Die Grunderwerbsteuer ist für viele Käufer der größte Einzelposten der Nebenkosten – zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Eine Entlastung beim Ersterwerb wirkt deshalb sofort auf die Finanzierung.
Fachlich geprüft · Rechtsstand: Veranlagungszeitraum 2026
Vorgesehen ist eine Öffnungsklausel, die den Ländern erlaubt, beim Ersterwerb selbstgenutzten Wohneigentums einen ermäßigten Steuersatz oder einen Freibetrag einzuführen. Die Steuer bleibt Ländersache: Ob, in welcher Höhe und unter welchen Bedingungen entlastet wird, unterscheidet sich künftig noch stärker als heute. Für die Steuerentstehung bleibt der Zeitpunkt des notariellen Kaufvertrags maßgeblich.
Wie es heute aussieht
Die Sätze reichen von 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises. Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung – also im Regelfall der Kaufpreis samt übernommener Verpflichtungen. Steuerschuldner sind Käufer und Verkäufer gemeinsam; im Kaufvertrag wird die Zahlung üblicherweise dem Käufer auferlegt.
Was ein Freibetrag bewirken könnte
Beispielhafte Größenordnung – die konkrete Ausgestaltung liegt bei den Ländern.
Was die Öffnung bringt
- Ermäßigter Satz oder Freibetrag für den Ersterwerb zur Selbstnutzung;
- Bindung an Eigennutzung ist zu erwarten – mit Nachversteuerung bei frühem Auszug oder Verkauf;
- Antragserfordernis und Nachweise über die bisherige Eigentumslosigkeit sind wahrscheinlich;
- Kein bundeseinheitlicher Standard: Bedingungen und Höhe werden sich je Land unterscheiden.
Was Käufer selbst steuern können
- Bewegliches Zubehör separat ausweisen: Einbauküche, Markise, Sauna – dafür fällt keine Grunderwerbsteuer an, wenn Werte realistisch sind.
- Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen im Vertrag benennen.
- Erschließungskosten prüfen: bereits abgerechnete Beiträge gehören nicht in die Bemessungsgrundlage.
- Bauvertrag und Grundstückskauf trennen, wenn kein einheitliches Vertragswerk vorliegt – hier ist die Rechtsprechung streng.
- Befreiungen prüfen: Erwerbe zwischen Ehegatten und in gerader Linie sind steuerfrei.
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Grunderwerbsteuer beim Kauf
5 Punkte · GrEStG- 1. Landesrecht prüfenSatz und mögliche Entlastung je Bundesland.
- 2. Zubehör gesondert ausweisenRealistische Werte im Kaufvertrag.
- 3. Instandhaltungsrücklage benennenBei Eigentumswohnungen.
- 4. Befreiungstatbestände prüfenEhegatten, Verwandte gerader Linie.
- 5. Zahlungstermin einplanenUnbedenklichkeitsbescheinigung ist Voraussetzung für die Umschreibung.
Häufige Fragen (FAQ)
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?
Gesetzlich schulden sie Käufer und Verkäufer gemeinsam; im Kaufvertrag wird sie üblicherweise dem Käufer auferlegt.
Wie hoch ist der Steuersatz?
Je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % der Gegenleistung.
Kann ich die Steuer absetzen?
Bei selbstgenutztem Wohneigentum nicht. Bei vermieteten Objekten gehört sie zu den Anschaffungsnebenkosten und wird über die AfA berücksichtigt.
Sind Käufe innerhalb der Familie steuerfrei?
Erwerbe zwischen Ehegatten, eingetragenen Lebenspartnern und Verwandten in gerader Linie sind von der Steuer befreit.
Wann entsteht die Steuer?
Mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags, nicht erst mit Eigentumsumschreibung.
Quellen & Rechtsgrundlagen
Geprüft am 17. August 2026. Meldungen aus laufenden Gesetzgebungs- und Gerichtsverfahren können sich kurzfristig ändern – prüfe den aktuellen Stand anhand der Primärquellen.
Wir verfolgen Gesetzgebung, Rechtsprechung und Verwaltungsanweisungen und übersetzen sie in verständliche Sprache. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Beratung durch Steuerberater, Rechtsanwalt oder Lohnsteuerhilfeverein.