Das Elternhaus kann komplett steuerfrei übergehen – wenn die Bedingungen stimmen. Die Familienheim-Befreiung ist eine der wirkungsvollsten Steuerbefreiungen im Erbschaftsteuerrecht. Dieser Ratgeber zeigt, wann sie greift, welche Fristen gelten und woran sie scheitert.
Zuletzt geprüft am 21. Juli 2026 · Rechtsstand 2026
Das selbstgenutzte Familienheim geht steuerfrei auf den Ehegatten (ohne Flächengrenze, § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG) oder auf Kinder (bis 200 m² Wohnfläche, § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG) über. Voraussetzung: unverzügliche Selbstnutzung und Beibehaltung über zehn Jahre. Bei Verstoß entfällt die Befreiung rückwirkend.
Die Voraussetzungen
- Familienheim: im Inland/EU/EWR belegene, zu eigenen Wohnzwecken genutzte Immobilie – der Lebensmittelpunkt.
- Unverzügliche Selbstnutzung: Der Erwerber muss unverzüglich einziehen. Der BFH versteht darunter in der Regel sechs Monate ab Erbfall.
- Behaltensfrist: zehn Jahre Selbstnutzung. Aufgabe (Verkauf, Vermietung, Leerstand) führt zur rückwirkenden Nachversteuerung – außer bei zwingenden Gründen (z. B. Pflegebedürftigkeit).
- Kinder: zusätzlich die 200-m²-Grenze; der übersteigende Wohnflächenanteil ist steuerpflichtig.
| Erwerber | Flächengrenze | Bedingungen |
|---|---|---|
| Ehe-/Lebenspartner (Erbfall) | keine | Selbstnutzung, 10 Jahre halten |
| Ehe-/Lebenspartner (Schenkung) | keine | steuerfrei, ohne Behaltensfrist |
| Kind / Enkel (verstorb. Elternteil) | 200 m² | unverzügliche Selbstnutzung, 10 Jahre |
Schenkung des Familienheims unter Ehegatten
Ein Sonderfall: Die Zuwendung des Familienheims unter Lebenden an den Ehegatten (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG) ist steuerfrei – ohne Flächengrenze, ohne Behaltensfrist und ohne Anrechnung auf den persönlichen Freibetrag. Ein wirksames Gestaltungsmittel, um den 500.000-€-Freibetrag für anderes Vermögen zu bewahren.
Rechtsprechung
Der BFH konkretisiert die unverzügliche Selbstnutzung: Zieht der Erbe erst nach mehr als sechs Monaten ein, muss er darlegen, warum er den Einzug nicht früher bewerkstelligen konnte.
Gibt der Erwerber die Selbstnutzung binnen zehn Jahren auf, entfällt die Befreiung – es sei denn, er ist aus zwingenden Gründen (etwa Pflegebedürftigkeit) an der Selbstnutzung gehindert.
Umfangreiche Renovierungen verzögern den Einzug oft über sechs Monate hinaus. Dokumentiere den zügigen Ablauf (Handwerkeraufträge, Zeitplan) – sonst droht der Verlust der Steuerbefreiung.
Deine Checkliste: Familienheim steuerfrei halten
So bleibt die Befreiung erhalten
5 Punkte- Selbst einziehenmöglichst binnen 6 Monaten
- Einzug dokumentierenMeldung, Umzug, Renovierungsablauf
- 200-m²-Grenze prüfengilt für Kinder
- 10 Jahre haltenkein Verkauf, keine Vermietung
- Zwingende Gründe belegenfalls Auszug unvermeidbar
Häufige Fragen (FAQ)
Ist das geerbte Elternhaus wirklich steuerfrei?
Für Kinder ja, bis 200 m² Wohnfläche bei unverzüglicher Selbstnutzung und zehnjähriger Behaltensfrist. Der über 200 m² hinausgehende Anteil ist steuerpflichtig (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG).
Was bedeutet „unverzüglich“?
Nach dem BFH in der Regel Einzug binnen sechs Monaten nach dem Erbfall. Dauert es länger, muss der Erbe die Verzögerung nachvollziehbar begründen.
Was passiert, wenn ich vor Ablauf der 10 Jahre auszehe?
Dann entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend und die Erbschaftsteuer wird nacherhoben – außer der Auszug erfolgt aus zwingenden Gründen wie Pflegebedürftigkeit.
Gilt die Befreiung auch für eine vermietete Wohnung?
Nein, nur für das selbstgenutzte Familienheim. Vermietete Wohnimmobilien werden aber mit einem Abschlag von 10 % angesetzt (§ 13d ErbStG).
Kann ich das Familienheim schon zu Lebzeiten steuerfrei an den Ehepartner übertragen?
Ja, die Schenkung des Familienheims unter Ehegatten ist steuerfrei – ohne Flächengrenze und ohne Anrechnung auf den Freibetrag (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG).
Quellen & Rechtsgrundlagen
Geprüft am 21. Juli 2026. Rechtsstand 2026. Alle Angaben ohne Gewähr; ersetzen keine individuelle Beratung.
Wir übersetzen Steuer- und Erbrecht in verständliche Sprache und prüfen jede Zahl gegen die Primärquelle. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Beratung durch Steuerberater, Rechtsanwalt (Fachanwalt für Steuer- oder Erbrecht) oder Notar.