Mieteinnahmen gehören zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Versteuert wird der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten – dazu zählen AfA, Schuldzinsen, Erhaltungsaufwand, Grundsteuer und Verwaltungskosten. Erklärt wird alles in der Anlage V.
Abziehbare Werbungskosten
Von den Mieteinnahmen abziehbar sind insbesondere die Gebäude-AfA, Finanzierungszinsen, Erhaltungsaufwand, Grundsteuer, Versicherungen, Hausverwaltung sowie nicht auf Mieter umgelegte Nebenkosten. Ein Werbungskostenüberschuss (Verlust) kann mit anderen Einkünften verrechnet werden.
Verbilligte Vermietung: die 66-%-Grenze
Bei verbilligter Vermietung (etwa an Angehörige) bleibt der volle Werbungskostenabzug erhalten, solange die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Zwischen 50 % und 66 % ist eine Totalüberschussprognose erforderlich; unter 50 % werden die Kosten anteilig gekürzt. Grundlage ist stets die Einkünfteerzielungsabsicht.
| Einkunftsart | Vermietung & Verpachtung (§ 21) |
|---|---|
| Erklärung | Anlage V |
| Werbungskosten | AfA, Zinsen, Erhaltungsaufwand u. a. |
| Verbilligte Vermietung | ab 66 % voller Abzug |
| Verluste | mit anderen Einkünften verrechenbar |
| Rechtsgrundlage | § 21 EStG |
Rechtsprechung & Leiturteile
Ausgewählte höchstrichterliche Entscheidungen zu Mieteinnahmen. Aktenzeichen und Datum dienen der Orientierung – maßgeblich ist der amtliche Volltext.
Einkünfteerzielungsabsicht bei Ferienwohnungen
Bei dauerhaft zur Vermietung angebotenen Objekten wird die Einkünfteerzielungsabsicht typisierend unterstellt. Bei teils selbst genutzten Ferienwohnungen ist sie dagegen anhand einer Überschussprognose zu prüfen.
Verbilligte Vermietung
Beträgt die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete, gilt die Vermietung als vollentgeltlich und die Werbungskosten sind voll abziehbar. Darunter erfolgt eine Aufteilung in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil.
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Verwandte Lexikon-Begriffe
Häufige Fragen (FAQ)
Muss ich Mieteinnahmen versteuern?
Ja. Einnahmen aus der Vermietung von Immobilien gehören zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und sind in der Anlage V zu erklären.
Welche Kosten kann ich abziehen?
Unter anderem Gebäude-AfA, Finanzierungszinsen, Erhaltungsaufwand, Grundsteuer, Versicherungen, Hausverwaltung und nicht umlegbare Nebenkosten.
Kann ich mit Vermietung Verluste erzielen?
Ja. Übersteigen die Werbungskosten die Einnahmen, entsteht ein Verlust, der mit anderen Einkünften verrechnet werden kann – Voraussetzung ist die Einkünfteerzielungsabsicht.
Was ist die 66-%-Grenze?
Beträgt die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete, bleibt der volle Werbungskostenabzug erhalten. Das ist besonders bei Vermietung an Angehörige wichtig.
Was gilt unter 66 % Miete?
Zwischen 50 % und 66 % ist eine Totalüberschussprognose erforderlich; fällt sie positiv aus, bleibt der volle Abzug. Unter 50 % werden die Werbungskosten anteilig gekürzt.
Wie wird die AfA berechnet?
Für Wohngebäude in der Regel 2 % oder 3 % linear auf die Gebäude-Anschaffungskosten. Der Grund und Boden ist nicht abschreibbar.
Muss ich auch die Nebenkosten versteuern?
Umlagen und Nebenkostenvorauszahlungen der Mieter sind Einnahmen; die tatsächlich gezahlten Kosten sind als Werbungskosten abziehbar. Im Ergebnis wirken sich nur Überschüsse aus.
Wie versteuere ich eine Ferienwohnung?
Bei ausschließlicher Vermietung wie normale Mieteinnahmen. Bei teilweiser Selbstnutzung ist eine Aufteilung und ggf. Überschussprognose erforderlich (BFH IX R 7/10).
Was passiert bei Leerstand?
Kosten während eines vorübergehenden Leerstands sind abziehbar, wenn eine ernsthafte Vermietungsabsicht besteht und nachgewiesen wird, etwa durch Inserate.
Zahle ich Umsatzsteuer auf Mieteinnahmen?
Die Vermietung von Wohnraum ist umsatzsteuerfrei. Bei der Vermietung an Unternehmer für deren Unternehmen kann zur Umsatzsteuer optiert werden.
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Quellen & Rechtsgrundlagen
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