Die Grundsteuer besteuert den Besitz von Grundstücken und Gebäuden und fließt an die Gemeinden. Seit 2025 wird sie nach der Grundsteuerreform auf Basis neuer Grundsteuerwerte berechnet – das BVerfG hatte die alten Einheitswerte für verfassungswidrig erklärt. Die Steuer ergibt sich aus Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz der Gemeinde.
Die Grundsteuerreform
Weil die alten Einheitswerte auf Wertverhältnissen von 1964 (West) bzw. 1935 (Ost) beruhten, verlangte das BVerfG eine Neubewertung. Seit 2025 gilt bundesweit das Bundesmodell oder – in mehreren Ländern – ein abweichendes Landesmodell (z. B. Flächenmodell in Bayern). Grundlage ist eine zum 1.1.2022 abgegebene Grundsteuererklärung.
Berechnung und Bescheide
Die Berechnung erfolgt in drei Schritten: Das Finanzamt stellt den Grundsteuerwert fest (Grundlagenbescheid) und setzt den Steuermessbetrag fest; die Gemeinde wendet ihren Hebesatz an und erlässt den Grundsteuerbescheid. Gegen den Grundsteuerwertbescheid kann Einspruch eingelegt werden – er ist Grundlagenbescheid für die Folgebescheide.
| Gültig seit | 1.1.2025 (Reform) |
|---|---|
| Berechnung | Wert × Messzahl × Hebesatz |
| Stichtag Bewertung | 1.1.2022 |
| Modelle | Bundesmodell / Ländermodelle |
| Rechtsbehelf | Einspruch gg. Grundsteuerwertbescheid |
| Rechtsgrundlage | GrStG, BewG |
Rechtsprechung & Leiturteile
Ausgewählte höchstrichterliche Entscheidungen zu Grundsteuer. Aktenzeichen und Datum dienen der Orientierung – maßgeblich ist der amtliche Volltext.
Alte Einheitswerte verfassungswidrig
Das Bundesverfassungsgericht erklärte die Bewertung des Grundvermögens nach den veralteten Einheitswerten für unvereinbar mit dem Gleichheitssatz und verpflichtete den Gesetzgeber zur Neuregelung – Grundlage der Grundsteuerreform.
Nachweis eines niedrigeren Grundstückswerts
Der BFH ließ in Eilverfahren zum Bundesmodell zu, dass Eigentümer einen niedrigeren tatsächlichen Wert nachweisen dürfen, wenn der festgestellte Grundsteuerwert erheblich (mehr als ca. 40 %) darüber liegt.
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Verwandte Lexikon-Begriffe
Häufige Fragen (FAQ)
Was hat sich durch die Grundsteuerreform geändert?
Seit 2025 wird die Grundsteuer auf Basis neuer Grundsteuerwerte statt der alten Einheitswerte berechnet. Grundlage ist eine zum Stichtag 1.1.2022 abgegebene Feststellungserklärung.
Wie wird die Grundsteuer berechnet?
In drei Stufen: Grundsteuerwert (Finanzamt) × Steuermesszahl = Messbetrag, multipliziert mit dem Hebesatz der Gemeinde. Der Hebesatz bestimmt die tatsächliche Höhe.
Warum wurde die Grundsteuer reformiert?
Das BVerfG (1 BvL 11/14) erklärte die veralteten Einheitswerte für gleichheitswidrig, weil sie die realen Wertverhältnisse nicht mehr abbildeten. Der Gesetzgeber musste bis 2025 neu bewerten.
Welche Modelle gibt es?
Das Bundesmodell (wertabhängig) und abweichende Ländermodelle, etwa das reine Flächenmodell in Bayern oder Flächen-Lage-Modelle anderer Länder.
Kann ich gegen den Grundsteuerwert vorgehen?
Ja. Gegen den Grundsteuerwertbescheid ist innerhalb eines Monats Einspruch möglich. Da er Grundlagenbescheid ist, wirkt eine Korrektur auf die Folgebescheide durch.
Kann ich einen niedrigeren Wert nachweisen?
Nach der BFH-Rechtsprechung ja, wenn der festgestellte Grundsteuerwert den nachgewiesenen Verkehrswert erheblich (etwa um mehr als 40 %) übersteigt.
Wer zahlt die Grundsteuer bei Vermietung?
Zunächst der Eigentümer. Über die Betriebskostenabrechnung kann die Grundsteuer als umlagefähige Nebenkosten auf Mieter umgelegt werden.
Wann ist die Grundsteuer fällig?
In der Regel vierteljährlich zum 15. Februar, Mai, August und November. Gemeinden können auf Antrag eine jährliche Zahlung zulassen.
Gibt es eine Grundsteuer C?
Ja. Gemeinden können für unbebaute, baureife Grundstücke einen gesonderten, höheren Hebesatz (Grundsteuer C) festlegen, um Spekulation entgegenzuwirken.
Muss ich erneut eine Erklärung abgeben?
Nur bei Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse (z. B. Anbau, Nutzungsänderung). Diese sind dem Finanzamt zur Fortschreibung des Grundsteuerwerts anzuzeigen.
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