Die Zurechnung eines Grundstücks folgt der Gesellschaft, nicht der Treuhandabrede über ihre Anteile. Das ist für Share Deals und Umstrukturierungen von Bedeutung.
Fachlich geprüft · Rechtsstand: 18. August 2026
Gehört ein Grundstück zum Vermögen einer Personengesellschaft, entfällt die Zurechnung nicht dadurch, dass ein beteiligter Gesellschafter mit einem Treugeber vereinbart, den Gesellschaftsanteil treuhänderisch zu halten. Der Tatbestand des § 1 Abs. 2 GrEStG wird durch eine allein auf die Gesellschaftsanteile bezogene Treuhandvereinbarung nicht erfüllt.
Der Kern der Entscheidung
§ 1 Abs. 2 GrEStG erfasst Vorgänge, die es ermöglichen, ein Grundstück auf eigene Rechnung zu verwerten, ohne dass Eigentum übergeht. Der BFH stellt klar: Eine Treuhandabrede über Anteile an der grundstückshaltenden Gesellschaft reicht dafür nicht.
Die Verwertungsbefugnis muss sich auf das Grundstück selbst beziehen. Wer nur mittelbar über Anteile beteiligt ist, erlangt sie nicht.
Wirkung auf Gestaltungen
Für die Praxis bedeutet das Planungssicherheit in beide Richtungen: Weder lässt sich durch Treuhand ein zusätzlicher Steuertatbestand vermeiden, noch entsteht er unbeabsichtigt.
- 1. Zurechnung dokumentieren: Grundbuchstand und Gesellschaftsvermögen abgleichen;
- 2. Anteilsbewegungen erfassen: Ergänzungstatbestände bei Anteilsübertragungen prüfen;
- 3. Treuhandverträge offenlegen: Anzeigepflichten nach § 19 GrEStG beachten;
- 4. Fristen im Blick: Anzeige innerhalb von zwei Wochen nach Kenntnis.
Anzeigepflichten nicht unterschätzen
Unabhängig von der materiellen Beurteilung bestehen strenge Anzeigepflichten für grunderwerbsteuerlich relevante Vorgänge. Wer sie versäumt, riskiert Verspätungszuschläge und den Verlust von Begünstigungen.
Auch wenn § 1 Abs. 2 GrEStG nicht greift, können Anteilsübertragungen eigene Tatbestände auslösen. Prüfe jede Bewegung im Gesellschafterkreis separat.
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Anteile und Grundstücke
5 Punkte · § 1 GrEStG, § 19 GrEStG- 1. Grundstücksbestand erfassenWelche Objekte gehören der Gesellschaft?
- 2. Gesellschafterkreis dokumentierenBeteiligungen und Treuhandverhältnisse.
- 3. Tatbestände einzeln prüfenAnteilsübertragung, Vereinigung, Verwertungsbefugnis.
- 4. Anzeige fristgerechtZwei Wochen nach Kenntnis, § 19 GrEStG.
- 5. Unterlagen archivierenVerträge und Nachweise geordnet ablegen.
Häufige Fragen (FAQ)
Löst eine Treuhandvereinbarung Grunderwerbsteuer aus?
Nach der Entscheidung des BFH nicht, wenn sie sich allein auf Gesellschaftsanteile bezieht.
Was verlangt § 1 Abs. 2 GrEStG?
Die Befugnis, ein Grundstück auf eigene Rechnung zu verwerten – bezogen auf das Grundstück selbst, nicht auf Anteile.
Muss die Treuhand angezeigt werden?
Grunderwerbsteuerlich relevante Vorgänge sind innerhalb von zwei Wochen nach Kenntnis anzuzeigen. Im Zweifel gilt: anzeigen und erläutern.
Was gilt bei Anteilsübertragungen?
Dafür bestehen eigene Tatbestände, die unabhängig von der Verwertungsbefugnis greifen können.
Quellen & Rechtsgrundlagen
Geprüft am 18. August 2026 anhand der folgenden Quellen. Entscheidungen und Gesetzgebungsverfahren können sich kurzfristig ändern – prüfe den Stand anhand der Primärquellen.
Wir verfolgen Gesetzgebung, Rechtsprechung und Verwaltungsanweisungen und übersetzen sie in verständliche Sprache. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Beratung durch Steuerberater, Rechtsanwalt oder Lohnsteuerhilfeverein.