Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung § 21 EStG werden als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten ermittelt. Zentrale Stellschrauben sind die Abschreibung (AfA), die richtige Behandlung von Renovierungskosten und – bei geringer Miete – die Kürzung des Werbungskostenabzugs. Beim Verkauf entscheidet die Zehnjahresfrist über die Steuerpflicht.
Inhalt dieses Leitfadens
01. Einkünfte aus V+V & Anlage V
Zu den Einnahmen zählen Kaltmiete und umgelegte Nebenkosten. Als Werbungskosten abziehbar sind u. a. Schuldzinsen, Grundsteuer, Verwaltung, Versicherungen, Erhaltungsaufwand und die AfA. Ermittelt und erklärt wird alles in der Anlage V.
Vereinfachte Überschussermittlung
02. AfA, Erhaltungs- & Herstellungsaufwand
Das Gebäude (nicht der Grund und Boden) wird über die Nutzungsdauer abgeschrieben § 7 Abs. 4 EStG. Für Wohngebäude mit Baubeginn ab Oktober 2023 ist alternativ eine degressive AfA von 5 % möglich.
Übersteigen Instandsetzungs-/Modernisierungskosten innerhalb von 3 Jahren nach Anschaffung 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (netto), gelten sie als Herstellungskosten § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG – nur über AfA absetzbar, nicht sofort.
| Gebäudeart | AfA-Satz | Grundlage |
|---|---|---|
| Wohngebäude ab 2023 | 3 % linear | § 7 Abs. 4 Nr. 2a EStG |
| Wohngebäude 1925–2022 | 2 % linear | § 7 Abs. 4 Nr. 2b EStG |
| Degressiv (Baubeginn ab 10/2023) | 5 % vom Restwert | § 7 Abs. 5a EStG |
03. Werbungskosten bei Vermietung
Abziehbar sind alle durch die Vermietung veranlassten Aufwendungen: Finanzierungszinsen, Grundsteuer, Hausgeld (soweit nicht Instandhaltungsrücklage), Fahrtkosten zum Objekt, Rechts- und Steuerberatung sowie die AfA. Auch Kosten vor der ersten Vermietung (vorab entstandene Werbungskosten) sind bei Vermietungsabsicht abziehbar.
04. Verbilligte Vermietung
Bei Vermietung an Angehörige gilt § 21 Abs. 2 EStG: Beträgt die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete, bleibt der volle Werbungskostenabzug erhalten. Zwischen 50 % und 66 % ist eine Totalüberschussprognose erforderlich; unter 50 % wird anteilig gekürzt.
05. Spekulationssteuer & Verkauf
Der Gewinn aus dem Verkauf einer vermieteten Immobilie ist als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als 10 Jahre liegen § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG. Selbstgenutzte Immobilien sind ausgenommen.
Für die Ausnahme von der Spekulationssteuer genügt eine zusammenhängende Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren – auch bei kurzer tatsächlicher Nutzungsdauer.
06. Grunderwerb- & Grundsteuer
Die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5–6,5 %) gehört zu den Anschaffungsnebenkosten und wird anteilig über die Gebäude-AfA abgeschrieben. Die Grundsteuer nach der Reform (ab 2025) ist laufende Werbungskosten und – bei Vermietung – auf den Mieter umlegbar.
Praxis, Gestaltung & Streitpunkte
Bei Vermietungseinkünften prüft das Finanzamt besonders die Abgrenzung von Erhaltungs- und Herstellungsaufwand sowie die Überschusserzielungsabsicht. Praxisrelevant:
- Erhaltungsaufwand verteilen: Größere Erhaltungsaufwendungen können auf 2 bis 5 Jahre verteilt werden (§ 82b EStDV).
- Anschaffungsnahe Herstellungskosten: 15 %-Grenze im 3-Jahres-Zeitraum strikt überwachen.
- Kaufpreisaufteilung Grund/Gebäude beeinflusst die AfA-Bemessungsgrundlage erheblich – gut begründen.
Bei dauerhaften Verlusten prüft das Finanzamt die Einkünfteerzielungsabsicht. Bei auf Dauer angelegter Vermietung wird sie aber typisierend unterstellt.
07. Checkliste Vermietung
Zum Abhaken – so wird nichts vergessen- Anlage VEinnahmen & Werbungskosten erfasst
- AfABemessungsgrundlage Gebäude/Boden getrennt
- Renovierung15 %-Grenze im 3-Jahres-Zeitraum geprüft
- Verbilligte Miete66 %-Grenze eingehalten
- Verkauf10-Jahres-Frist beachtet
Vertiefen & anwenden
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08. Häufige Fragen
Kann ich Renovierungskosten sofort absetzen?
Reiner Erhaltungsaufwand ja. Übersteigen die Kosten innerhalb von 3 Jahren nach Kauf 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten, gelten sie als Herstellungskosten und sind nur über die AfA abziehbar.
Wie viel Miete muss ich bei Vermietung an Angehörige verlangen?
Mindestens 66 % der ortsüblichen Miete für den vollen Werbungskostenabzug. Zwischen 50 % und 66 % ist eine positive Totalüberschussprognose nötig.
Wann ist der Immobilienverkauf steuerfrei?
Nach Ablauf von 10 Jahren seit Anschaffung – oder bei durchgehender Selbstnutzung im Verkaufsjahr und den zwei vorangegangenen Jahren.
Ist die Grundsteuer auf Mieter umlegbar?
Ja, die Grundsteuer zählt zu den umlagefähigen Betriebskosten und kann bei Vermietung auf den Mieter umgelegt werden.
Quellen & Rechtsgrundlagen
Rechtsstand Juli 2026. Alle Angaben ohne Gewähr; ersetzen keine individuelle Beratung.
- § 21 EStG – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
- § 7 Abs. 4, Abs. 5a EStG – lineare & degressive Gebäude-AfA
- § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG – anschaffungsnaher Herstellungsaufwand
- § 23 EStG – private Veräußerungsgeschäfte
- BFH IX R 10/22 – Selbstnutzung und Spekulationsfrist