Der Bundesfinanzhof hat die Linie bestätigt: Die Einzahlung in die Erhaltungsrücklage ist noch kein Abfluss im steuerlichen Sinne – abziehbar wird sie erst, wenn die Gemeinschaft zahlt.
Zuletzt fachlich geprüft am 10. August 2026 · Rechtsstand: Veranlagungszeitraum 2026
Beiträge zur Erhaltungsrücklage (frühere Instandhaltungsrücklage) sind im Zahlungsjahr nicht abziehbar. Werbungskosten entstehen erst, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft die Mittel für Erhaltungsmaßnahmen verausgabt – so der BFH mit Urteil vom 14. Januar 2025 (Az. IX R 19/24). Maßgeblich ist die Jahresabrechnung des Verwalters. Wird die Rücklage für Herstellungskosten verwendet, geht der Anteil in die AfA-Bemessungsgrundlage ein. Beim Kauf ist der auf die Rücklage entfallende Kaufpreisanteil kein sofort abziehbarer Aufwand.
Der Grundsatz: Abfluss erst bei Verwendung
Werbungskosten sind in dem Kalenderjahr abzuziehen, in dem sie geleistet werden (§ 11 Abs. 2 EStG). Bei der Erhaltungsrücklage liegt darin die Besonderheit: Mit der Einzahlung verlässt das Geld zwar dein Konto, es wird aber nur Vermögen der Gemeinschaft und ist noch nicht für eine Erhaltungsmaßnahme verwendet. Der wirtschaftliche Abfluss tritt erst ein, wenn die Gemeinschaft die Mittel einsetzt.
Praktisch heißt das: Von deinem monatlichen Hausgeld ist der Rücklagenanteil zunächst steuerlich neutral. Abziehbar sind im Zahlungsjahr die laufenden Bewirtschaftungskosten – Verwaltung, Versicherung, Hausmeister, Müll, Heizung.
Was der BFH entschieden hat
Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 14. Januar 2025 (IX R 19/24) bestätigt, dass die Zahlung in die Erhaltungsrücklage noch keine Werbungskosten begründet – auch nicht nach der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes, mit der die Gemeinschaft eigene Rechtsfähigkeit erhielt. Die Rechtsfähigkeit der WEG ändert nichts daran, dass der Abzug erst mit der zweckentsprechenden Verwendung möglich ist.
Zahlung 2024, Verwendung 2026: Der Abzug gehört in die Steuererklärung 2026. Wer nach Zahlungsjahren sortiert, verschenkt oder verdoppelt Werbungskosten.
Verwalterabrechnung richtig lesen
Die Jahresabrechnung weist regelmäßig aus, welche Beträge der Rücklage entnommen und wofür sie verwendet wurden. Wichtig ist die Trennung in drei Blöcke:
| Verwendung | Steuerliche Folge |
|---|---|
| Erhaltungsaufwand (Reparatur, Anstrich, Dachsanierung) | Werbungskosten im Jahr der Verausgabung |
| Herstellungskosten (Anbau, Standardhebung, energetische Vollsanierung) | Erhöhung der AfA-Bemessungsgrundlage |
| Verwaltungs- und Betriebskosten | Werbungskosten im Zahlungsjahr |
| Rücklage bleibt unverändert | kein Abzug |
Fehlt in der Abrechnung eine klare Zuordnung, fordere beim Verwalter eine Aufstellung der Entnahmen an. Ohne Nachweis wird das Finanzamt den Abzug versagen.
Hausgeld 2026
Die 1.080 € Einzahlung bleiben 2026 außen vor – abziehbar ist stattdessen dein Anteil an der tatsächlich verausgabten Rücklage.
Rücklage beim Kauf und Verkauf
Beim Erwerb einer Eigentumswohnung geht die vorhandene Erhaltungsrücklage regelmäßig auf den Käufer über und wird im Kaufvertrag gesondert genannt. Dieser Anteil ist kein sofort abziehbarer Aufwand: Er entfällt nicht auf das Gebäude, sondern auf eine Geldposition. Für die AfA ist er daher aus der Bemessungsgrundlage herauszurechnen.
Wird die übernommene Rücklage später für Erhaltungsmaßnahmen verwendet, kann der Abzug beim neuen Eigentümer erfolgen – im Jahr der Verausgabung.
So gehst du in der Anlage V vor
1. Hausgeldzahlungen des Jahres in umlagefähige Bewirtschaftungskosten und Rücklagenanteil trennen. 2. Aus der Jahresabrechnung die Entnahmen aus der Rücklage und deren Zweck übernehmen. 3. Erhaltungsaufwand als Werbungskosten eintragen, Herstellungskosten in die AfA. 4. Belege und Abrechnung ablegen – wegen der Belegvorhaltepflicht müssen sie nicht mitgeschickt, aber vorgehalten werden.
Größere Erhaltungsaufwendungen an einem Gebäude kannst du auf Antrag gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen (§ 82b EStDV). Das kann sinnvoll sein, wenn der Aufwand in einem Jahr sonst ins Leere läuft.
Deine Checkliste: Rücklage richtig ansetzen
Hak ab, was auf dich zutrifft – dein Fortschritt wird automatisch gespeichert.
Deine Checkliste: Rücklage richtig ansetzen
8 Punkte- Hausgeld aufteilenBewirtschaftung und Rücklage trennen.
- Jahresabrechnung prüfenEntnahmen und Zweck identifizieren.
- Zuordnung anfordernVerwalter um Aufstellung bitten.
- Erhaltung von Herstellung trennenAfA oder Sofortabzug?
- Jahr der Verausgabung ansetzenNicht das Zahlungsjahr.
- Kaufvertrag prüfenRücklagenanteil aus AfA herausrechnen.
- Verteilung nach § 82b EStDV prüfenZwei bis fünf Jahre.
- Unterlagen vorhaltenBelegvorhaltepflicht beachten.
Häufige Fragen (FAQ)
Kann ich die Instandhaltungsrücklage sofort absetzen?
Nein. Die Einzahlung ist noch keine Werbungskosten. Abziehbar wird der Betrag erst, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft ihn für eine Erhaltungsmaßnahme verausgabt.
Hat die WEG-Reform daran etwas geändert?
Nein. Der BFH hat mit Urteil vom 14. Januar 2025 (IX R 19/24) klargestellt, dass es auch nach Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft beim Abzug erst im Zeitpunkt der Verwendung bleibt.
Woher weiß ich, wann die Rücklage verwendet wurde?
Aus der Jahresabrechnung des Verwalters. Sie weist Entnahmen aus der Rücklage und deren Verwendungszweck aus.
Was gilt, wenn die Rücklage für eine Modernisierung eingesetzt wird?
Handelt es sich um Herstellungskosten, erhöht der Anteil die AfA-Bemessungsgrundlage und wird über die Nutzungsdauer abgeschrieben.
Ist der Rücklagenanteil im Kaufpreis abziehbar?
Nein. Er entfällt nicht auf das Gebäude und gehört nicht in die AfA-Bemessungsgrundlage.
Kann ich große Erhaltungsaufwendungen verteilen?
Ja, auf Antrag gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre nach § 82b EStDV.
Quellen & Rechtsgrundlagen
Alle Angaben wurden am 10. August 2026 anhand der folgenden Primär- und Fachquellen geprüft. Rechtsstand: Veranlagungszeitraum 2026.
Wir übersetzen Steuerrecht in verständliche Sprache und prüfen jede Zahl gegen die Primärquelle. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Beratung durch Steuerberater, Rechtsanwalt oder Lohnsteuerhilfeverein.