Das Bundesmodell bewertet Wohngrundstücke im Ertragswertverfahren mit gesetzlich festgeschriebenen Mieten, Bodenrichtwerten und Restnutzungsdauern. Kritiker sagen: Diese Typisierung geht so weit, dass gleiche Steuer auf ungleiche Werte trifft.
Anhängig
Der Streit dreht sich um die typisierte Bewertung: gesetzlich fixierte Nettokaltmieten, große Bodenrichtwertzonen und pauschale Restnutzungsdauern führen dazu, dass sehr unterschiedliche Objekte gleich bewertet werden. Der BFH hat in AdV-Verfahren einen Ausweg eröffnet: Wer nachweist, dass der festgestellte Wert den tatsächlichen Verkehrswert deutlich – als Richtwert um etwa 40 % – übersteigt, kann eine Korrektur erreichen. Die Verfassungsfrage ist damit nicht beantwortet, sondern verschoben.
Das Problem in einem Satz
Eine Steuer, die an den Wert eines Grundstücks anknüpft, muss diesen Wert zumindest realitätsgerecht abbilden. Das Bundesmodell verzichtet zugunsten der Massenverwaltung fast vollständig auf individuelle Merkmale – und genau das ist die Frage: Wie viel Pauschalierung erlaubt der Gleichheitssatz, bevor die Steuer willkürlich wird?
Wie das Bundesmodell rechnet
| Baustein | Was einfließt | Kritikpunkt |
|---|---|---|
| Bodenrichtwert | Zonenwert der Gutachterausschüsse | innerhalb einer Zone keine Differenzierung nach Lage, Zuschnitt, Lärm |
| Nettokaltmiete | gesetzliche Tabellenmiete nach Land, Baujahr, Größe | tatsächliche Miete, Zustand und Ausstattung bleiben außer Betracht |
| Restnutzungsdauer | Pauschale, Mindestwert 30 % der Gesamtnutzungsdauer | Abrisshäuser werden wie sanierte Bauten behandelt |
| Liegenschaftszinssatz | gesetzlich festgelegt | keine Anpassung an das reale Marktumfeld |
Aus dem Grundsteuerwert wird über die Steuermesszahl der Messbetrag und über den kommunalen Hebesatz die Grundsteuer. Der Bewertungsfehler wirkt damit in jedem Jahr fort – und in jeder Nebenkostenabrechnung, weil die Grundsteuer auf Mieter umlagefähig ist.
Die Argumente beider Seiten
| Finanzverwaltung / Gesetzgeber | Eigentümer / Kritiker |
|---|---|
| Massenbewertung von rund 36 Millionen Einheiten erfordert Typisierung | Typisierung darf nicht dazu führen, dass Ungleiches gleich behandelt wird |
| Die Werte sind relationsgerecht, nicht absolut gedacht | innerhalb einer Bodenrichtwertzone entstehen Belastungsunterschiede ohne sachlichen Grund |
| Vereinfachung liegt im Gestaltungsspielraum des Gesetzgebers | eine Öffnungsklausel für den Einzelfall fehlt im Gesetz |
| Kommunen können über den Hebesatz nachsteuern | der Hebesatz wirkt gleichmäßig und heilt Bewertungsfehler nicht |
Wo die Verfahren stehen
In Verfahren über die Aussetzung der Vollziehung hat der BFH klargestellt, dass das Gesetz verfassungskonform so ausgelegt werden muss, dass Eigentümer den Nachweis eines deutlich niedrigeren gemeinen Werts führen können – diskutiert wird eine Abweichung von etwa 40 %. Über die Verfassungsmäßigkeit des Modells selbst ist damit nicht entschieden; dazu laufen Hauptsacheverfahren und Verfassungsbeschwerden.
Angreifbar ist der Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts – nicht der Grundsteuerbescheid der Gemeinde. Wer nur gegen die Gemeinde vorgeht, verliert die Bewertungsfrage.
Was passiert, wenn so oder so entschieden wird
Für Eigentümer gibt es zwei realistische Ausgänge – und für beide lohnt es, die eigene Position vorher zu sichern.
Die Bewertung fällt (ganz oder teilweise)
- Das BVerfG erklärt die Bewertungsvorschriften für unvereinbar mit Art. 3 GG und setzt dem Gesetzgeber eine Frist zur Neuregelung.
- Wie schon 2018 ist eine Fortgeltung für eine Übergangszeit wahrscheinlich – rückwirkende Erstattungen wären dann die Ausnahme.
- Wer Einspruch eingelegt oder einen Vorläufigkeitsvermerk hat, profitiert von einer Neuregelung eher als wer den Bescheid bestandskräftig werden ließ.
- Realistisch ist eine Korrektur für die Zukunft, ggf. mit Öffnungsklausel für abweichende Einzelwerte.
Das Modell wird bestätigt
- Die Typisierung bleibt zulässig; die Grundsteuerwerte gelten unverändert weiter.
- Der über die Rechtsprechung eröffnete Nachweis eines deutlich niedrigeren Werts bleibt der praktische Hebel im Einzelfall.
- Einsprüche, die nur auf die Verfassungsfrage gestützt sind, werden zurückgewiesen – ohne Kostenrisiko, aber ohne Ergebnis.
- Wer ein Gutachten in der Hand hat, kann trotzdem eine Fehlbewertung korrigieren lassen.
Was du jetzt tun solltest
- Bescheid prüfen: Steht dein Grundsteuerwertbescheid noch offen oder ist die Einspruchsfrist von einem Monat abgelaufen?
- Plausibilität rechnen: Vergleiche den festgestellten Wert mit realistischen Kaufpreisen für vergleichbare Objekte. Erst eine Abweichung in der Größenordnung von 40 % trägt den Nachweisweg.
- Nachweis aufbauen: Kaufvertrag aus zeitlicher Nähe, Verkehrswertgutachten, Nachweise über Baumängel, Denkmalschutz, Lärm oder Altlasten.
- Einspruch begründen: Fehlbewertung im Einzelfall und Hinweis auf die offene Verfassungsfrage – beides zusammen ist stärker als eines allein.
- Fortschreibung nutzen: Bei bestandskräftigen Bescheiden kann eine fehlerbeseitigende Wertfortschreibung für die Zukunft der richtige Weg sein.
Wann der Nachweisweg trägt
Bei einer Abweichung von 10 bis 20 % ist der Weg dagegen nach derzeitigem Stand nicht tragfähig – dann bleibt nur die Verfassungsfrage.
Die häufigsten Fehler
- Den falschen Bescheid angreifen. Die Bewertung steckt im Bescheid des Finanzamts.
- Frist verstreichen lassen. Ein Monat ab Bekanntgabe, danach nur noch Fortschreibung.
- Nur „verfassungswidrig" schreiben. Ohne Zahlen zum Einzelfall bleibt der Einspruch schwach.
- Zahlung einstellen. Ohne Aussetzung der Vollziehung entstehen Säumniszuschläge.
- Landesmodell verwechseln. Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen und Baden-Württemberg rechnen abweichend.
Deine Checkliste
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Rechte sichern
7 Punkte · Art. 3 GG, §§ 218 ff. BewG- 1. Grundsteuerwertbescheid und Datum der Bekanntgabe heraussuchenEin Monat Einspruchsfrist.
- 2. Bundesland und Modell prüfenBundesmodell oder Landesmodell?
- 3. Festgestellten Wert mit realistischen Marktwerten vergleichenRichtwert: rund 40 % Abweichung.
- 4. Nachweise sammeln: Kaufvertrag, Gutachten, MängelJe konkreter, desto besser.
- 5. Einspruch mit Einzelfall und Verfassungsfrage begründenBeides zusammen wirkt stärker.
- 6. Aussetzung der Vollziehung nur bei aussichtsreichem Fall beantragenSonst Zinsrisiko.
- 7. Zahlungen zunächst weiterleistenSäumniszuschläge vermeiden.
Häufige Fragen (FAQ)
Muss ich Einspruch einlegen, um später zu profitieren?
Wer profitieren will, sollte den Bescheid offenhalten. Bestandskräftige Bescheide werden durch eine spätere Entscheidung regelmäßig nicht mehr geändert – anders nur, soweit ein Vorläufigkeitsvermerk oder eine gesetzliche Änderungsmöglichkeit greift.
Bekomme ich Grundsteuer zurück, wenn das Modell fällt?
Eher nicht. Das BVerfG hat bei Massensteuern in der Vergangenheit eine Fortgeltung der alten Regeln für eine Übergangszeit angeordnet. Rückzahlungen für vergangene Jahre sind die Ausnahme.
Was heißt „deutlich niedrigerer Wert"?
Die Rechtsprechung diskutiert eine Abweichung von etwa 40 % zwischen festgestelltem Grundsteuerwert und tatsächlichem Verkehrswert. Kleinere Abweichungen sind von der Typisierung gedeckt.
Brauche ich ein Gutachten?
Nicht zwingend, aber es ist das stärkste Beweismittel. Ein zeitnaher Kaufpreis kann ebenfalls genügen.
Muss ich die Grundsteuer weiterzahlen?
Ja, solange keine Aussetzung der Vollziehung gewährt ist. Ein Einspruch allein stoppt die Fälligkeit nicht.
Gilt das auch in Bayern oder Baden-Württemberg?
Nein. Diese Länder nutzen eigene Modelle (Flächen- bzw. Bodenwertmodell), gegen die eigene Verfahren laufen.
Quellen & Rechtsgrundlagen
Geprüft am 13. August 2026. Verfahrensstände ändern sich: Prüfe vor jedem Einspruch, ob das Verfahren noch anhängig ist oder bereits entschieden wurde.
Wir beobachten die Verfahren vor BFH, BVerfG und EuGH und ordnen ein, was sie für dich bedeuten. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Beratung.