnsteuerhilfeverein.