Die Befreiung ist wertvoll, aber verletzlich: Sie steht und fällt mit dem Einzug, der Wohnfläche und zehn Jahren Selbstnutzung.
Fachlich geprüft · Rechtsstand: 18. August 2026
Kinder erwerben das Familienheim steuerfrei, soweit die Wohnfläche 200 m² nicht übersteigt. Voraussetzung sind die Selbstnutzung durch den Erblasser, der unverzügliche Einzug des Kindes und zehn Jahre eigene Nutzung. Der persönliche Freibetrag von 400.000 € bleibt daneben erhalten. Ein mitgenutztes Garten- oder Wegegrundstück kann nach der Rechtsprechung des BFH einbezogen sein.
Die vier Voraussetzungen
Die Befreiung greift nur, wenn alle Bedingungen zusammenkommen. Fällt eine weg, wird der Erwerb regulär bewertet – der Freibetrag bleibt aber bestehen.
- 1. Selbstnutzung des Erblassers: bis zum Tod, ausgenommen zwingende Hinderungsgründe wie ein Pflegeheimaufenthalt;
- 2. Unverzüglicher Einzug: ohne schuldhaftes Zögern, als Orientierung sechs Monate;
- 3. Eigene Wohnnutzung: Lebensmittelpunkt, keine Vermietung, keine reine Zweitwohnung;
- 4. Behaltensfrist: zehn Jahre Selbstnutzung ab dem Erwerb.
Wohnfläche richtig berechnen
Die Grenze von 200 m² bezieht sich auf die Wohnfläche der erworbenen Wohnung, nicht auf die Grundstücksfläche. Für die Ermittlung wird auf die Wohnflächenverordnung zurückgegriffen: Balkone und Terrassen zählen anteilig, Keller und Garage nicht.
Ist die Wohnung größer, bleibt der Erwerb nur anteilig befreit. Beispiel: Bei 250 m² Wohnfläche sind 200/250 – also 80 Prozent – des Werts steuerfrei; 20 Prozent unterliegen der Steuer.
Garten, Zufahrt, zweites Flurstück
Häufig gehört zum Haus mehr als ein Flurstück: der Hausgarten, ein Weg, ein Stellplatz. Der BFH hat entschieden, dass ein mitgenutztes Garten- und Wegegrundstück zur Befreiung gehören kann. Maßgeblich ist der tatsächliche Nutzungszusammenhang mit dem Wohnhaus.
Belegen lässt sich das mit Lageplan, Fotos, Grundbuchauszug und einer kurzen Beschreibung der Nutzung. Wer diese Unterlagen der Erklärung beifügt, vermeidet Rückfragen.
Rechenbeispiel
Ein Kind erbt ein Einfamilienhaus mit 180 m² Wohnfläche und einem Wert von 620.000 € sowie ein angrenzendes Gartengrundstück mit 60.000 €.
- 1. Wohnfläche unter 200 m²: Der Hauswert von 620.000 € bleibt in vollem Umfang befreit;
- 2. Gartengrundstück: Bei nachgewiesener Mitnutzung als Hausgarten kann auch dieser Wert einbezogen werden;
- 3. Freibetrag: 400.000 € stehen daneben für weiteres Vermögen zur Verfügung;
- 4. Ergebnis: Bis zu 680.000 € Immobilienwert bleiben steuerfrei, der Freibetrag bleibt unverbraucht.
Die typischen Fehler
Der häufigste Fehler ist der verspätete Einzug. Wer erst renoviert und dann einzieht, sollte den Beginn der Arbeiten, Handwerkerrechnungen und Verzögerungen dokumentieren.
Der zweite Fehler ist die vorzeitige Aufgabe der Selbstnutzung: Vermietung, Verkauf oder Auszug innerhalb von zehn Jahren lassen die Befreiung rückwirkend entfallen – es sei denn, zwingende Gründe wie Pflegebedürftigkeit liegen vor. Ein berufsbedingter Umzug genügt dafür nach der Rechtsprechung nicht.
Erben mehrere Kinder gemeinsam, greift die Befreiung bei dem Kind, das einzieht. Eine zeitnahe Auseinandersetzung mit klarer Zuweisung des Hauses sichert den Vorteil.
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Familienheim übernehmen
6 Punkte · § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG- 1. Nutzung des Erblassers belegenMeldebescheinigung, Pflegeunterlagen.
- 2. Einzug innerhalb von sechs MonatenUmmeldung und Umzugsbelege sichern.
- 3. Wohnfläche berechnenNach Wohnflächenverordnung, Anteil über 200 m² ermitteln.
- 4. Alle Flurstücke beschreibenGarten, Weg, Stellplatz mit Nutzung.
- 5. Zehnjahresfrist notierenAuszug oder Vermietung vermeiden.
- 6. Erklärung vollständig einreichenLageplan, Fotos, Grundbuchauszug beifügen.
Häufige Fragen (FAQ)
Was passiert bei mehr als 200 m² Wohnfläche?
Der Erwerb bleibt anteilig befreit. Der Anteil über 200 m² wird nach dem Verhältnis der Flächen besteuert.
Wie schnell muss ich einziehen?
Ohne schuldhaftes Zögern. Sechs Monate gelten als Orientierung; längere Fristen brauchen belegbare Gründe wie umfangreiche Sanierungen.
Zählt ein Gartengrundstück mit?
Nach der Rechtsprechung des BFH kann ein mitgenutztes Garten- oder Wegegrundstück in die Befreiung einbezogen werden.
Darf ich Teile des Hauses vermieten?
Der vermietete Teil ist nicht begünstigt. Die Befreiung bezieht sich auf die selbst genutzte Wohnung.
Was gilt bei einem Umzug aus beruflichen Gründen?
Ein berufsbedingter Umzug gilt regelmäßig nicht als zwingender Hinderungsgrund – die Befreiung entfällt dann rückwirkend.
Gilt die Grenze auch für den Ehepartner?
Nein. Für Ehe- und Lebenspartner besteht keine Wohnflächengrenze.
Quellen & Rechtsgrundlagen
Geprüft am 18. August 2026 anhand der folgenden Quellen. Entscheidungen und Gesetzgebungsverfahren können sich kurzfristig ändern – prüfe den Stand anhand der Primärquellen.
Wir verfolgen Gesetzgebung, Rechtsprechung und Verwaltungsanweisungen und übersetzen sie in verständliche Sprache. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Beratung durch Steuerberater, Rechtsanwalt oder Lohnsteuerhilfeverein.